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家を売るとき広告費って請求されるんじゃないの？ 大村市で不動産売却の相談をお受けしていると、こんな不安を口にされる方がいます。   売り出すには何かとお金がかかりそうですし、仕組みを知らなければ心配になって当然ですね。 この記事では広告費と仲介手数料の関係、そして売主様の負担になるケースとならないケースを整理しました。 この記事でわかること 通常の販売活動の広告費は、原則として不動産会社が負担します。 売主様が別に払う必要はありません。   売主様の費用になり得るのは、売主様が特別に依頼した広告などです。 事前の依頼と実費であることが前提になります。   売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。 成功報酬の仕組みだからです。   契約前に「仲介手数料以外の費用」を確認しておけば、広告費のトラブルはほぼ防げます。       不動産売却の広告費は誰が負担する？基本の考え方 結論から言うと、通常の販売活動にかかる費用は不動産会社の負担です。 仕組みを順番に見ていきましょう。 通常の販売活動にかかる費用は不動産会社の負担が原則 売却を依頼すると不動産会社はさまざまな方法で買主様を探します。   たとえば次のような活動です。 不動産ポータルサイトへの物件掲載 レインズ（REINS）への登録 ポスティングや折り込みのチラシ 自社ホームページやSNSでの紹介 現地への売物件看板の設置   レインズは不動産会社が見る物件情報のネットワークです。 専任媒介契約なら契約から7日以内（専属専任媒介は5日以内）の登録が義務になっています（宅建業法）。   こうした活動の費用は売主様に別途請求されるものではありません。 通常の販売活動は不動産会社の仕事のうち。そう覚えておけば大丈夫です。 [不動産売却でポータルサイトに掲載する仕組みと注意点] 仲介手数料と広告費の関係 広告費や人件費は、成功報酬である仲介手数料のなかでまかなわれています。 宅建業法では仲介の報酬は売買契約が成立してはじめて発生するものです。   つまり、仲介手数料が「広告費込みの料金」という見方ができます。 仲介手数料とは別に「広告料金」や「事務手数料」といった名目が出てきたら、一度立ち止まって内容を確認してください。 売買契約が成立しなかったときの費用はどうなる？ 売却が思うように進まず契約に至らないこともあります。 そのとき、通常の販売活動にかかった費用を請求されることはありません。   契約が成立しなければ仲介手数料は発生しないからです。 ただし、売主様が個別に依頼した特別な広告は話が別になります。 次の章で、その線引きを見ていきましょう。       売主様の負担になる可能性がある「特別な広告」とは 広告費がまったくかからないわけではなく、例外があります。 ここを知っておくと見積書や契約書の見え方が変わってきます。 どこからが「通常の販売活動」を超えるのか 目安は売主様の個別の希望で行う通常を超えた広告かどうかです。   たとえば次のようなものです。 全国紙への大型広告の掲載 テレビやラジオなど広域メディアでのPR 遠方の見込み客と会うための出張   これらは通常の売却では行わない内容です。 普通の売却で必要になる場面はまずありません。 特別な広告は「売主様が望んだときだけ」の例外。   普段の売却とは切り分けて考えてください。 費用を請求できる条件は「事前の依頼」と「実費」 売主様の依頼で行う特別な広告について、国土交通省の報酬に関する考え方では、報酬とは別に費用を受け取れる場合があるとされています（宅建業法・国土交通省の報酬告示）。 ただし、勝手に請求してよいわけではありません。   押さえておきたい条件は次の2つです。 売主様の事前の依頼・承諾があること 実際にかかった実費であること   この2つを満たさない請求は根拠のないものと考えてください。 依頼していない広告の費用を払う必要はない。 ここは自信を持っていただいて大丈夫です。 [媒介契約書で確認すべき事] 【比較】通常の販売活動と特別な広告の違い 違いを「誰が決めるか」「誰が負担するか」の視点で並べました。   