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「不動産を売って、思ったより手元に残らなかった」   そんな声を大村市でもよくお聞きします。 原因のひとつが、売却費用の計算方法を勘違いしていたこと とくに「建物の取得費」の考え方を勘違いされている方が多い印象です。   今回は不動産売却時に避けて通れない「建物取得費」の考え方について、できるだけわかりやすくお伝えします。 この記事でわかること 不動産売却の利益計算に必要な「取得費」の基本的な考え方 マイホーム(非事業用建物)特有の減価償却のルール 木造・鉄筋コンクリート造など構造による違い 購入時の書類が残っていない場合の対応方法 大村市で売却する際に気をつけたいポイント       不動産売却における「取得費」の基本 不動産を売却して利益が出た場合、その利益(譲渡所得)に税金がかかります。 利益を計算するには、売れた金額から「取得費」を差し引く必要があるんですね。   ただし建物は時間とともに劣化していくため、購入時の価格をそのまま使うことはできません。 この章では、その基本的な仕組みから確認していきましょう。 「取得費」とは何か 取得費とは、その不動産を購入したときにかかった費用のことです。 土地であれば購入代金がそのまま取得費になります。   でも建物は少し事情が違います。 建物は年数が経つほど価値が下がっていくものとされていて、購入時の価格から「下がった分の価値」を差し引いた金額が、正しい取得費になるんです。   この「下がった分の価値」を計算する仕組みが、いわゆる減価償却です。 取得費の考え方を間違えると、譲渡所得の計算そのものがずれてしまいます。 まずはこの前提をしっかり押さえておきたいところですね。 なぜ建物だけ価値が下がっていくのか 土地は経年劣化しません。 何十年経っても、土地そのものの形が損なわれるわけではないからです。   一方で建物は、屋根や外壁、設備など、時間の経過とともに確実に傷んでいきます。 税務上もこの違いが反映されていて、減価償却の対象になるのは建物のみ、土地は対象外とされています。   この違いを理解していないと、後ほどお伝えする「按分」の場面でつまずいてしまうことがあります。 「土地と建物は税金の世界では全く別物として扱われる」まずはここを頭の片隅に置いておいてください。       建物の「減価償却」を理解するための基礎知識 減価償却の計算式には、いくつか押さえておきたいルールがあります。 とくにマイホームの場合は、賃貸アパートなどの事業用建物とは違う考え方をします。 非事業用建物(マイホーム)特有の考え方 マイホームのように事業に使っていない建物は、「非事業用建物」として扱われます。 このとき使う耐用年数は、事業用の建物の1.5倍です(国税庁HP「No.3261 建物の取得費の計算」)。   たとえば法定耐用年数が22年の木造住宅なら、非事業用としての耐用年数は33年になる、という具合ですね。   さらに計算式には0.9という係数もかけ合わせます(国税庁HP「No.3261 建物の取得費の計算」)。   「建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」という式が、マイホームの減価償却費の基本になります。   賃貸経営をされている方向けの情報を参考にしてしまうと、この1.5倍や0.9を見落としがちです。 AIで調べた際にも、よく事業用の建物の知識が出てくることがあるため注意してください。 マイホームを売却する際は、この特有のルールをまず思い出してください。 [マイホーム売却時に大幅な節税となる譲渡所得の3000万円特別控除とは] 経過年数の数え方における注意点 計算式に出てくる「経過年数」の数え方にも細かいルールがあります。 所有していた期間に6か月以上の端数が出た場合は「1年」に切り上げ、6か月未満の端数は切り捨てになります(国税庁HP「No.3261 建物の取得費の計算」)。   たとえば所有期間が20年7か月なら21年、20年5か月なら20年として計算する、というイメージです。 わずかな期間の差で計算結果が変わることもあるので、意外と見落とされやすいポイントですね。   端数の扱い一つで金額が変わることもある。 