不動産売却の大まかな流れ｜一般的な流れを解説
「不動産を売ろうと思うけど、どんな流れで進むの？」 「初めての不動産売却で不安…」
このような悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか？
不動産売却は人生の中でそう何度も経験するものではありません。だからこそ、
事前に流れを知っておくことで、安心して進めることができます。
この記事では、
不動産売却の基本的な流れを、お問い合わせから引き渡し完了までステップごとに解説します。
各ステップで何が行われるのか、どんな準備が必要なのかを知ることで、スムーズな不動産売却を実現しましょう。
お問い合わせ～不動産会社調査・簡易査定額の提示
不動産売却の第一歩は、まず価格を知ることから始まります。
不動産の価値は立地や建物の状態、周辺環境など様々な要素によって決まります。
そのため、売却を考え始めたら、
まずは不動産会社に簡単な情報を伝えて、簡易査定額を教えてもらうことをおすすめします。
お問い合わせ時に必要な情報
簡易査定を依頼する際には、以下のような基本情報があれば十分です：
- 物件の所在地（住所）
- 物件の種類（一戸建て、マンション、土地など）
- 土地の面積
- 建物の面積
- 築年数（建物の場合）
- 間取り（建物の場合）
もちろん、
情報が多ければ多いほど、より精度の高い査定額を出すことができます。
例えば、リフォーム履歴や設備の状況なども分かればお伝えすると良いでしょう。
調査・簡易査定額の提示
お問い合わせをいただいた後、不動産会社は
現地調査と役所調査を行います。
現地調査では、物件の外観や周辺環境を確認します。また、役所調査では、その土地や建物に関する公的な情報（都市計画、道路状況など）を調べます。
これらの調査結果をもとに、簡易査定額が算出されます。
査定額は、同じエリアの類似物件の売買価格（取引事例）や、土地の公示価格なども参考にして決められます。
不動産会社から連絡があり、簡易査定額が提示されるとともに、今後の流れについての説明もあります。
この時点では、あくまで「概算」の金額であることを理解しておきましょう。
信頼できる不動産会社の選び方
不動産売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっています。
信頼できる会社を選ぶポイントとしては：
- 地域密着型であること：
地元の不動産事情に詳しい会社は、より正確な査定や効果的な販売活動が期待できます
- 実績と経験：
過去の売却実績や経験豊富なスタッフがいる会社を選びましょう
- コミュニケーション：
質問にきちんと答えてくれる、定期的に連絡をくれるなど、誠実なコミュニケーションができる会社か確認しましょう
- オンライン対応力：
特に遠方にお住まいの方は、オンラインでの対応が充実している会社を選ぶと便利です
- 資格の有無：
宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーなどの資格を持つスタッフがいるかも重要なポイントです
「この人に任せられる」と思える担当者がいる会社を選ぶことで、売却の不安を軽減し、スムーズな取引につながります。
地域の実情に詳しく、あなたの状況に合わせた提案ができる不動産会社を選ぶことが理想的です。
ヒアリング・訪問査定の重要性
簡易査定後、より詳細な情報をお伺いするためのヒアリングと、実際に物件を見て評価する訪問査定が行われます。
この段階が、不動産売却において非常に重要なポイントとなります。
正確な査定額を出すために必要な訪問査定
簡易査定よりも正確な査定額を出すためには、以下のような情報が必要になります：
- 建物の内部状況：内装や設備の状態
- リフォーム履歴と時期：査定価格に影響します
- 設備の状態：エアコン、給湯器などの設備の状態も価格に影響します
- 管理費や修繕積立金：マンションの場合
- 特殊な事情：隣地トラブルなど
これらの情報は、
訪問査定と詳細なヒアリングによって確認されます。
ヒアリングは何を聞かれる？
ヒアリングでは、物件情報だけでなく、売主様のご希望や事情についても詳しくお聞きします：
- 売却理由
- 売却の希望時期
- 希望売却価格
- 引き渡し可能時期