通常の販売活動 決める人：不動産会社が売却計画に沿って判断 負担する人：不動産会社（仲介手数料の範囲内） 費用が出る時期：売却活動中は売主様への請求なし 確認のポイント：依頼前に「仲介手数料以外の請求はないか」を聞く   特別な広告 決める人：売主様のご希望・ご依頼 負担する人：売主様になる可能性あり 費用が出る時期：事前に内容と金額を合意したうえで発生 確認のポイント：書面で内容・金額・実費であることを残す       プロの視点｜大村市の宅建士・FPが伝えたい、売却を成功させるために大切なこと（あこう不動産からのアドバイス） 当社では売却に必要な販売活動の費用は特別な依頼がない限り、すべて当社が負担します。 その前提で、地元で取引をする宅建士・FPとして売主様にお伝えしたいことがあります。 売れるかどうかは「広告の量」より「物件の伝え方」 広告をたくさん出せば売れる。 実際には、そうとは限りません。   買主様は一生に一度レベルの大きな買い物をするため、ポータルサイトなどで情報を入念に調べます。 そのため、ターゲットに向けた適切な掲載を行っていれば、むやみに広告量を増やさなくてもしっかりと目に留まります。   買主様は写真や説明文などで「ここで暮らす自分」を想像できるかどうかを見ています。 大村市なら車での移動のしやすさ、駐車スペース、日常の買い物の便利さといった暮らしの情報が、判断を左右することも多いですね。   物件の魅力を地元目線で言葉にできるか。そこが重要です。 売主様にお願いしたいのは「情報の提供」 売却で売主様にご協力いただきたいのは、お金ではなく情報です。   増改築やリフォームの履歴 設備の不具合や、これまでの修繕の状況 境界や隣地について、ご存じのこと   こうした情報が正確に集まるほど買主様への説明がスムーズになり、あとからのトラブルも防げます。 広告費の心配がない分、そこに力を注いでいただければ十分です。 遠方にお住まいでも安心できるオンライン対応 実家が大村市にあって、ご本人は市外・県外にお住まいという方も少なくありません。 当社はオンライン対応で、物件の引き渡しまで進めることができます。   重要事項の説明や契約も、非対面で進められる仕組みが整ってきました。 遠いからと後回しにせず、まずはご相談ください。 [IT重説（オンライン重要事項説明）と電子契約｜遠方からの不動産売却でも安心な非対面取引]       不動産売却の広告費に関するよくある質問 ここでは大村市のご相談でよく出る、本文で触れていない疑問にお答えします。 Q. 広告費以外に、売却で売主が負担する可能性のある費用は何ですか？ A.物件の状況によって異なりますが、たとえば次のようなものがあります。   売買契約書に貼る印紙代 住宅ローンが残っていれば、抵当権の抹消費用 必要に応じた測量や解体の費用   売却で利益が出たときの税金については、個別の状況で変わります。 ご相談の際に、どういった費用が必要かご説明します。 Q. 売却活動が始まったあと、広告の掲載状況を教えてもらえますか？ A.実際の掲載状況や反響をご報告いたします。   専任媒介契約なら不動産会社に活動状況の報告義務があります。 頻度は専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介で1週間に1回以上です（宅建業法）。   契約の種類によって報告のルールが違うので、種類ごとの違いも押さえておくと安心です。 [媒介契約の種類] Q. ご近所に知られたくないのですが、広告を控えて売ることはできますか？ A.可能です。ご希望をお聞きしながら相談して決めていきます。   ただし、広告を控えるほど買主様の目に触れる機会は減ります。 「知られにくさ」と「売れやすさ」のバランスを一緒に考えていきましょう。       まとめ｜広告費の不安を解消して、安心して不動産売却を始めましょう 広告費の不安は仕組みを知るだけで解決します。   ポイントを振り返ります。 通常の販売活動の費用は、原則として不動産会社の負担です。 売主様の費用になり得るのは、売主様が個別に依頼した特別な広告に限られます。 売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。 契約前に「仲介手数料以外の費用」を確認しておくと安心です。   大村市での不動産売却は地元の事情を知る会社に気軽に聞くことから始まります。 聞きにくいことこそ、最初に聞いてください。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する] 不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