このあたりは慎重に確認しておきたいところです。 減価償却費にも上限がある 「築年数が古いほど、取得費はどんどん少なくなっていくのでは」と心配される方もいらっしゃいます。   ですが減価償却費の累計には上限が設けられています。 どれだけ古くなっても、減価償却費の合計は建物の取得価額の95%までとされていて、最低でも5%の価値は残る仕組みになっているんです(国税庁HP「No.3261 建物の取得費の計算」)。   つまり建物の価値がゼロになることはない、という前提で計算式が作られているんですね。 築年数がかなり経っている建物でも、取得費が完全になくなってしまうわけではありません。 このルールを知っているだけでも、少し安心材料になるかもしれませんね。       建物の構造によって計算のベースが変わる 減価償却費の計算で使う「償却率」は、建物の構造によって異なります。 ご自宅がどの構造にあたるか、まず確認してみてください。 木造・軽量鉄骨造などの違い 大村市の一戸建て住宅で多いのは、木造と軽量鉄骨造です。 鉄筋コンクリート造(RC造)は分譲マンションなど集合住宅に使われることが多く、一戸建てではあまり見かけない構造ですね。 代表的な構造ごとの目安は、次の通りです。 木造(法定耐用年数22年):非事業用の耐用年数は33年、償却率は0.031 軽量鉄骨造・鉄骨の厚み3mm以下(法定耐用年数19年):非事業用の耐用年数は28年、償却率は0.036 軽量鉄骨造・鉄骨の厚み3mm超4mm以下(法定耐用年数27年):非事業用の耐用年数は40年、償却率は0.025 軽量鉄骨造は、鉄骨の厚みによって耐用年数と償却率が変わってきます。 ご自宅の鉄骨の厚みは、ハウスメーカーの図面や建築確認書類で確認できることが多いです。 構造の違いひとつで計算結果は大きく変わります。 まずはご自宅がどの構造にあたるのか、確認するところから始めてみてください。 購入時の書類が残っていない場合の考え方 「もう何十年も前に買った家や、相続した家で契約書なんて残っていない」 そんなケースも珍しくありません。   購入時の価格が証明できない場合、売却代金の5%相当額を取得費として計算する特例があります(国税庁HP「土地や建物を売ったとき」)。 一見便利なルールに思えますが、これには落とし穴があります。   本来の取得費より大幅に少なく見積もられてしまうため、その分譲渡所得が大きく計算され、税負担が重くなってしまう可能性があるんです。 だからこそ、購入時の書類はできる限り探しておくことをおすすめします。 [購入時の価格が不明な場合に使われる概算取得費の基礎知識]       大村市で不動産売却をする際に注意したいポイント ここまでの内容を踏まえて、実際に売却を検討する際に気をつけたい点を整理します。 土地と建物の内訳(按分)を明確にする重要性 売買契約書に「土地と建物の合計金額」しか記載されていないケースがよくあります。 このとき、すべてを土地や建物として計算してしまうと正しい取得費が算出できません。   土地は減価償却の対象にならないため、固定資産税評価額などを基準に土地と建物の価格割合を分ける(按分する)必要があるんです。 按分の基準を誤ると、申告内容そのものに影響してしまいます。   契約書の内訳が曖昧な場合は早めに専門家へ確認しておくと安心です。 売買契約書や領収書など、保管しておきたい書類 将来の売却に備えて、次のような書類は大切に保管しておいてください。 不動産の売買契約書 建築代金の領収書 仲介手数料の明細書 リフォームや増改築を行った際の工事契約書 その他購入に関わった諸費用の請求書、領収書   これらの書類は、いわば税金を抑えるための「金券」のようなものです。 ご自身が購入された物件はもちろん、ご両親から引き継いだご自宅についても、書類が残っているか一度確認してみることをおすすめします。   「あのとき捨てなければよかった」とならないよう、今のうちに整理しておきたいですね。       よくある質問 Q. 親から相続した家を売る場合も、同じように減価償却を考える必要がありますか A. はい。相続した不動産であっても被相続人(元の所有者)が取得した時期や価格を引き継いで計算するのが基本的な考え方です。   