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不動産売却を検討する際、「売却のチャンスを増やすために、複数の仲介業者に依頼した方がいいのでは？」と考える方は多いのではないでしょうか。   この考え方に基づいて選ばれることが多いのが、一般媒介契約です。 確かに、複数の業者に依頼することで選択肢が増えるような印象を受けるかもしれません。 しかし実は、その自由度の高さが売主様にとって思わぬ落とし穴やリスクとなることがあります。   本記事では、一般媒介契約の利用を検討している売主様が失敗しないよう、具体的なデメリットと対策方法について詳しく解説します。 一般媒介契約とは｜専任媒介との違いを理解する 不動産の売却を仲介業者に依頼する際には、複数の契約形態から選択することができます。 ここでは、一般媒介契約と専任媒介契約の違いを理解することが重要です。 一般媒介契約の特徴 一般媒介契約とは、売主様が同時に複数の仲介業者と契約を結ぶことができる契約形態です。   複数業者への依頼が可能という利点がある反面、仲介業者側への法定報告義務や情報登録義務が存在しません。 つまり、仲介業者がどのような販売活動を行っているのか、売主様が把握しにくい契約形態といえます。 専任媒介契約との比較 これに対して、専任媒介契約は売主様が1社の仲介業者のみと契約を結ぶ形態です。   専任媒介契約では、仲介業者に対して2週間に1回以上の販売活動の報告義務と不動産流通標準情報システム（レインズ）への登録義務が宅地建物取引業法で定められています。 媒介契約の詳細は下記ブログ記事にて解説しています。 【媒介契約の種類と専任媒介との違いを徹底解説】       一般媒介契約のデメリット｜4つの具体的なリスク 一般媒介契約を選択することで、売主様が直面する可能性のある課題を具体的に見ていきましょう。 仲介業者の販売意欲低下と優先順位の低下 不動産仲介の報酬は、物件が売却して初めて得られる成功報酬制です。 一般媒介では、他の業者に物件を売却されてしまうと、それまでの営業努力と広告費がすべて無駄になってしまいます。   この構図では、仲介業者は以下のような行動を取りやすくなります。 新聞折込チラシやWEB広告などの積極的な広告投資を控える傾向 人件費をかけた営業活動を後回しにする傾向 報酬が確実に得られる専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件を優先する傾向   結果として、一般媒介で依頼された物件は、仲介業者内での優先順位が自動的に低くなってしまうのです。 【不動産売却が長引く原因と値下げのタイミング】 販売活動が「見えない」ことの危険性 一般媒介契約には、専任媒介にあるような法律で定められた活動報告義務がありません。 そのため、売主様が定期的に各業者へ連絡を取らなければ、物件が放置されるリスクが生じます。 内見件数や問い合わせ件数などの販売状況を把握できないままでは、売却機会を逃す可能性が高まるのです。   さらに、不動産流通標準情報システム（レインズ）への登録が義務ではないという点も大きな問題です。 仲介業者が登録を先送りにしたり、登録しなかったりすることで、全国の仲介業者からの買主紹介ルートが限定されてしまい、売却機会を損ねるリスクがあります。 ポータルサイトでの掲載による落とし穴 複数の仲介業者が同じ物件をポータルサイト（Suumoやat-homeなど）に掲載することで、予期しない弊害が生じます。 買主が物件探しをする際、主要なポータルサイトは限定的です。 複数の業者が同じ物件情報を掲載しても、新たな買主層へ情報が届くわけではないという実態があります。   むしろ、買主にとっては以下のように認識されてしまいます。 「この物件はなかなか売れない物件なのではないか」 「どこに問い合わせても同じ情報だ」   このように、物件の新鮮味や稀少性が薄れてしまう可能性があり、購買意欲の低下につながるのです。 売主様の管理負担増加と二重交渉 複数の仲介業者とのやり取りは、売主様側の時間的・精神的な負担を大きく増加させます。 契約手続きや問い合わせ対応、内覧調整など、すべての作業を複数の担当者と個別に行う必要があり、対応に疲弊しがちです。   さらに、仲介業者間の情報共有がないため、二重交渉が発生する可能性があります。 例えば、A業者経由で交渉した買主が、後日B業者に問い合わせて再び値引き交渉を試みるようなケースです。 売主様は既に断った交渉内容を、別の窓口から何度も受けることになり、精神的・時間的な負担が大幅に増えてしまうのです。 【不動産売買でよくある業者とのトラブル事例】       一般媒介で失敗しないための4つの対策 一般媒介契約を選択する場合、以下の対策を講じることで、リスクを最小限に抑えることができます。 