- 買い替えの予定
- 住宅ローンの残債（ある場合）
これらの情報をもとに、あなたにとって最適な売却プランを提案することができます。
「なぜそんなことまで聞くの？」と思われるかもしれませんが、例えば買い替えを予定されている場合は、新居の引き渡し時期と現在の家の売却時期を合わせるなど、総合的なアドバイスが可能になるのです。
訪問査定とヒアリングを行うことで、後々のトラブルを防止できるというメリットもあります。
例えば、査定時に発見された不具合について事前に対応しておくことで、売買契約後のトラブルを回避できます。
また、訪問査定の際は、不動産会社の担当者の対応もよく観察してみましょう。丁寧な説明や質問への的確な回答ができる担当者かどうかも、会社選びの重要なポイントになります。
媒介契約～不動産売却活動開始
査定額に納得がいったら、いよいよ不動産会社と媒介契約を締結し、本格的な販売活動が始まります。
媒介契約とは
媒介契約とは、
不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。主に以下の3種類があります：
- 専任媒介契約：
特定の1社にのみ販売を依頼する契約で、契約期間は通常3ヶ月です。不動産会社は2週間に1回以上、売主様に販売活動の報告をする義務があります。
- 専属専任媒介契約：
専任媒介契約より更に制限が強く、売主様自身も購入者を見つけることができません。不動産会社の報告義務は1週間に1回以上となります。
- 一般媒介契約：
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。期間の定めはなく、不動産会社の報告義務もありません。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、ご自身の状況に合わせて最適な契約形態を選びましょう。
媒介契約の詳しい解説はこちらの記事で説明しています
売出価格の決め方と戦略
売出価格は、通常査定額をベースに決定しますが、市場状況や売却の急ぎ具合によって柔軟に設定することが重要です：
- 高めに設定する場合：
希望額が高い場合や急ぎでない場合は、高めの価格から始めて徐々に下げていく戦略も考えられます。ただし、あまりに高すぎると問い合わせすら来ないリスクがあります。
- 相場通りに設定する場合：
早期売却を希望する場合は、市場相場に合わせた価格設定が効果的です。適正価格であれば、早期に購入希望者が見つかる可能性が高まります。
- やや低めに設定する場合：
非常に急いでいる場合や、物件に問題がある場合は、相場よりやや低めの価格設定で多くの問い合わせを集める戦略もあります。
価格設定は、売主様の希望と市場状況を考慮し、不動産会社と十分に相談して決めることが大切です。
売出価格を決定し、不動産会社と媒介契約の締結まで終わると、不動産会社による販売活動が開始されます。
不動産売買契約～引渡し完了まで
購入希望者と条件面で合意ができれば、いよいよ売買契約を締結し、最終的な引き渡しへと進みます。
引き渡しまでのポイントを押さえておきましょう。
売買契約時の重要ポイント
売買契約では以下のポイントに注意しましょう：
- 重要事項説明：
契約前に、不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。物件の法的制限や取引条件などが詳細に説明されますので、不明点はしっかり質問しましょう。
- 契約条件の確認：
売買価格だけでなく、手付金の額、引き渡し時期、残代金の支払方法、付帯設備の有無など、すべての条件を確認しましょう。
- 契約不適合責任：
責任の範囲と期間について、明確に契約書に記載されているか確認しましょう。
- 手付解除の条件：
契約解除となった場合の手付金の取り扱いについても、あらかじめ確認しておくことが重要です。
- 特約事項：
通常の条件と異なる特約がある場合は、その内容を十分に理解しておきましょう。
売買契約書は非常に重要な法的書類ですので、内容をしっかり理解した上で署名・捺印することが大切です。
売買契約後にやること
契約締結後は、引き渡しに向けて様々な準備があります。
土地家屋調査士による境界確定、建物がある場合は解体、住宅ローン残債がある場合は抵当権抹消手続きなど、不動産の状況によって契約後の手続きは違います。