そのため親御さんが購入された当時の契約書が見つかるかどうかが、やはり重要なポイントになります。 見つからない場合の対応も含めて、早めに確認しておくと安心です。 [親から相続した不動産を売却する際に使える税金の特例と注意点] Q. 増改築やリフォームをしている家の場合、取得費の計算はどうなりますか A. 増改築やリフォームにかかった費用は建物の取得価額に加算できる場合があります。   ただし工事の内容や時期によって扱いが変わるため、工事契約書や領収書が重要な資料になります。 こうしたケースは判断が分かれやすいところなので、資料を揃えたうえで専門家に確認することをおすすめします。 Q. 減価償却の計算を間違えて申告してしまったら、どうなりますか A. 申告内容に誤りがあった場合、後日修正申告が必要になったり、状況によっては加算税が発生したりする可能性があります。   具体的な税額の計算や申告手続きについては、税理士など専門家にご確認いただくのが確実です。 私たちも物件に関するご相談はお受けできますが、税務の最終的な判断は税理士の領域になりますので、その点はご了承ください。 [不動産を売却して利益が出た場合の税金の支払いタイミングと納税方法] まとめ 不動産売却時の「建物の取得費」は、購入価格そのままではなく、減価償却によって目減りした分を差し引いて計算します。 マイホームの場合は耐用年数を1.5倍にする、0.9をかける、経過年数の端数を処理するなど、独自のルールがいくつもありましたね。   構造によって償却率も変わりますし、契約書が残っていない場合は5%特例によって税負担が重くなるリスクもあります。 土地と建物の按分や書類の保管状況によっても結果は大きく変わってきます。   大村市でご自宅の売却を検討されている方は、まず手元にある書類を確認するところから始めてみてください。 計算が複雑で判断に迷う部分も多いテーマですので、不安な点があれば一人で抱え込まず、早めにご相談いただければと思います。   まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「親が建てた家、そのまま売っていいのかな」 「でも解体するにも、まとまったお金なんて用意できない」   大村市で実家の売却を考え始めた方から、こんな相談をよくいただきます。 思い入れのある家を残したい気持ちと、目の前の解体費用の現実。 このふたつの間で立ち止まってしまうのは、決してめずらしいことではありません。   売却方法には「古家付き売却」「更地売却」「更地渡し」の3つのパターンがあります。 この記事ではそれぞれの資金負担とリスクの違いを整理しながら、「解体費用が払えない」という悩みに対する現実的な答えをお伝えしていきます。 この記事でわかること 古家付き売却は初期費用を抑えられる一方、売却が長引きやすい 更地売却は買い手がつきやすいが、解体費用を先に用意する必要がある 「更地渡し」なら解体費用の先出しなしで、更地としての売りやすさを両立できる 固定資産税の軽減措置は、更地にした時点で対象外になる点に注意が必要       親の家、そのままにしておくのは本当に良くない? まずは「なぜ今、決断が必要なのか」というところから、一緒に整理していきましょう。 「もったいない」と「負担」の間で揺れる相続人の心境 親が建てた家には、柱の一本、庭木の一本にも思い出があります。 「壊すのは忍びない」と感じる方が多いはずです。   一方で、誰も住まない家を維持するには固定資産税や庭の手入れなど、地味だけれど継続的な負担がかかります。 思い出を大事にする気持ちと現実的な負担。 このふたつは、どちらも間違っていません。   だからこそ「感情」と「費用」を別々に整理してから判断することが大切になります。 大村市の空き家事情と放置するリスク 大村市は新幹線開業やベイエリアの再整備などもあって、エリアによって土地の需要が変化しています。 利便性の高いエリアなら古家付きのままでも需要が見込める一方、エリアによっては建物の状態がそのまま売却スピードに直結しやすい傾向があります。   空き家を長く放置すると老朽化が進むだけでなく、防犯・景観の面でも近隣への影響が出てきます。 「いつか決めよう」と先延ばしにするほど、選べる選択肢は狭くなっていくというのが、現場で実家売却に携わってきた実感です。 [大村市における空き家放置のリスクと具体的な問題点について]   言い方を変えると、放置は「何もしない」のではなく、「建物の劣化と税負担を選び続けている」状態とも言えます。 そう考えると、少し動きやすくなるはずです。       「古家付き土地」として売却するという選択 3つのパターンのうち、まずひとつ目。親の建てた家をそのまま活かす方法から見ていきます。 メリット:費用を抑えられる、固定資産税の負担が軽い 古家付きのまま売り出す一番の魅力は、売主側の費用を安く抑えられることです。 解体費用を負担する必要がないので、資金面のハードルはぐっと下がります。   また、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)であれば、固定資産税の課税標準額が6分の1に、都市計画税の課税標準額が3分の1に軽減されます(地方税法、大村市公式HPより)。 建物が建っている間は、この軽減措置が維持されるという点も、見逃せないポイントです。   近年は古民家をリノベーションして住みたいという層や、DIYで手を加えたいという買主も一定数いるため、親の残した柱や梁が次の住み手に受け継がれる可能性もあります。   「お金をかけずに、まずは市場に出してみる」 古家付き売却は、そんな選択肢を実現できる十分に現実的な方法です。 デメリット:売却期間の長期化と契約不適合責任のリスク 一方で、建物の劣化が激しい場合、一般の買主からは敬遠されやすくなります。 「購入後にどのくらい費用がかかるかわからない」という不安が、成約までの期間を長引かせる要因になるからです。   また、値引き交渉の材料として「解体費用相当分を引いてほしい」と求められるケースも少なくありません。 加えて注意したいのが契約不適合責任(旧・瑕疵担保責任)です。 雨漏りやシロアリ被害など、引き渡し後に見えない不具合が見つかると、売主が責任を問われる可能性があります。   売却時には「契約不適合責任を免責する」特約をつけておくことが、トラブル防止の基本になります。 初期費用が抑えられる分、「売れるまでの時間」と「引き渡し後のリスク」は、ある程度背負う覚悟が必要になってきます。 [売却後のトラブルを防ぐ契約不適合責任の基本と対策] 「更地」にしてから売却するという選択 2つ目は、建物を解体してから売り出す方法です。 メリット:買主が見つかりやすく、引き渡し後のトラブルが少ない 更地は新築用地を探している買主にとって、家を建てるイメージがしやすい状態です。 そのぶん古家付きに比べて早期に買い手が見つかりやすい傾向があります。   さらに、建物自体がなくなるため、雨漏りやシロアリといった建物に関する契約不適合責任からも解放されます。 引き渡し後のクレームリスクが大きく減る、という点は精神的にも大きな安心材料になります。   「中途半端に家が残って朽ちていくのを見るより、自分の手できれいに整理して次に引き継ぎたい」 そう感じて更地を選ぶ方も少なくありません。   「早く」「トラブルなく」売りたい人には向いている方法です。 ただし、その安心感には相応の準備が必要になってくることも頭に入れておいてください。 デメリット:解体費用の先出しと固定資産税上昇のリスク 更地売却の一番の壁は、まだ売れるかどうかわからない段階で解体費用を先に自己資金で用意しなければならないことです。 建物の規模や構造にもよりますが、数百万円単位の費用がかかることも珍しくありません。   もうひとつ注意したいのが、固定資産税です。 家を解体した年の翌年1月1日時点で更地になっていると、先ほどの住宅用地の特例から外れ、固定資産税が上がります。   売却活動が長引けば長引くほど、維持費の負担がじわじわと重くのしかかってくるという点は、事前に理解しておく必要があります。 更地売却は「売りやすさ」と引き換えに、「先出しの費用」と「税負担の増加」というふたつのリスクを抱える方法なんですね。 [建物の解体を伴う不動産売却時の固定資産税の落とし穴と注意点]     「更地渡し」という選択 3つ目が冒頭でお伝えした「解体費用が払えない」という悩みに対する、もっとも現実的な答えです。 更地渡しとは何か 売り出す段階では建物を残しておき、買主が見つかって契約が成立したあとに、売主の負担で解体してから引き渡すという進め方です。 