依頼先を厳選し、少数に絞る 一般媒介で複数業者に依頼する場合、管理負担を減らし、各業者のモチベーションを維持するためにも、依頼先を最大でも3社程度に絞ることが重要です。   業者選びのポイントは以下の通りです。 地域の不動産市場に精通している業者か 実績や評判が確認できるか 担当者の対応が丁寧であるか   厳選することで、各業者との関係が深まり、対応の質も向上する傾向にあります。 売主様側から主体的に進捗確認する方法 仲介業者からの報告がなくても、売主様側から定期的に連絡を取ることが不可欠です。 最低でも2週間に1回程度のペースで、各業者に対して販売状況の確認を行うことをお勧めします。   確認時に尋ねるべき項目は以下の通りです。 内見件数 問い合わせ件数 購入希望者からの質問内容 物件に対する市場評価 必要に応じた販売価格の見直し   このように主体的に関与することで、物件が放置されるリスクを大幅に低減できます。 レインズ登録を確保する レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録を、媒介契約書に明記の上、一般媒介契約を締結することも重要です。 レインズに登録することで、全国の仲介業者が物件情報にアクセスできるようになり、買主紹介ルートが拡大します。   登録時期についても「媒介契約締結から〇日以内に登録する」と明確に定めておくことで、情報流通の遅延を防ぐことができるのです。 契約時に業者が難色を示す場合は、その業者を選定対象から外すことも視野に入れましょう。 【媒介契約書で確認すべき事の詳細】 他社成約時の通知義務を忘れずに 複数業者に依頼している場合、他社経由で契約が成立した際は、媒介契約を結んでいるすべての仲介業者に対して、遅滞なく通知する義務が売主様にはあります。 この通知義務を怠ると、費用を請求されるリスクが発生します。   特に一般媒介では業者間の情報共有がされないため、売主様自らが各業者に通知することが必須です。 契約成立時には、すぐさま他の業者に連絡を取り、媒介契約を解除することをお勧めします。       よくある質問 不動産売却と一般媒介契約についてのご質問にお答えします。 Q. 一般媒介契約は本当に避けるべき契約形態なのでしょうか A. 一般媒介契約が悪い選択肢ではありません。   例えば、売主様が複数の業者の意見を広く集めたい場合や、特殊な物件の場合など、状況によっては有用です。 ただし、確実に売却したい場合や、急いで売却する必要がある場合は、専任媒介契約の方が適切といえます。 Q. レインズ登録の重要性を改めて教えてほしい A. レインズ登録により、全国の仲介業者が物件情報を閲覧でき、潜在的な買主へのアクセスが広がります。   ただし、現在はポータルサイトが買主の主要な集客ルートであり、レインズ登録のみに頼るべきではありません。 重要なのは、レインズ登録とポータルサイトの両方をしっかり活用し、複数の流入ルートを確保することです。 一般媒介では登録が義務ではないため、媒介契約書に明記することで、情報流通の確保を図る必要があるのです。 Q. 一般媒介で売却できない場合、他の契約形態に変更できるか A. 可能です。 ただし、一般媒介契約の解除手続きと新しい契約形態の締結手続きが必要になります。 契約変更前に、現在の仲介業者に理由を確認し、改善の余地があるか検討することもお勧めします。       まとめ～一般媒介契約で成功させるために 一般媒介契約は、複数業者への依頼が可能という自由度がある反面、仲介業者の販売意欲低下や売主様の管理負担増加といった具体的なリスクがある契約形態です。 ポータルサイトでの情報鮮度の喪失や二重交渉といったトラブルも、一般媒介ならではの課題といえます。   ただし、以下の4つの対策を講じることで、リスクを軽減できます。 依頼先を厳選し、最大3社程度に絞ること 最低でも2週間に1回のペースで主体的に進捗確認すること レインズ登録を媒介契約書に明記すること 他社で成約した際は、速やかにすべての仲介業者に通知すること   不動産売却は、人生における重要な決断です。 契約形態の選択も同様に重要な判断であり、売主様のご状況やご目標に応じた最適な選択が必要です。 不安や疑問がある場合は、まずはお気軽にご相談ください。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

