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不動産売却のタイミングで税金が倍変わる？｜5年の壁
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先日、お客様から「不動産を売却したら、思ったより税金が高くてびっくりした」という相談を受けました。
実は、不動産の売却益にかかる税金は、所有期間によって税率が大きく変わります。
その差はなんと約2倍。
知らないと数百万円も損をする可能性があるんです。
今回は、不動産売却で失敗しないために絶対に知っておきたい「5年の壁」について、わかりやすく解説していきます。
目次
不動産売却で「税金が倍になる」ケースがあるって本当？
不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。
この税金、所有期間によって税率が大きく異なるんです。
所有期間が5年以下の場合は約40%、5年を超える場合は約20%。
（国税庁情報より）
つまり、売却のタイミングを少し調整するだけで、税金が半分近くになる可能性があるということです。
例えば、売却益が1,000万円出た場合を考えてみましょう。
所有期間が5年以下なら税金は約400万円ですが、5年を超えていれば約200万円で済みます。
不動産売却を検討している方にとって、この知識は必須と言えます。
所有期間5年が分かれ目｜短期譲渡と長期譲渡の基本を理解しよう
不動産の譲渡所得税は、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに分類されます。
それぞれの違いと税率について、詳しく見ていきましょう。
短期譲渡所得とは？税率は約40%
短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の不動産を売却した場合の所得を指します。
税率は以下の通りです。
- 所得税：30%
- 住民税：9%
- 復興特別所得税：0.63％
- 合計：39.63% （国税庁情報より）
この税率、正直かなり高いですよね。
なぜこんなに高いのかというと、不動産の短期売買による投機的な取引を抑制する目的があるからです。
短期間で不動産を転売して利益を得る行為を防ぐため、あえて高い税率が設定されているんです。
長期譲渡所得とは？税率は約20%
一方、長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産を売却した場合の所得を指します。
税率は以下の通りです。
- 所得税：15%
- 住民税：5%
- 復興特別所得税：0.315％
- 合計：20.315% （国税庁情報より）
短期譲渡所得と比べると、税率が約半分になります。
長期保有を促進し、安定した不動産市場を維持するための制度設計です。
なぜこんなに税率が違うのか
この税率の差には、明確な政策的意図があります。
不動産は本来、長期的に保有して活用するものという考え方が根底にあるんです。
短期間で売買を繰り返す投機的な取引は、不動産価格の乱高下を招き、市場を不安定にします。
そのため、短期売買には高い税率を設定し、長期保有には優遇税率を適用することで、健全な不動産市場の形成を図っているのです。
売主にとっては、この仕組みを理解して売却計画を立てることが、大きな節税につながります。
【重要】所有期間の数え方を間違えると大損する
ここからが最も重要なポイントです。
所有期間の計算方法を間違えると、想定していた税率と違う結果になってしまいます。
特に注意すべき点を詳しく解説します。
起算日は「取得した日」から
所有期間の計算は、不動産を取得した日からスタートします。
この「取得した日」とは、代金を支払って引き渡しを受けた日のことです。
契約を結んだ日ではなく、実際に物件の引き渡しを受けた日が起点になります。
例えば、2020年3月に売買契約を結び、2020年4月1日に引き渡しを受けた場合、起算日は2020年4月1日になります。
この点を勘違いしている方が意外と多いので、注意が必要です。
判定日は「売却した年の1月1日」がポイント
ここが最大の落とし穴です。
短期譲渡か長期譲渡かを判定するのは、売却した年の1月1日時点なんです。
売却日（引き渡し日）ではありません。
これを知らないと、大きな誤算が生じます。
例えば、2020年4月1日に取得した不動産を2025年4月20日に売却する場合を考えてみましょう。
取得から売却までは5年経過していますが、判定は2025年1月1日時点で行われます。
2025年1月1日時点では、2020年4月から4年9ヶ月しか経っていないため、短期譲渡として扱われます。
つまり、約40%の税率が適用されてしまう可能性があります。
1月1日基準で5年を超えるためには、2026年1月1日以降に売却する必要があります。
具体例で理解する所有期間の計算方法
実際の例で考えてみましょう。
ケース1：2019年10月1日に取得した不動産を売却する場合
- 2024年10月1日に売却：2024年1月1日時点で4年3ヶ月 → 短期譲渡（約40%）
- 2025年10月1日に売却：2025年1月1日時点で5年3ヶ月 → 長期譲渡（約20%）
わずか1年の違いで、税率が大きく変わることがわかります。
ケース2：2020年1月1日に取得した不動産を売却する場合
- 2025年1月1日に売却：2025年1月1日時点でちょうど5年 → 短期譲渡（約40%）
- 2026年1月1日に売却：2026年1月1日時点で6年 → 長期譲渡（約20%）