毎年春になると固定資産税の納税通知書が届きますよね。 開いてみると、そこには土地や建物の「評価額」がずらり。 不動産をお持ちの方が、自分の不動産の評価額として一番目にする機会が多い数字です。   売却を考え始めたときに「とりあえず、この金額くらいでは売れるだろう」と思ってしまうかもしれません。 ただ、この評価額は「売れる価格」とは別の物差しで決められています。   この記事では、その違いを大村市の実情に合わせてお話しします。 この記事でわかること 固定資産税評価額は税金を計算するための価格で、売却価格を保証する数字ではありません   実勢価格は買い手との需要で決まるため、評価額を下回ることもあります   売却を考え始めたら、不動産会社に今の実勢価格を確認するのが近道です       不動産売却で固定資産税評価額を不動産の価格と思ってしまう理由 ご相談の場でも評価額を基準にお考えの方がいます。 無理もない理由があるんですよね。 毎年4月〜5月に届く課税明細書が、一番身近な価格情報になる 固定資産税の納税通知書は毎年春ごろに届きます。 時期は自治体によって多少前後します。 同封されている課税明細書には土地と建物それぞれの評価額が載っています。   固定資産税とは毎年1月1日時点の所有者にかかる税金です（地方税法）。 つまり、不動産を所有している限り毎年必ず目にすることになります。   一方で、実際に売れる価格を普段目にする機会はほとんどありません。 目にする回数が多いからこそ、基準にしてしまうのは自然なことです。 課税明細書に並ぶ「似た数字」の見分け方 課税明細書を見ると土地の欄にはいくつか金額が並んでいます。 自治体によって表記は異なりますが、多くは「価格（評価額）」と「課税標準額」が別々に載っています。   課税標準額は税額を計算するときの基準になる金額です。 住宅が建っている土地には、課税標準額が評価額より小さくなる特例があります（地方税法）。   つまり、この2つの金額は同じとは限りません。 通知書を見るときは、評価額の欄と課税標準額の欄を取り違えないようにしてください。 数字の名前を知っておくだけで、通知書の読み間違いはぐっと減ります。     固定資産税評価額と実勢価格（売れる価格）の違い ここからは2つの価格の違いを整理していきます。 仕組みがわかると通知書の数字の見え方が変わってきます。 評価額は税金を計算するための価格 固定資産税評価額は自治体が税額を決めるために定めた価格です。 全国で公平に課税するために一定の基準で算出されます。   土地の場合、公示地価の7割程度が目安とされています（国土交通省情報）。 そもそも「売るための価格」として作られた数字ではないんですね。   なお、土地の価格には評価額のほかにも種類があります。 [一物四価の基礎知識について]   評価額はあくまで税金のための数字と覚えておきましょう。 実勢価格は「買いたい人がいくらまで出せるか」で決まる 実勢価格とは実際の市場で売買が成立する価格のことです。 決めるのは役所ではなく買いたい人の気持ちと、売りたい人の希望のバランスです。   大村市は基本的に評価額を上回る価格で売れることが多いです。 ただし立地条件によっては評価額を下回ることもあります。   売れる価格は、市場と立地が決める。 ここを押さえておけば大丈夫です。 評価額と実勢価格の違いをチェックリストで整理 違いを項目ごとに並べてみます。   固定資産税評価額 目的：固定資産税などの税額を計算するため 決める人：市町村（地方税法） 見直し：原則3年に1度 売却価格との関係：売れる金額を保証するものではない   実勢価格（売れる価格） 目的：実際に売買するため 決まり方：買主と売主の合意 見直し：市場の動きに合わせて日々変わる 売却価格との関係：実際の売却価格に最も近い 評価額は3年に1度の見直しで今の相場がすぐ反映されない 固定資産税の評価額は3年ごとに見直される仕組みです（地方税法）。   この「評価替え」の間は原則として評価額が据え置かれます。 その間に周辺の需要や市場の状況が変わっても、通知書の数字にはすぐ表れません。   通知書が「昔の物差し」で測っている可能性もある、ということですね。 