不動産を売却する際、多くの方が価格交渉や引渡し時期に注目しがちです。 しかし、「告知義務」という売主の重要な責任を軽視してしまうと、売却後に予想外のトラブルに巻き込まれる可能性があります。   「雨漏りがあったけど、修理したから大丈夫だろう」 「隣の家との境界線が曖昧だけど、今まで問題なかったし」   こうした軽い気持ちで物件の状態を伝えなかった結果、買主から損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりするケースが実際に発生しています。 この記事では、不動産売却において売主が必ず知っておくべき「告知義務」について、具体的にどんな情報を伝える必要があるのか、そして告知を怠るとどんなリスクがあるのかを詳しく解説していきます。 告知義務とは？売主が負うべき責任を正しく理解する 不動産売買における告知義務の基本的な考え方と、法的な責任について解説します。 告知義務の法的な意味 不動産売買における告知義務とは、売主が知っている物件の重要な事項を、買主に対して正確に説明する義務のことを指します。 特に中古物件の取引では、買主は物件を実際に見ても気づかない欠陥や問題点が存在する可能性があります。   売主は物件に長く住んでいたり、所有していたりする中で、物件特有の不具合や周辺環境の特徴を把握している立場にあります。 そのため、買主が購入を判断する上で重要となる情報を提供する責任があるのです。（民法） この告知義務は、買主が物件の状態を正しく理解し、納得した上で契約を結ぶために欠かせない手続きといえます。 告知しないと何が起こるのか（損害賠償・契約解除のリスク) 告知義務を怠った場合、売主には深刻な法的責任が発生する可能性があります。 もし売主が不具合や問題点を知りながら買主に伝えなかった場合、たとえ売買契約書に「売主は責任を負わない」という特約が記載されていたとしても、その特約は無効となる可能性が高いのです。 【売買契約書の確認事項】   具体的には、以下のような法的責任を問われることがあります。 修繕費用の負担 ：不具合の修理にかかる費用を売主が負担する 代金減額請求 ：物件の価値が下がった分の返金を求められる 損害賠償請求 ：買主が被った損害の賠償を求められる 契約解除 ：契約そのものを取り消される 【契約不適合責任とは】   特に、雨漏りやシロアリ被害、地中埋設物などの物理的な欠陥や、過去の事件・事故といった心理的瑕疵を隠していた場合は、高額な賠償請求に発展するケースもあります。 「知らなかったことにしよう」という考えは、結果的に大きな経済的損失を招くリスクがあることを理解しておきましょう。 【建物売却トラブル事例】 告知すれば責任を回避できる仕組み 一方で、告知義務を正しく果たすことで、売主は将来のトラブルから身を守ることができます。 重要なポイントは、売主が知っている欠陥や不具合を事前に買主に説明し、買主がそれを了解・容認した上で契約した場合、その説明した欠陥や不具合について売主は原則として責任を問われなくなります。   たとえば、「過去に雨漏りがあり、5年前に修理しました。その後は問題ありませんが、再発の可能性はゼロではありません」と正直に伝えた上で買主が納得して購入すれば、万が一また雨漏りが発生しても、売主は責任を問われにくくなります。   告知義務は、売主にとって「面倒な義務」ではなく、自分自身を守るための重要な手続きなのです。 正直に情報を開示することで、買主との信頼関係を築き、安心して取引を完了させることができます。       物件状況確認書（告知書）に書くべき項目 物件状況確認書は、売主しか知り得ない情報を買主に伝えるための重要な書類です。 具体的にどんな項目を記載すべきか、カテゴリー別に詳しく見ていきましょう。 建物に関する告知事項（雨漏り・シロアリ・傾きなど） 建物の物理的な状態に関する情報は、買主の購入判断に大きく影響します。   主な告知項目は以下の通りです。 雨漏りの有無 現在雨漏りしているかだけでなく、過去に雨漏りがあって修理した履歴も必ず記載してください。 「もう直したから大丈夫」と考えて伝えないと、後々トラブルになる可能性があります。   シロアリ（白蟻）の被害や駆除歴 過去に被害があった場合や駆除を行った時期、その後の定期点検の有無なども含めて伝えることが大切です。   建物の傾き、腐食、サビなどの構造的な不具合 床が傾いている、柱に亀裂がある、外壁にサビが出ているなど、気づいた点は具体的に記載してください。   給排水施設の故障や漏水 水道管からの漏水、排水の詰まり、給湯器の不具合などがあれば記載しましょう。   増改築・修繕・リフォームの履歴 特に、壁や柱を撤去するなど構造耐力に影響を及ぼす可能性のある変更を行った場合は、詳しく記載する必要があります。   火災の被害状況（ボヤなどの軽微なものを含む）   石綿（アスベスト）の使用調査結果の記録の有無   建物状況調査（インスペクション）の実施状況   耐震診断に関する資料の有無   これらの情報を正確に記載することで、建物の状態を買主に正しく理解してもらうことができます。 