相続不動産の売却タイミング｜3年以内が節税のチャンス！

「相続した不動産、どうしよう…」

親や祖父母から相続した不動産を持て余していませんか？
実は、相続した不動産はそのまま持ち続けるより、3年以内に売却したほうがお得なケースがあります。

今回は相続した不動産を早期に売却するメリットと、知っておくべき特例措置について解説します。

相続した不動産、そのまま持ち続けるリスクとは？

相続した不動産をそのまま所有し続けることには、実はさまざまなリスクが潜んでいます。

まず、毎年の固定資産税や都市計画税などの税金負担があります。
特に更地の場合は、建物がある場合と比べて固定資産税が最大6倍も高くなることをご存知でしょうか？

また、草刈りや清掃などの定期的な維持管理の手間とコストも無視できません。
遠方にある土地ならなおさらです。

さらに、不動産市況の変化により将来的に資産価値が下落するリスクもあります。
地方の土地や利便性の低い土地は、時間の経過とともに売りづらくなる可能性が高いのです。

そして何より見逃せないのが、相続税の特例措置を受けられる期間が限られているということ。
この点はあまり知られていないかもしれませんが、実はとても重要なポイントなのです。

相続不動産を早期売却するメリット

相続した不動産を早期（特に3年以内）に売却するメリットは大きく分けて3つあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

相続不動産の特例措置を活用できる

相続した不動産を売却する際、相続から3年以内であれば国の特例措置を活用できます。

主な特例には以下の2つがあります：

1. 取得費加算の特例：相続税の一部を取得費に加算できる特例で、譲渡所得税を抑えることができます。
2. 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除：被相続人が住んでいた家屋やその敷地を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

※譲渡所得についてはこちらを参照ください

これらの特例はいずれも相続開始から3年以内に売却することが条件となっています。

つまり、早期売却することで税金面で大きな節税効果を得られる可能性があるのです。
この機会を逃すと、同じ不動産を売却しても手元に残る金額が大きく減ってしまいます。

現金化による資産活用の選択肢が広がる

不動産という「動かせない資産」を「自由に使える現金」に変えることで、様々なメリットが生まれます。

例えば：

• 老後の生活資金として活用できる
• 子や孫への生前贈与に利用できる
• 別の収益性の高い投資へ資金を回せる
• 住宅のリフォームや住み替えの資金にできる

特に遠方にある土地や、特殊な形状で活用が難しい土地の場合、売却して現金化することで資産としての価値を最大限に引き出せます。

「いつか使うかも」と思って何年も不動産を所有し続けるより、目的に合わせて自由に使える現金のほうが資産活用の幅は広がります。

不動産の維持費負担から解放される

不動産を所有し続ける限り、避けられないのが維持費の負担です。

具体的には：

• 固定資産税・都市計画税（毎年）
• 草刈りや清掃などの管理費用
• 不法投棄対策や境界トラブル対応のコスト
• 遠方の場合の見回り交通費

特に更地の場合、「住宅用地の特例」が適用されないため、固定資産税が建物がある場合と比較して最大6倍になることをご存知でしょうか？

売却することで、これらの継続的な出費や管理の手間から解放され、その分の時間とお金を別のことに活用できます。
特に遠方の不動産を相続した場合は、管理の負担が大きいためメリットは大きいでしょう。

相続不動産売却で利用できる2つの税制特例

相続した不動産を売却する際に活用できる税制特例について、詳しく解説します。

取得費加算の特例とは？

「取得費加算の特例」は、相続した土地や建物を売却して得た利益（譲渡所得）に対する税金を軽減できる制度です。

通常、不動産を売却したときの譲渡所得は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。
しかし、この特例を利用すると、相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得が減少し、結果的に税負担が軽くなります。

【計算式】

譲渡所得 ＝ 売却価格 －｛（取得費 ＋ 相続税の一部）＋譲渡費用 ｝

この特例を利用するための主な要件は：

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• 相続開始から3年以内に売却すること

重要なポイントは、この特例は相続税が課税された場合にのみ適用できるという点です。
相続税の基礎控除内で相続した場合など、相続税が発生していない場合は利用できないので注意が必要です。

土地や建物の価値が高く、相続税が課税されたケースでは、この特例を活用することで大きな節税効果が期待できます。

空き家の譲渡所得3,000万円特別控除のポイント

「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」は、被相続人（亡くなった方）が住んでいた家屋や、その敷地を売却する場合に適用できる特例です。

この特例を利用すると、売却によって生じた譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
つまり、3,000万円以下の譲渡所得であれば、税金がかからなくなる可能性があるのです。

主な適用要件は：

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始時に被相続人以外に居住者がいなかったこと
• 相続開始から売却までの間、事業・貸付・居住の用に供されていないこと
• 家屋は耐震基準を満たすか、取り壊して更地にすること
• 相続開始から3年以内に売却すること
• 売却価格が1億円以下であること

特に注目すべきは、家屋を解体して更地にしてから売却する場合でも適用できる点です。
ただし、解体後に別の建物を建てたり、駐車場として利用したりすると適用されなくなるので注意が必要です。

この特例は、古い家屋を相続したものの住む予定がない、という方にとって非常に有利な制度と言えます。

どちらの特例を選ぶべきか

「取得費加算の特例」と「空き家の3,000万円特別控除」は併用できないため、どちらを選ぶか検討する必要があります。

選択のポイントは以下の通りです：

• 売却益が大きい場合（3,000万円を超える）→ 空き家特例が有利
• 相続税額が高額な場合 → 取得費加算の特例が有利な可能性
• 空き家特例の要件を満たさない場合（新しい建物、居住用ではない等）→ 取得費加算の特例を検討