今の相場を知りたいなら今の取引を見ている人に聞くのが確実です。       大村市周辺で評価額より売れる価格が低くなりやすい土地の特徴 ここでは評価額と実勢価格が逆転しやすい土地についてお話しします。 大村市内でも評価額より売れる価格が低くなるケース 大村市の中でも市街地と、郊外や高台、山あいのエリアとでは土地を探している方の数が違います。 後者のエリアでは買い手の数が限られるぶん、評価額を下回る価格になることがあります。   さらに、買主は購入後の費用も考えます。 草刈りや管理の手間 建物があれば、解体や整地にかかる費用 土地に手を入れるための造成費用   こうした負担を差し引いて考えるので、提示される金額が下がるんですね。 大村市内でも買い手がなかなか現れない土地はあります。 通知書に金額が載っていることと、買い手がいることは、別の話になります。 形状・接道・周辺環境が売却価格に与える影響 評価額は一定の基準で算出されるため、土地ごとの細かな事情までは反映されにくい面があります。 一方、買主は現地を見て判断します。   とくに見られやすいポイントはこちらです。 接道状況：建物を建てるには、原則として道路に2m以上接している必要があります（建築基準法） 土地の形状：間口が狭い、奥まった形（旗竿地）などは敬遠されやすい 高低差や擁壁：造成や補修の費用がかかる物件だと価格に響きやすい 境界の明確さ：境界があいまいだと、買主が不安を感じやすい   特に接道状況は価格に一番関わってくる要素になります。 気になる点が1つでもあれば、早めに現状を整理しておくと安心です。 [土地が売れない理由と価格以外の要因について]       大村市で取引している宅建士・FPからのアドバイス ここからは、大村市で日々ご相談を受けている私たちの実感をお話しします。 査定で見るのは、評価額ではなく「今の取引」と「土地の条件」 実は、私たち不動産会社が査定をするとき、評価額を判断材料にすることは少ないです。   見ているのは、次のようなところです。 周辺で最近成約した取引の動き 現地の形状や接道、高低差などの条件 今、そのエリアを探している方の反応   評価額は資産を把握する入口としては便利です。 でも、売れる価格を考えるときの主役ではないんですね。 通知書の金額に引っ張られず、「今いくらで売れるのか」から考える。   これが後悔しない売却への近道だと感じています。 まだ売ると決めていなくても、大丈夫です。 状況を整理するだけでも気持ちが軽くなりますよ。 [不動産査定の種類について] 大村市の不動産売却でよくある質問 ここでは、ご相談で実際によく聞かれる疑問をまとめました。 Q. 固定資産税の通知書が見当たりません。評価額は確認できますか？ A. 確認できます。   市役所の固定資産税の担当窓口で、評価額が記載された証明書の交付を受けられます。 本人確認書類をお持ちください。 名義人以外の方が手続きする場合は、委任状などが必要になることがあります。 Q. 相続した不動産の名義が、亡くなった方のままです。売却の相談はできますか？ A. ご相談可能です。   ただ、売買による所有権移転をするには、先に相続登記が必要になります。 まだ手続きをしていない方は、早めに動いておくと安心です。 Q. 建物が未登記でも、固定資産税の評価額は付きますか？ A. 付きます。   固定資産税は登記の有無とは別に現況に基づいて課税されます（地方税法）。 「税金を払っているから登記もされているはず」と思い込んでしまう方も、少なくありません。 未登記建物の売却にあたっては、登記の整理が先に必要になることが多いです。 Q. 県外に住んでいます。大村市の不動産の売却はできますか？ A. できます。   当社では、ご相談から契約手続きまでオンラインで対応可能です。 重要事項の説明や契約も、非対面で進める方法がありますのでご安心ください。 [IT重説と電子契約、遠方からの不動産売却の基礎知識について]       まとめ：評価額は「税金用の数字」、売却は「今の実勢価格」で考える 最後に大切なポイントを整理します。 評価額は毎年目にする身近な数字ですが、税金を計算するためのものです 実勢価格は買い手との需給で決まり、評価額を上回ることも下回ることもあります 大村市でも立地や接道、形状によっては評価額より低くなる土地があります 売却を考え始めたら、現地を見てもらう査定で今の実勢価格を知ることが第一歩です   通知書の数字に振り回されなくて大丈夫です。 