土地に関する告知事項（境界・越境・地中埋設物など） 土地に関する情報は、将来的な近隣トラブルを防ぐために非常に重要です。   主な告知項目は以下の通りです。 隣地との境界が確認できるか 境界杭や境界標が設置されているか、隣地所有者との間で境界確認が済んでいるかを明記してください。 境界が曖昧な場合、後々隣地とのトラブルに発展する可能性があります。 【隣人トラブルが不動産売却に及ぼす影響】   屋根や植木などの隣地や道路への越境 自分の建物の屋根が隣地にはみ出している、庭木の枝が隣の敷地に伸びているといった状況があれば、具体的に伝えましょう。   擁壁の所有者や亀裂の状況 擁壁に亀裂や傾きがある場合、将来的に崩落のリスクがあるため、必ず記載してください。   地盤の沈下や軟弱 過去に地盤沈下があった、建物が傾いた経験がある場合は、その詳細を記載しましょう。   土壌汚染に関する情報 把握している範囲で記載してください。 特に、過去に工場や事業所として使用されていた土地の場合は注意が必要です。   地中埋設物（旧建物の基礎、使用していない浄化槽、井戸など） これらの埋設物は、買主が建物を新築する際に撤去費用が発生する可能性があるため、知っている情報はすべて伝えるようにしましょう。   土地に関する正確な情報提供は、買主が安心して土地を活用するための基礎となります。 周辺環境に関する告知事項（騒音・浸水・近隣施設など） 物件そのものだけでなく、周辺環境に関する情報も告知義務の対象です。   主な告知項目は以下の通りです。 騒音・振動・臭気の発生源と状況 一般的な観点から判断して気になると思われる場合に記載します。 たとえば、近隣に工場があって日中に機械音が聞こえる、幹線道路沿いで交通騒音がある、飲食店からの臭いが気になるといった状況です。 「自分は気にならない」と思っても、買主にとっては重要な判断材料になる可能性があります。   浸水の事実 床上・床下を問わず必ず記載してください。 過去に台風や豪雨で浸水した経験がある場合、その時期や被害状況を具体的に伝えましょう。 また、周辺地域が浸水の多い地域である場合も、その事実を記載する必要があります。   売買物件に影響を及ぼすと思われる周辺施設 たとえば、ゴミ集積所が目の前にある、近くに暴力団事務所がある、墓地が隣接しているといった情報は、買主の購入判断に影響する可能性があるため、記載が必要です。   近隣の建築計画 隣地で大きなマンションが建設される予定がある、目の前に高層ビルが建つ計画があるといった情報を知っている場合は、必ず伝えましょう。   これらの環境情報を正直に伝えることで、買主が実際に住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じるリスクを減らすことができます。 心理的瑕疵に関する告知事項（事件・事故の履歴） 物理的な問題だけでなく、心理的な影響がある事実も告知義務の対象です。 過去に起きた事件・事故で、買主に心理的影響があると思われる事実があれば、その内容を記載する必要があります。 具体的には、売買物件での自殺、殺傷事件、特殊清掃が行われた自然死などが該当します。   「何年も前のことだから」「もう関係ないだろう」と判断するのではなく、事実を正直に伝えることが重要です。 近年、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知すべき範囲や期間について一定の基準が示されていますが、判断に迷う場合は必ず不動産会社の担当者に相談してください。   心理的瑕疵の告知を怠った場合、物理的な欠陥以上に大きなトラブルに発展する可能性があるため、慎重に対応しましょう。 引き継ぐべき事項（自治会の取り決めなど） 物件を購入した後、買主が引き継ぐ必要がある事項も告知の対象です。 近隣地域（自治会・町内会等）での協定や取り決めについて、知っている情報は記載してください。   たとえば、以下のような項目が該当します。 ゴミ集積場所の当番制や清掃ルール 自治会費や町内会費の金額と支払い方法 地域の祭りやイベントへの参加の習慣 共用部分（道路、公園など）の管理ルール 駐車場の使用に関する取り決め   これらの情報は、日常生活に直結するため、買主にとって非常に重要です。 「購入してから知った」とならないよう、事前にしっかり伝えることで、スムーズな引き継ぎが可能になります。       付帯設備表との違いと正しい記入方法 物件状況確認書とあわせて、売買契約時には「付帯設備表」も重要な書類となります。 付帯設備表の目的は、売買対象となる設備の有無と、判明している故障・不具合の具体的内容を明らかにすることです。 