事前に契約後に必要なことを不動産会社に聞いておきましょう。
当社では煩雑な手続きを全て当社を窓口として代行いたします。お客様の負担を最小限に抑えられるよう、各種業者との連携体制も整えています。
トラブルなく引渡しを完了させるコツ
引き渡し時のトラブルを防ぐために、以下のポイントに注意しましょう：
- 残置物の確認：
残す物と撤去する物を明確にし、事前に買主と合意しておきましょう。
- 清掃の実施：
特約がなくても、最低限の清掃は行っておくことがマナーです。
- 鍵の引き渡し：
すべての鍵（玄関、物置、メールボックスなど）が揃っているか確認しましょう。
引き渡し時は、売主・買主・不動産会社・司法書士などと日程調整を行い、
所有権移転登記と代金の支払いが同時に行われるのが一般的です。
すべての手続きが滞りなく完了すれば、正式に不動産の引き渡しが完了します。
不動産売却でよくある質問と回答
不動産売却を考える方からよくいただく質問にお答えします。
売却にかかる期間はどのくらい？
不動産の売却期間は、物件の種類や立地、価格設定などによって大きく異なりますが、
一般的な目安は3～6ヶ月です。
ただし、これはあくまで平均的な期間であり、人気エリアの物件であれば1ヶ月程度で売れることもあれば、立地条件が悪い物件や価格設定が高い場合は1年以上かかることもあります。
売却時にかかる税金と費用
不動産売却には、以下のような税金や費用がかかります：
- 仲介手数料：
成約価格に応じた手数料が発生します（400万円を超える場合、売買価格の3％+6万円+消費税）
- 印紙税：
売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です（電子契約では不要です）
- 登記費用：
抵当権抹消登記などの費用
- 譲渡所得税：
売却益（譲渡益）がある場合、所有期間に応じた税率で課税されます
- その他：
測量費用、境界確定費用、解体費用、引越し費用など
具体的な費用は物件状況や取引条件によって異なりますので、お問い合わせの際に詳しくご説明いたします
遠方に住んでいても売却できる？
「長崎県の実家を売却したいけど、自分は東京に住んでいる」
このようなケースは非常に多く、
遠方にお住まいでも問題なく不動産売却は可能です。
以下のようなサービスを提供している不動産会社を選ぶと便利です：
- オンラインでの契約対応：
電子契約システムを導入している会社であれば、来店不要で契約が可能です。電子契約の場合は買主売主双方が電子契約で行う必要があります
- ビデオ通話での打ち合わせ：
ZoomやLINEなどを活用した打ち合わせにより、face to faceのコミュニケーションが可能です
- 書類の郵送対応：
必要書類は郵送で対応可能です
- 現地立会いの代行：
引き渡し時の立会いなども、委任状を用意することで代行が可能です
当社では、オンラインで対応可能ですので、遠方にお住まいの方でも安心してご依頼いただけます。
もちろん、オンラインが苦手な方には、書類郵送など従来の方法でも対応いたします。
不動産売却の流れまとめ
ここまで、不動産売却の流れを詳しく解説してきました。最後に全体の流れをおさらいしましょう。
1.お問い合わせ
基本情報をもとに、不動産会社に簡易査定を依頼
2.調査・簡易査定
不動産会社が現地と役所調査を行い、簡易査定額を提示
3.ヒアリング・訪問査定
詳細な情報収集と実地調査による正確な査定
4.媒介契約
不動産会社と契約を結び、本格的な販売活動を開始
5.販売活動
Web広告、チラシ、他社との連携などで幅広く物件をアピール
6.売買契約
購入希望者との条件合意後、正式に売買契約を締結
7.引き渡し
最終的な清算と物件の引き渡し完了
不動産売却は、専門知識と経験が必要な複雑なプロセスです。特に初めての方は、信頼できる不動産会社のサポートを受けながら進めていきましょう。
当社では、お客様の状況やご希望に合わせた最適な売却プランをご提案いたします。不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。
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