今の実勢価格を知って、納得できる売却計画を立てていきましょう。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する] 不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「実家の片付けが終わってないんですけど売却の相談してもいいんでしょうか」 大村市でお話を伺っていると、こんな一言から始まるご相談がよくあります。 親御さんが長年暮らしていたご実家であればあるほど、荷物の量も、思い出の重みも、簡単には片付けられませんよね。   「全部空にしてからでないと」という思い込みのせいで売却の相談自体を先延ばしにしてしまう方を、これまで見てきました。 その順番逆でも大丈夫なんです。 この記事でわかること 大村市で実家を売却する際、家財や遺品はすぐに全部片付けなくても大丈夫です。 貴重品とゴミの整理だけ先に済ませ、家具は残したまま売却活動を始めても問題ありません。 大型家財の本格的な撤去は、契約成立後に手配すれば費用の持ち出しを抑えられます。       なぜ「家財整理のタイミング」で悩む方が多いのか 実家の売却を考え始めたとき、真っ先に頭をよぎるのが「片付け」の悩みですよね。 このモヤモヤの正体と、片付けを急ぎすぎることで起こりやすい負担について整理しておきます。 大村市で実家売却を検討し始める方によくある不安 「まず全部空にしてから売りに出すべきなのでは」 そう思い込んでいる方が、実はとても多いです。 特に親御さんが長く住まれていたご実家の場合、荷物の量も多く、何から手をつければいいのか分からなくなってしまいます。   思い出の詰まった品も混ざっているので、仕分け作業自体に精神的な負担がかかることも珍しくありません。 「片付けが終わらないと相談にも行けない」 そう感じて売却の一歩目すら踏み出せずにいる方を、大村市でもお見かけしてきました。   でも実際は片付けが完了していなくても売却の相談はまったく問題ありません。 まずはこの思い込みを手放すことがスムーズな売却への第一歩になりますよ。 片付けを先に終わらせようとして起こりやすい負担 家財の全撤去を先に済ませようとすると、いくつかの負担が重なります。   撤去業者への支払いを売却前に自己資金で用意する必要がある 仕分けや処分に時間がかかり、売却活動の開始自体が遅れる 体力的にも精神的にも疲労が先に来てしまう   とくに費用面の負担は大きく、家財の量や物件の広さによっては数十万円から100万円以上かかるケースもあります。 売却が成立する前にこの金額を用意するのは、正直厳しいという方も多いはずです。 だからこそ片付けの順番そのものを見直すことが大切なんですね。       大村市の実家売却における家財整理・遺品片付けの進め方 ここからは実際にどのような順番で進めれば負担を抑えられるのか、具体的なステップでご紹介します。 ステップ1：貴重品・思い出の品・不用ゴミの整理から始める 最初にやることはシンプルです。 通帳や印鑑、権利書などの貴重品、そして写真やアルバムといった思い出の品を取り分けましょう。 あわせて、誰が見ても明らかなゴミも処分してしまって構いません。   一方で、家具や家電などの生活感のある大きなものは、この段階で無理に処分する必要はありません。 まずはここまでで十分です。 焦らず、この範囲だけ終わらせれば次に進めますよ。 ステップ2：家財を残したまま売却活動を進めるという選択肢 意外と知られていませんが、家具を残したまま売却活動をスタートする方法があります。   これにはちゃんとした理由があります。 購入検討者が内覧した際、生活のイメージが湧きやすくなる 売却が決まる前に高額な撤去費用を準備しなくて済む 片付けに時間をかけず早く売却活動を始められる   もちろん、完全に空にしてから売り出すメリットもあります。 ただ「家財があるから売りにくい」というわけではないので安心してください。 ステップ3：売買契約成立後に本格的な撤去を手配する 売買契約が成立したタイミングで大型家具や移動が難しい家財の撤去を本格的に手配します。 このとき、弊社のような不動産会社が事前に信頼できる撤去業者の見積もりを取り、手配を代行することも可能です。   