物件状況確認書が「物件全体の状態や周辺環境」を説明するのに対し、付帯設備表は「個別の設備」に焦点を当てた書類といえます。   対象となる設備の例としては、以下のようなものがあります。 給湯設備（給湯器、ボイラーなど） キッチン設備（ガスコンロ、IHクッキングヒーター、換気扇、食器洗浄機など） 浴室設備（浴槽、シャワー、換気扇など） トイレ設備（温水洗浄便座など） 空調設備（エアコン、床暖房など） 照明器具 物置、カーポート   引渡し時の状況を記入することが重要なポイントです。 付帯設備表に記載する「設備の有無」は、売買契約締結時ではなく、買主に引き渡す時点の状況を記入します。 たとえば、契約時にはエアコンが設置されていても、引き渡しまでに撤去する予定であれば「無」にチェックをつけます。 備考欄に「撤去予定」などと記載すると親切です。   善良な管理者としての注意義務も忘れてはいけません。 売主は、買主に引き渡す付帯設備について、引き渡しまでの間は善良な管理者としての注意義務をもって契約時の状態を保持するように努めなければなりません。 つまり、契約してから引き渡しまでの間に、適切な管理を怠って状態を悪化させたりしてはいけないということです。   具体的な記入時の注意点としては、以下が挙げられます。 「判明している故障・不具合の具体的内容」欄には、できるだけ詳しく記載する 「時々作動しない」「音が大きい」など、完全に壊れていなくても気になる点は記載する 備考欄を活用して、補足情報を追加する   付帯設備表も物件状況確認書と同様に、曖昧な記載や情報の隠蔽は後々のトラブルの原因となります。 正直かつ詳細に記入することで、安心して売却を進めることができます。       告知書作成で失敗しないための3つのポイント 告知書を正しく作成し、トラブルを未然に防ぐための重要なポイントをまとめました。 知っていることは全て具体的に書く 告知書作成で最も重要なのは、売主が知っている不具合や瑕疵を正確に、詳細に記載することです。 「これくらいなら書かなくてもいいかな」という自己判断は禁物です。 法律上の責任を回避するためには、少しでも気になる点があれば、すべて記載するという姿勢が大切です。 たとえば、「10年前に一度だけ雨漏りがあったが、すぐに修理して以降は問題ない」という情報でも、買主にとっては重要な判断材料になる可能性があります。   また、「自分は気にならないけど、他の人は気になるかもしれない」という視点も重要です。 騒音や臭気、周辺施設などの環境要因は、人によって感じ方が大きく異なります。 自分の基準ではなく、「一般的な人が気になる可能性があるか」という観点で判断しましょう。 曖昧な表現を避け、第三者が理解できる記載を心がける 告知書の記載内容が曖昧だと、将来的に買主との間で認識のズレが生じ、トラブルの原因となります。 設備の不具合についても、「時々調子が悪い」ではなく、「冬場に給湯器の点火に失敗することがある」といった具体的な状況を記載することで、買主が正確に状態を把握できます。 「判明している故障・不具合の具体的内容」欄や「備考欄」を積極的に活用し、第三者が読んでも理解できるように具体的に記入してください。 判断に迷ったら不動産会社に相談する 告知書を作成する中で、「これは書くべきかどうか」「どこまで詳しく書けばいいのか」と迷う場面が必ずあります。 そんな時は、一人で判断せず、必ず不動産会社の担当者に相談してください。 不動産会社は多くの売買取引を扱っており、どのような情報が「重要な事項」にあたるのか、過去の事例を踏まえてアドバイスしてくれます   特に、心理的瑕疵や周辺環境に関する事項は、告知すべきか否かの判断が難しい場合があります。 専門家の意見を聞くことで、適切な記載内容を確定させることができます。 当社では、告知書作成のサポートも丁寧に行っておりますので、遠慮なくご相談ください。 よくある質問 不動産売却における告知義務について、よくいただく質問にお答えします。 Q.自分も知らなかった不具合が後から見つかった場合は? A. 売主が本当に知らなかった不具合については、原則として責任を問われにくいとされています。   告知義務は「売主が知っている情報」を伝える義務であり、売主自身が認識していなかった欠陥まで責任を負わせるものではありません。 ただし、「知らなかった」と主張しても、「通常の注意を払っていれば気づくはずだった」と判断される場合は、責任を問われる可能性があります。   そのため、売却前には物件の状態をできるだけ丁寧に確認し、気になる点があれば専門家に調査を依頼することも一つの方法です。 また、建物状況調査（インスペクション）を実施することで、専門家の目で建物の状態をチェックしてもらうことができます。 【インスペクションとは？】 Q.告知書は誰が作成するのですか? A. 