見た目としては「古家付きのまま売りに出す」のと同じですが、契約条件として「引き渡し時までに更地にする」ことを約束している点が、通常の古家付き売却との違いになります。   この方法であれば、次のようなメリットが生まれます。 解体費用を先に持ち出す必要がない(売却代金の中から支払うことができる) 固定資産税の急増リスクを、契約成立までの期間だけに抑えられる 新築を希望する買主も取り込める   「解体するお金がないから動けない」という方にとって、このやり方は資金繰りの不安をかなり軽くしてくれます。 先出しの費用リスクと、更地としての売りやすさ。 このふたつを両立させる、いいとこ取りの進め方、それが更地渡しです。 更地渡しで気をつけておきたいこと いいことずくめに見える更地渡しですが、注意点もあります。 解体は契約成立後になるため、成約までの期間は古家付きと同様に買主がつきにくい可能性がある 解体費用は最終的に売却代金から差し引かれるため、手取り額は事前に試算しておく必要がある 解体のタイミングや業者選定について、引き渡し期日までのスケジュール管理が必要になる   「解体費用を用意しなくていい」ことと「解体費用がかからない」ことは別、という点は、あらかじめ理解しておいてください。       3パターンの比較チェックリスト ここまでの内容を判断しやすいように整理しておきます。   初期費用:古家付き・更地渡しは不要/更地売却は解体費用の先出しが必要   売却スピード:古家付き・更地渡しはやや長引きやすい/更地売却は早期成約が期待しやすい   固定資産税:古家付き・更地渡しは軽減維持しやすい/更地売却は軽減対象外になり負担増   引き渡し後のリスク:古家付きは契約不適合責任に注意/更地売却・更地渡しは建物起因のリスクがほぼない   手取り額への影響:古家付き・更地売却は明確/更地渡しは解体費用を差し引いて試算する必要あり   どれが正解ということではなく、今の資金状況と、どれくらいのスピード感で進めたいかによって、向き不向きが変わってきます。       決めきれない時に意識したい2つのこと 「それでもまだ決めきれない」という方のために、現場でよく使われている考え方を2つ紹介します。 期限を決めてから動き出す いきなり解体を決めるのではなく、「〇ヶ月売れなければ更地渡しに切り替える」というように、あらかじめ期限を決めておくのがポイントです。   期限を区切ることで、「まだ迷っていていいんだ」という安心感と、「いつかは決断する」という現実的な視点の両方を持つことができます。 期限付きで様子を見ることが感情的な踏ん切りをつけるための、いちばん負担の少ない方法だったりします。 思い出を形に残すという選択肢 どうしても解体せざるを得ない場合でも、思い出のすべてを失う必要はありません。 親がこだわった建具(ふすまや欄間など)の一部を手元に残したり、プロのカメラマンに依頼して家の写真をアルバムとして残したりする方もいます。   建物という形は変わっても、思い出の残し方は工夫できるものです。 「壊す=忘れる」ではありません。 形を変えて残すという視点を持てると、気持ちの整理がぐっとつきやすくなります。       プロの視点:大村市の宅建士・FPが伝えたいアドバイス ここからは、実際に大村市で実家売却に立ち会ってきた立場から、少しだけ本音でお話しさせてください。   「解体してから売った方がいいですか、それともこのまま売った方がいいですか」 この質問、本当によくいただきます。   答えは物件そのものよりも、エリアと買主のニーズによって変わることがほとんどです。 新幹線開業などもあり、大村市ではエリアによって「新築用地を探している人が多い場所」と「古家付きでもリノベーション目的で興味を持たれやすい場所」が分かれ始めています。   だからこそ、解体するかどうかを最初に決めてしまうのではなく、まずはご実家のエリアがどうかを不動産業者に聞くことが重要だったりします。   宅地建物取引士としての現場感覚と、ファイナンシャルプランナーとしての資金計画の視点、その両方から見て「更地渡し」という選択肢は、資金に不安がある方にとって特におすすめしたい方法です。   