所有期間が5年ちょうどの場合は、5年「以下」として扱われるため、短期譲渡になります。
5年「超」でなければ長期譲渡にならない点に注意が必要です。
このように、1月1日を基準に判定されることを理解しておけば、最適な売却時期を見極めることができます。
相続した不動産の所有期間はどう数える？
相続で取得した不動産の場合、所有期間の計算方法が通常とは異なります。
この点を知っておくと、相続不動産の売却計画が立てやすくなります。
被相続人の取得日から引き継げる
相続によって取得した不動産の所有期間は、亡くなった方（被相続人）が取得した日から計算されます。
相続した日からではありません。
例えば、父が2010年に購入した不動産を2023年に相続し、2024年に売却する場合を考えてみましょう。
相続したのは2023年ですが、所有期間の起算日は父が取得した2010年になります。
したがって、2024年1月1日時点で14年が経過しているため、長期譲渡として扱われます。
この制度のおかげで、相続直後に売却する必要がある場合でも、長期譲渡の優遇税率を受けられるケースが多いのです。
相続不動産なら長期譲渡になりやすい理由
相続不動産の多くは、被相続人が長年住んでいた自宅や、代々受け継がれてきた土地です。
そのため、取得から相続までに既に長い年月が経過していることが一般的です。
相続発生時点で既に5年を超えているケースがほとんどなので、相続後すぐに売却しても長期譲渡の税率が適用されます。
ただし、被相続人が取得してから5年以内に相続が発生し、すぐに売却する場合は、短期譲渡になる可能性もあります。
相続不動産を売却する際は、まず被相続人がいつその不動産を取得したのかを確認することが大切です。
さらにお得！10年超所有でマイホーム売却時の軽減税率が使える
マイホームを売却する場合には、さらに有利な特例があります。
10年を超えて所有していた場合に適用できる制度について見ていきましょう。
10年超所有軽減税率の特例とは
マイホーム（居住用財産）を売却する場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているときは、さらに低い税率が適用されます。
通常の長期譲渡所得の税率は約20%ですが、この特例を使うことで、さらに税負担を軽減できるのです。
ただし、あくまでも居住用の不動産が対象で、投資用マンションや賃貸物件には適用されません。
6,000万円までは約14%の税率に軽減
この特例を利用すると、譲渡所得のうち6,000万円までの部分について、以下の軽減税率が適用されます。
- 所得税：10%
- 住民税：4%
- 復興特別所得税：0.21%
- 合計：14.21%
6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得と同じ約20%の税率になります。
例えば、売却益が1,000万円の場合、全額が約14%の税率で計算されるため、税額は約140万円です。
もし通常の長期譲渡所得（20%）で計算すると約200万円になるので、約60万円も節税できることになります。
特例を受けるための要件
この特例を受けるには、いくつかの要件があります。
（租税特別措置法に基づく）
主な要件は以下の通りです。
- 自分が住んでいた家を売却すること
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと
また、3,000万円特別控除との併用も可能です。
3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得に対して、この軽減税率が使えるため、さらに大きな節税効果が期待できます。
よくある質問
Q1. リフォームや増築をした場合、取得日は変わる？
A.いいえ、リフォームや増築をしても取得日は変わりません。
あくまでも当初その不動産を取得した日が基準になります。
ただし、建物を取り壊して新築した場合は、新しい建物の完成日が取得日になります。
Q2. 不動産を売却しても利益が出ない場合、短期・長期は関係ない？
A.はい、売却しても利益（譲渡所得）が出ない場合は、短期譲渡か長期譲渡かを気にする必要はありません。
譲渡所得税は、あくまでも「利益が出た場合」にかかる税金です。
購入価格や諸経費を差し引いた結果、利益がゼロまたはマイナス（譲渡損失）になる場合は、そもそも課税されません。
したがって、所有期間が5年以下でも5年超でも、税金面での違いは生じないのです。
売却前に利益が出るかどうかを計算し、まずは査定を受けることをお勧めします。
まとめ｜売却タイミングの見極めが節税の第一歩
不動産売却における税金は、所有期間によって大きく変わります。
今回お伝えした重要なポイントをもう一度おさらいしましょう。
- 所有期間5年以下は約40%、5年超は約20%の税率が適用される
- 判定基準は「売却した年の1月1日時点」での所有期間
- 取得日から5年「超」でなければ長期譲渡にならない
- 相続不動産は被相続人の取得日から所有期間を引き継げる
- マイホームは10年超所有で約14%の軽減税率が使える
- 引き渡し時期の調整で税率を有利にできる場合がある
売却を急ぐ理由がなければ、1月1日を基準に所有期間を計算し、長期譲渡の税率が適用されるタイミングまで待つことをお勧めします。
数ヶ月待つだけで数百万円の節税になることも珍しくありません。
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