告知書は売主が作成します。   不動産会社が用意した書式に、売主自身が記入する形が一般的です。 売主しか知り得ない情報を記載する書類であるため、不動産会社が代わりに記入することはできません。 ただし、記入方法がわからない場合や、どこまで詳しく書けばいいのか迷う場合は、不動産会社の担当者がサポートしてくれます。   当社では、告知書の記入方法について丁寧にご説明し、記載内容のチェックも行っておりますので、初めて不動産を売却される方でも安心です。 わからないことがあれば、遠慮なく質問してください。     まとめ：告知義務を正しく果たして安心の不動産売却を 不動産売却における告知義務は、売主にとって「面倒な義務」ではなく、将来のトラブルから自分自身を守るための重要な手続きです。 物件状況確認書（告知書）には、建物の不具合、土地の状況、周辺環境、心理的瑕疵、引き継ぐべき事項など、売主が知っているすべての情報を正直に記載することが求められます。   「これくらいなら言わなくても」という軽い気持ちで情報を隠すと、後々高額な損害賠償や契約解除といった深刻なトラブルに発展する可能性があります。 逆に、正直に情報を開示し、買主がそれを理解した上で契約すれば、売主は原則として責任を負わなくてよいのです。   告知書を作成する際は、以下の3つのポイントを意識してください。 知っていることはすべて具体的に書く 曖昧な表現を避け、第三者が理解できる記載を心がける 判断に迷ったら不動産会社に相談する   付帯設備表についても、引き渡し時の状況を正確に記載し、設備の故障や不具合を具体的に伝えることが大切です。 当社で、告知書の作成から売却完了まで責任を持ってサポートいたします。 宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持つ担当者が、お客様の状況に応じた適切なアドバイスを提供し、安心して不動産売却を進めていただけるようお手伝いいたします。 告知義務を正しく理解し、誠実に対応することで、売主も買主も満足できる不動産取引を実現しましょう。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「固定資産税って、売った後はどうなるんだろう?」 「年の途中で売ったら、税金は誰が払うの?」   実は私も、不動産業界に入る前は「売ったら買主が払うんだろう」と漠然と思っていました。 ところが、実際には少し複雑な仕組みになっています。   この記事では、不動産売却時の固定資産税について、納税義務者は誰なのか、日割り精算とは何か、そして計算方法や注意点まで、初めて不動産を売却する方にもわかりやすく解説していきます。 不動産を売却したら固定資産税は誰が負担するの? 不動産売却を検討している方から、よくこんな質問をいただきます。 「3月に売却したら、その年の固定資産税は買主が払ってくれるんですよね?」   残念ながら、答えは「いいえ」です。 固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人です。 つまり、年の途中で売却したとしても、法律上は売主であるあなたが1年分の固定資産税を納める義務があります。   「えっ、それって不公平じゃない?」 そう思いますよね。 そこで、不動産売買の実務では「日割り精算」という慣習が生まれました。 これから、その仕組みを詳しく見ていきましょう。       固定資産税の納税義務者は「1月1日時点の所有者」 固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している登記簿上の名義人に課税される仕組みになっています(地方税法)。 自治体から納税通知書が届くのは、通常4月から6月頃です。   ここで大切なポイントがあります。 年の途中で不動産を売却しても、納税義務者は変わりません。   例えば、2025年8月に不動産を売却したとしましょう。 この場合、2025年1月1日時点では売主であるあなたが所有者でした。 そのため、2025年度の固定資産税は、売主であるあなたが全額納税する義務があります。   買主に名義が移った後でも、その年度の税金の納付書はあなたのところに届き続けます。 自治体は、年の途中で所有者が変わったことを固定資産税の計算には反映しないのです。   このルールを知らずに「売ったから関係ない」と放置してしまうと、未納になってしまいます。 まずはこの基本ルールを押さえておきましょう。       実務では引渡し日を基準に日割り精算するのが一般的 法律上は売主が全額負担と説明しましたが、実際の不動産取引では違う扱いになります。 引渡し日を境に、売主と買主で固定資産税を分担する「日割り精算」が一般的な慣習です。   