先にお金を使わずに、結果として更地相当の条件で売却できるという組み合わせは、感情面でも資金面でも無理のない進め方だと感じています。       よくある質問 Q. 古家付きで売り出したものの、なかなか買主が見つかりません。途中から更地渡しに条件を変えることはできますか? A. 可能です。   売り出し条件は、状況に応じて見直すことができます。 反響の状況を見ながら古家付きのまま続けるか、更地渡しに切り替えるかを相談しながら決めていく進め方が現実的です。 Q. 解体業者は自分で探さないといけませんか? A. 更地渡しの場合、解体のタイミングや業者の手配について、売却をサポートする不動産会社と相談しながら進めるのが一般的です。   複数の工程が関わるため、早い段階で相談しておくと安心です。 当社でも事前に解体見積を取得してから売却活動に進むことが多いです。 Q. 建物の中に残された家財道具はどうすればいいですか? A. 家財の処分は、解体工事とは別に整理しておく必要があります。   思い出の品を選別する時間も含めてある程度の期間を見ておくことをおすすめします。 Q. 空き家の売却で使える税金の特例はありますか? A. 一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から控除を受けられる制度があります(国税庁HP「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」より)。   ただし適用要件の判定や具体的な税額の計算は個別の状況によって異なります。 [相続した空き家の売却で使える3000万円特別控除などの税金の特例]       まとめ:大村市で実家の売却を考えるなら 親の家をどうするかという問題に絶対の正解はありません。   ただ、今回お伝えしたポイントを振り返ると、判断の軸は見えてきます。 とにかく初期費用をかけたくないなら、まずは古家付きで市場の反応を見る 早期売却を最優先するなら、解体費用を先に用意して更地で売り出す 解体費用の先出しが難しい、それでも早めに売りたいなら「更地渡し」を検討する どのパターンを選んでも、思い出を形に残す方法はある   「解体費用が払えないから動けない」と立ち止まっている方こそ、更地渡しという選択肢を知っているかどうかで気持ちの余裕が大きく変わってきます。 大村市の地域事情も踏まえながら、一緒に最適な進め方を考えていきますので、まずは今の状況を聞かせてください。   まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。 長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

この記事でわかること 不動産売却は査定→比較検討→媒介契約→売却活動スタートという4つの流れで進みます 査定には机上査定と訪問査定の2段階があり、価格差が出ることも珍しくありません 媒介契約には3つの種類があり、それぞれ向き不向きがあります 契約後はレインズ登録や広告掲載を経て、いよいよ売却活動がスタートします       「不動産売却」と聞いてまず何をすればいいのか分からない方へ 「実家を売ろうと思うけど何から手をつけたらいいのか分からない」 大村市で不動産売却のご相談をいただく際、最初によく聞くお悩みです。 いきなり不動産会社に電話するのも、ちょっと勇気がいりますよね。   実は売却活動って決まった手順があるんです。 流れさえ頭に入っていれば不安はぐっと減ります。   今回は査定を依頼してから実際に売却活動がスタートするまでの道のりを、できるだけかみ砕いてお伝えしていきます。       不動産売却は「査定」から「売却活動スタート」までこう進む 査定依頼から売却活動が始まるまでの全体の流れを4つのステップに分けてご紹介します。 ステップ①：まずは価格を知る「査定」から 売却の第一歩は価格を知ることから始まります 査定には、2つの段階があるのをご存知でしょうか。   机上査定：物件情報と周辺の取引データをもとに、簡易的に価格を算出するもの 訪問査定：担当者が実際に現地へ足を運び、建物の状態や周辺環境も踏まえて算出するもの   最初から訪問査定を依頼する必要はありません。 多くの場合、まず机上査定で「だいたいの相場感」をつかみます。 [机上査定と訪問査定をはじめとする不動産査定の種類の違い]   そのうえで「本格的に売却を進めたい」となった段階で訪問査定へと進むという流れです。 いきなり大がかりに動く前に、まずは気軽に相場を知るところから始めればいい、ということですね。 ステップ②：査定結果を比較し、依頼先を選ぶ 訪問査定を受けるとより精度の高い価格が提示されます。 このタイミングで見ていただきたいのが価格だけではありません。   提示された査定額の根拠（近隣の類似物件の成約データなど） 販売戦略の具体性 担当者の対応やレスポンスの速さ   特に大事なのが査定額の根拠です。 中には契約を取りたいがために相場より高い金額を提示するケースもあります。 もちろん高い金額は魅力的です。   ただ、その金額にきちんとした裏付けがあるかという視点は持っておいたほうがいいですね。 金額の大きさだけでなく「なぜその金額なのか」に納得できるかどうかも依頼先選びの判断材料にするといいかと思います。 ステップ③：「媒介契約」を結んで正式に依頼する 依頼先が決まったら媒介契約という契約を結びます。 媒介契約には、以下の3種類があります。   専属専任媒介契約：1社にのみ依頼する契約。自分で買主を見つけることができない 専任媒介契約：1社にのみ依頼する契約。自分で買主を見つけた場合は直接契約も可能 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。その代わり不動産会社の法的義務が減る   契約の有効期間については専属専任・専任媒介契約はいずれも最長3か月と定められています(宅地建物取引業法第34条の2)。 また、専属専任媒介契約は契約締結日から5日以内、専任媒介契約は7日以内(いずれも休業日を除く)に、指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられています(宅地建物取引業法第34条の2)。 [専属専任・専任・一般の媒介契約の3つの種類の違いと選び方]   これは、依頼された不動産会社がきちんと動いているかを確認できる大事な仕組みのひとつです。 契約の種類によって情報公開のスピードや動き方に違いがあります。 ステップ④：広告掲載・情報公開で売却活動がスタート 媒介契約を結ぶといよいよ売却活動がスタートします。 ここまで来ると少しずつ「売却が動き出した」という実感が湧いてくる方が多いです。   売却活動のスタートは、これまでの準備がようやく形になるタイミングということですね。       不動産売却活動スタートまでに、つまずきやすいポイント 査定から売却活動スタートまでの間には知っておかないと戸惑ってしまうポイントがいくつかあります。 査定額の見方で注意したいこと 「机上査定では高かったのに訪問査定をしてもらったら下がってしまった」 こうしたお声は実際によくいただきます。 机上査定は手軽な反面、以下のような個別要素が反映されません。   建物の傷み具合 室内の状況 その他細かな現地調査   だからこそ机上査定の金額はあくまで目安として捉えておくのが安心です。 そして、訪問査定で出た金額も「絶対にその金額で売れる」というものではありません。 一般的には、概ね3～6か月程度で売れると想定される価格、という意味合いに近いものです。   査定額は「確定した売却価格」ではなく、あくまで「今の見立て」として受け止めておきましょう。 [査定額が相場より減額される具体的な理由] 媒介契約の種類ごとの特徴を理解する 先ほどご紹介した3つの媒介契約は、それぞれメリット・デメリットがあります。 専属専任・専任媒介契約：窓口が1つになるため、販売状況の報告なども受けやすく、不動産会社が積極的に売却活動を行う傾向がある 一般媒介契約：複数社に依頼を出せる反面、積極的な販売活動を引き出しにくく、所有者の負担が増える場合がある   早めに売却を進めたい方や、定期的な販売報告をきちんと受けたい方には、専任系の契約が合っているケースが多いです。   大村市のように地域が絞られたエリアでは地元の状況を理解した担当者が継続して窓口になってくれる安心感も、意外と大切なポイントだったりします。 担当者とは半年以上の付き合いになることも多く、話しやすさで選ぶ方もいらっしゃいます。 