物件の規模や荷物の量によっては、撤去費用が100万円前後になることもあります。 金額だけ見ると驚かれるかもしれませんが、次のステップでこの負担のタイミングについてお伝えします。 ステップ4：引き渡し・決済のタイミングで撤去費用を精算する 実務上もっともおすすめしたいのが、この精算のタイミングです。   流れはこのようになります。 売主ご自身で貴重品・ゴミの整理を行う 大型家財は残したまま物件を売り出す 契約成立後、引き渡しまでに業者へ撤去を依頼する 売買代金を受け取ったタイミングで、その中から撤去費用を支払う   この順番であれば、事前に自己資金を持ち出す必要がありません。 「売却できるかわからない状態で撤去費用だけ先に払う」という不安から解放されます。 [不動産売却の引渡しの流れ、売買契約後の流れ]       トラブルを避けるための注意点 家財を残したまま進める場合、いくつか押さえておきたい注意点があります。 残置物の範囲は必ず書面で明確にする 「どの家財を残すのか」「何を撤去するのか」を曖昧にしたまま契約を進めると、引き渡し時にトラブルになります。 付帯設備表や容認事項といった書面に、残置物の内容をはっきり記載しておくことが欠かせません。   「言った言わない」のトラブルは書面一枚で防げることがほとんどです。 この一手間を惜しまないことが、後々のご自身を守ることにつながります。 [建物売却でよくあるトラブル事例] 引き渡し期日までのスケジュールに余裕を持たせる 売買契約から引き渡し・決済期限までの期間が短すぎると撤去作業が間に合わなくなる恐れがあります。 不動産会社と綿密にスケジュールをすり合わせ、余裕をもった日程を組んでおきましょう。   万が一、解体や更地渡しを検討するようなご実家の場合は、さらに前倒しでの計画が必要になります。 期日ギリギリで慌てないよう、早め早めの相談を意識してくださいね。 [実家の解体費用が払えない…大村市の不動産売却で「更地渡し」という選択肢]       プロの視点：大村市の宅建士・FPが実務でお伝えしたいこと 大村市で実際にご相談を受けていると、「片付けが終わっていないから」と売却相談自体を先延ばしにされる方を本当によくお見かけします。 荷物が残っている状態のままで構いませんので、まずは一度お話を聞かせてください、といつもお伝えしています。   宅建士の視点からは、残置物の取り扱いを付帯設備表や特約などの契約書面に明記しておくことで、引き渡し後の紛争を防ぐことができます。   撤去費用を売却代金の中から精算する流れを組めるかどうかで、資金計画の負担がまったく変わってきます。 事前にまとまった現金を用意できるご家庭ばかりではありません。 だからこそ、契約成立後に撤去、決済時に精算という順番を知っているだけで、心の余裕がずいぶん違ってくるはずです。       よくある質問 Q. 遺品の中に価値があるかどうか分からないものが出てきました。どうすればいいですか？ A. 迷うものは、判断がつくまで無理に処分しない方が安心です。   骨董品や古い着物など、専門家に見てもらわないと価値が分からないものも中にはあります。 売却活動と並行して時間をかけて整理していただいて問題ありません。 Q. 相続登記が済んでいない実家でも、売却の相談はできますか？ A. はい、相談自体はまったく問題ありません。   ただし実際に所有権移転登記をするためには、相続登記を済ませる必要があります。 登記の状況が分からない場合も含めて、早い段階でご相談いただくとスケジュールが立てやすくなりますよ。 Q. 家財を残したまま売り出すと、売却価格に影響しますか？ A. 家財の有無だけで価格が大きく下がることは、基本的にありません。   ただし、量が極端に多く隅々まで内見できない場合は配慮が必要になることもあります。       まとめ｜大村市の実家売却は家財を残したまま進めてOK 実家の家財整理は全部を先に終わらせる必要はありません。 貴重品とゴミだけ整理して、家具は残したまま売却活動をスタートする。 契約が決まってから撤去を手配し、決済のタイミングで費用を精算する。   この順番を知っているだけで、事前の資金負担もぐっと軽くなります。 大村市で実家の売却を考え始めた方は、片付けが終わっていない状態でも大丈夫ですので、まずはお気軽にご相談ください。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。