なぜこのような慣習が生まれたのでしょうか。 理由は簡単です。 売主が所有していない期間の税金まで売主が負担するのは、やはり公平ではないからです。   日割り精算の流れは次のとおりです。 引渡し日より前の期間 → 売主が負担 引渡し日以降の期間 → 買主が負担 そして、買主が負担する分の金額を、決済時に売買代金とは別に売主へ支払います。   注意していただきたいのは、日割り精算は法律上の義務ではなく、あくまで商慣習だということです。 そのため、売買契約書にきちんと記載されていないと、精算されないこともあります。   契約書に「公租公課の精算」や「固定資産税等の日割り精算」という条項があるか、必ず確認しましょう。       固定資産税の日割り計算方法をわかりやすく解説 ここからは、実際にどうやって日割り計算をするのか、具体的に見ていきます。 精算の基準日は「引渡し日」 日割り精算では、引渡し日(決済日)を境界として、売主負担期間と買主負担期間を分けます。 引渡し日当日は、一般的に買主の負担となります。   例えば、2025年6月15日が引渡し日の場合、 売主負担:1月1日(または4月1日)から6月14日まで 買主負担:6月15日から12月31日(または翌年3月31日)まで   このように分けて計算します。 基本的な計算式 日割り精算の計算式は、次のとおりです。   買主負担額 = 年間固定資産税額 ÷ 年間の日数 × 買主の所有日数   年間の日数は、通常365日ですが、うるう年の場合は366日で計算します。 売主は、年間の固定資産税額から買主負担額を差し引いた金額を実質的に負担することになります。 具体的な計算例 実際に数字を使って計算してみましょう。   【前提条件】 年間固定資産税額:12万円 引渡し日:2025年9月1日 起算日:4月1日(関西方式) 2025年は平年(365日)   【計算】 買主の所有日数 = 9月1日〜翌年3月31日 = 212日 買主負担額 = 120,000円 ÷ 365日 × 212日 = 69,698円 売主負担額 = 120,000円 - 69,698円 = 50,302円   つまり、決済時に買主から売主へ不動産の代金とは別に69,698円の精算金が支払われます。 この計算により、売主は実質的に約5万円の負担、買主は約7万円の負担となり、所有期間に応じた公平な分担が実現します。       起算日は関東と関西で違う!地域による精算方法の違い 日割り精算を理解する上で、最も注意が必要なのが「起算日」です。 起算日とは、1年間の始まりをいつとするかという基準日のことです。 実は、この起算日が地域によって異なるため、同じ引渡し日でも精算金額が変わることがあります。 1月1日起算(関東圏に多い) 関東圏では、1月1日を起算日とする慣習が一般的です。 この場合、その年の1月1日から12月31日までを1年間として計算します。   【計算期間】 売主負担:1月1日〜引渡し日の前日まで 買主負担:引渡し日〜12月31日まで   1月1日起算のメリットは、暦年と一致しているため理解しやすいことです。 4月1日起算(関西圏に多い) 一方、関西圏では、4月1日を起算日とする慣習が主流です。 長崎県大村市も、4月1日を起算日とすることが主流です。   【計算期間】 売主負担:4月1日〜引渡し日の前日まで 買主負担:引渡し日〜翌年3月31日まで   4月1日起算の場合、年をまたぐ取引では計算がやや複雑になることがあります。 どちらを選ぶべき? 「じゃあ、どっちで計算すればいいの?」 これは、取引する地域の慣習に従うのが基本です。 ただし、最も重要なのは、売買契約書に起算日を明確に記載し、売主・買主双方が合意することです。   「1月1日を起算日として固定資産税等を日割り計算する」 「4月1日を起算日として固定資産税等を日割り計算する」   このように、契約書に明記されていれば、後からトラブルになることはありません。 当社では長崎県大村市を拠点としているため、通常は4月1日起算での精算をご提案しています。       固定資産税精算でトラブルにならないための注意点 日割り精算は一般的な慣習ですが、きちんと対応しないとトラブルの原因になります。 ここでは、失敗しないためのチェックポイントをご紹介します。 起算日は売買契約書に必ず明記する 前の章でも触れましたが、起算日の認識違いは最も多いトラブルです。 売主が「1月1日起算だと思っていた」、買主が「4月1日起算だと思っていた」という食い違いが起これば、精算金額が大きく変わってしまいます。   特に、関東から関西など、県外へ転居のケースでは要注意です。 契約書に「1月1日を起算日とする」または「4月1日を起算日とする」と明記し、不動産会社の担当者にも確認してもらいましょう。 