売却活動スタート後、内覧対応で押さえておきたいポイント 住みながら売却活動を進める場合、避けて通れないのが内覧の対応です。   購入希望者が実際に家を見に来るタイミングなので、第一印象が成約を左右すると言っても大げさではありません。 水回りの清掃 不用品の片付け 事前の換気   こうした準備にはどうしても手間がかかります。 ただ、この一手間が「この家いいな」と思ってもらえるかどうかを大きく左右するのも事実です。       プロの視点｜あこう不動産からのアドバイス 大村市で査定〜売却活動まで 大村市で売買のお手伝いをしてきて、 査定から売却活動が始まるまでの間で毎回のようにお伝えしていることがあります。   それは「訪問査定は早めに受けたほうがいい」ということです。 机上査定の金額だけを見て、「この金額なら」と時間をかけて検討される方がいらっしゃいます。 ただ、訪問査定は単に建物の状態を見るだけのものではありません。   現地を実際に見せていただきながら、売却の理由や希望の時期、価格に対するお考えなどを直接お伺いするヒアリングの場でもあります。   大村市は同じ市内でもエリアによって土地の形状や接道状況、周辺の取引事例の厚みがかなり違います。 こうした現地の状況と売主の方それぞれの事情を踏まえたうえで、最終的な価格をご提案する。 これが訪問査定の本来の役割です。   本気で売却を考え始めた時点で早めに訪問査定を受けて、現地の状況と担当者の見立てをすり合わせておく。 これが、その後の計画を立てやすくする一番のコツです。   もうひとつ、契約の種類選びでもよくご相談を受けます。 「とりあえず一般媒介にしておけば安心」と考える方は少なくありません。   ただ実際のところ、一般媒介は複数社への依頼が前提になる分、1社あたりの優先度が下がりやすい契約形態です。 早く・確実に売りたい場合は、専任系の契約で1社にしっかり動いてもらうほうが、結果的にスムーズに進むケースを何度も見てきました。 [一般媒介契約で複数社に依頼する際に生じるデメリット]   迷ったときほど一人で決めずに一度相談していただくのが遠回りに見えて一番の近道だったりします。       よくある質問 Q.査定を依頼したら、契約しないといけませんか A.いいえ、そのようなことはありません。   査定はあくまで価格を知るための第一歩です。 机上査定はもちろん、訪問査定を受けた後でも、その場で契約を決める必要はありません。 じっくり検討したうえで、「やっぱり今回は見送ろう」という判断でも問題ないです。 Q.大村市の郊外や、農地が近い物件でも査定は可能ですか A.はい、可能です。   ただし、農地が隣接している場合や、土地の形状に特殊な事情がある場合は、机上査定だけでは分かりにくい要素が出てくることがあります。 こうしたケースでは、早めに訪問査定を受けていただくことで、より実態に近い価格感をお伝えしやすくなります。 Q. 訪問査定の際、事前に用意しておいたほうがいいものはありますか A. 特別な準備がなくても訪問査定は受けていただけます。   ただ、もしお手元にあれば、以下のようなものをご用意いただけると、より具体的ななお話がしやすくなります。 物件に関する書類 固定資産税の納税通知書 過去に実施したリフォームや修繕の記録など   これらが揃っていなくても査定自体は可能ですので、「なんとなく気になっている」という段階でも、気軽にお声がけいただければと思います。 [不動産売却前に揃えておくべき必要書類と書類がない場合のリスク]       まとめ 不動産売却は、査定→比較検討→媒介契約→売却活動スタートという流れで進んでいきます。 机上査定と訪問査定では価格差が出ることがあり、媒介契約にも3つの種類があること。   そして、売却活動がスタートした後は内覧対応という新たな準備が待っていること。 こうした流れを事前に知っておくだけで、気持ちの余裕はずいぶん変わってきます。   大村市での不動産売却について、「うちの場合はどうなんだろう」と気になった方は、ぜひ一度お話を聞かせてください。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する] 不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。