また、どちらの特例も適用要件が複雑なため、専門家に相談することをおすすめします。
適切な特例を選ぶことで、数百万円の節税効果が見込める場合もあります。

相続不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

相続不動産をスムーズに売却する手順

相続した不動産を売却するまでの流れを、ステップごとに解説します。

相続手続きの完了と相続登記

相続不動産を売却するためには、まず相続手続きを確実に完了させる必要があります。

1. 法定相続人の確認：戸籍謄本などで法定相続人を確定
2. 遺産分割協議：相続人全員で不動産の分割方法を決定
3. 相続登記：法務局で相続による名義変更の登記

特に相続登記は令和6年4月から義務化されました。
登記を放置すると10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、共有名義となった不動産は、売却時に共有者全員の同意が必要になります。
将来的なトラブルを避けるためにも、相続時にきちんと話し合いをしておくことが大切です。

当社では、提携している専門家をご紹介することもできますので、お気軽にご相談ください。

不動産査定と不動産会社への相談

相続登記が完了したら、次は不動産の価値を知るために査定を受けましょう。

1. 不動産会社への査定依頼：不動産の現状や価値を正確に把握
2. 売却方法の相談：仲介販売か買取かなど、最適な方法を検討
3. 売却戦略の立案：価格設定や売り出し方法の決定

当社では、大村市を中心とした地域密着型の査定サービスを提供しています。
相続不動産に精通したスタッフが、適正な価格と最適な売却方法をアドバイスいたします。

売却活動と売買契約

査定後は実際の売却活動に入ります。

1. 売り出し：広告掲載や内覧対応
2. 購入希望者との交渉：価格や条件の調整
3. 売買契約の締結：重要事項説明を受け、売買契約
4. 決済・引き渡し：代金の受け取りと所有権の移転

特に相続物件の場合、権利関係をしっかり確認することが重要です。
相続人全員の同意があることや、抵当権などの負担がないことを確認しましょう。

当社では、契約から引き渡しまでの法的手続きも安心してお任せいただけます。
宅地建物取引士の資格を持つ責任者が、トラブルのない取引をサポートします。

売却代金の分配方法

不動産を売却した後、相続人が複数いる場合は売却代金の分配が必要です。

1. 法定相続分に応じた分配：民法で定められた割合に基づく分配
2. 遺産分割協議に基づく分配：相続人間の合意による分配
3. 税金や諸経費の支払い：譲渡所得税などの計算と納付

売却代金を受け取る際は、特例措置の適用を忘れずに確認しましょう。
前述の「取得費加算の特例」や「空き家の3,000万円特別控除」を活用することで、手元に残る金額が大きく変わります。

分配方法で迷った場合は、税理士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
当社でも相続関連の業務に豊富な経験を持つスタッフが対応しております。

相続不動産売却に関するよくある質問

相続不動産についてのよくある質問をいくつかご紹介します。

Q1. 相続した不動産の売却益に税金はかかりますか？

A1. はい、売却益（譲渡所得）に対して所得税と住民税がかかります。所有期間が5年以下なら短期譲渡所得として約39.63%、5年超なら長期譲渡所得として約20.315%の税率が適用されます。

ただし、本記事で紹介した特例措置を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。相続開始から3年以内に売却するか検討することをおすすめします。

Q2. 相続した古い家屋がある土地は、解体してから売却したほうがいいですか？

A2. ケースバイケースです。解体すると更地になるため固定資産税が上がりますが、買い手が見つかりやすくなる場合もあります。

ただし、「空き家の3,000万円特別控除」を活用する場合は、適用要件に注意が必要です。
解体後も特例を利用するためには、解体から売却までの間、その土地を使用しないことが条件です。

Q3. 相続登記をしないまま不動産を売却できますか？

A3. 原則としてできません。売却するためには相続登記を完了させる必要があります。

令和6年4月からは相続登記が義務化され、3年以内の登記が必要となりました。
登記せずに放置すると10万円以下の過料の対象となります。売却を検討している場合は、まず相続登記を行いましょう。

まとめ：相続した不動産は早めの判断で賢く対応しよう

相続した不動産を3年以内に売却するメリットをおさらいしましょう：

• 相続税の特例措置が活用できる
  • 取得費加算の特例で譲渡所得税を軽減
  • 空き家の3,000万円特別控除で大幅な節税が可能

• 不動産を現金化して資産活用の幅が広がる
  • 老後資金や生前贈与など、自由に使える
  • 収益性の高い別の投資へのシフトも可能

• 維持費や管理の負担から解放される
  • 固定資産税・都市計画税の継続的負担がなくなる
  • 遠方の不動産管理の手間や費用から解放される

相続した不動産をどうするか悩んでいる方は、まずは専門家に相談することをおすすめします。

当社では不動産売買の専門知識だけでなく、相続関連の業務経験も豊富なスタッフが対応しております。
また、オンライン対応も可能ですので、遠方にお住まいの方でもご安心ください。

相続不動産の売却は、タイミングが重要です。
特に税制面での特例措置は期限があるため、早めの判断が賢明です。

この記事が皆様の相続不動産活用の一助となれば幸いです。
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