曖昧なまま進めると、決済直前にトラブルになることもあります。 税額確定前は前年度の金額で暫定精算 不動産の引渡し時期によっては、その年の固定資産税額がまだ確定していないことがあります。 このような場合は、前年度の固定資産税額を基準に暫定的に精算する方法が一般的です。   契約書には、「固定資産税等の精算は、引渡し時点で令和◯年度の税額が確定していない場合、令和◯年度の税額をもって計算する」といった条項を入れておきます。 実務上は、固定資産税の金額が大きく変わることは少ないため、前年度の金額での精算で問題になることはほとんどありません。   ただし、建物を解体した場合、大規模な土地開発があった場合、評価替えがあった場合は、税額が大きく変動する可能性があるため注意が必要です。 売却前に未納がないか必ず確認 意外と見落としがちなのが、固定資産税の未納です。 固定資産税が未納のままでは、スムーズに引渡しができない可能性があります。 金融機関によっては、固定資産税の未納があると融資を実行しないケースもあります。   売却を決めたら、未納分がないかチェックしましょう。 もし未納がある場合は、売却前に必ず完納しておくことをおすすめします。 分割納付している場合も、残りの期分がいつまでか把握しておきましょう。 【不動産売却の引渡しの流れ、売買契約後の流れ】 日割り精算の特約があるか契約書をチェック 最後に、もう一度強調しておきたいポイントです。 日割り精算は慣習であり、法律上の義務ではありません。 そのため、売買契約書に「公租公課は日割り精算する」という条項がなければ、精算されないこともあります。   ごくまれに、特約で「固定資産税等の精算は行わない」とされているケースもあります。 この場合、売主は1年分の固定資産税を全額負担することになり、買主から精算金を受け取ることができません。   契約書を受け取ったら、必ず固定資産税の精算に関する条項を確認してください。 わからない場合は、遠慮なく不動産会社の担当者に質問しましょう。 【売買契約書の確認事項】       よくある質問 Q. 固定資産税の精算金は売買代金に含まれますか? A. 固定資産税等の精算金は、売買代金とは別に授受されます。   精算金は、決済時に売買代金と一緒に支払われることが多いため、混同しやすいのですが、売買代金とは別のものとして扱われます。 これは税務上も重要で、精算金は売買代金ではなく「固定資産税の一部を買主が負担した」という性質のものです。   不動産売却の確定申告をする際も、精算金は譲渡価額には含めません。 売買契約書や領収書でも、売買代金と精算金は分けて記載されます。 【短期譲渡所得税と長期譲渡所得税について】 Q. 固定資産税が口座引き落としになっている場合はどうすればよいですか? A. 売却前に口座引き落としを解除する手続きを速やかに行うか、全額納付してから精算するのが安全です。   固定資産税を口座引き落とし(自動振替)にしている場合、売却後も引き落としが続いてしまう可能性があります。 売却が決まったら、自治体に連絡して口座引き落としを解除しましょう。       まとめ 不動産売却時の固定資産税について、重要なポイントをまとめます。 固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人です。 そのため、年の途中で売却しても、法律上は売主が1年分を納める義務があります。   しかし、実務では引渡し日を基準に日割り精算するのが一般的な慣習です。 買主が所有する期間分の税金を、決済時に精算金として受け取ることができます。 日割り計算では、精算の起算日が地域によって異なることに注意が必要です。   関東圏では1月1日起算、関西圏では4月1日起算が多いです。 売買契約書には必ず起算日を明記し、売主・買主双方で合意しておきましょう。   また、トラブルを避けるために、 起算日を契約書に明記する 税額確定前は前年度の金額で暫定精算する 売却前に未納がないか確認する 日割り精算の条項が契約書にあるかチェックする   これらの点を必ず確認してください。 不動産売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。 だからこそ、固定資産税のような細かい部分まで理解しておくことが、安心して取引を進めるために大切です。   当社は、宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持つスタッフが直接対応し、売主様の疑問や不安に丁寧にお答えしています。 不動産売却に関して、わからないことや不安なことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。