不動産のお役立ちブログ

不動産の売却を決めたとき、多くの売主様が気になることの一つが「過去に何かあった物件だったら、どこまで買主に伝えるべきか」という疑問です。 特に、建物内で事件や事故、亡くなられた方がいた場合、「これは絶対に伝えなければならないのか」「どの程度まで詳しく説明する必要があるのか」といった不安を抱えることは珍しくありません。   実は、この問題に関して、国土交通省が明確なガイドラインを策定しています。 正しい知識を持たずに対応すると、売却後に買主様からのクレームや損害賠償請求に発展するリスクがあります。   本記事では、不動産売却における「心理的瑕疵の告知義務」について、国土交通省のガイドラインに基づいて、売主様が知るべき判断基準と対策を詳しく解説します。 心理的瑕疵が発生する理由｜なぜ売主は告知義務を負うのか まずは、「心理的瑕疵とは何か」と、「なぜ売主にそれを伝える義務があるのか」という基本的な考え方を押さえておきましょう。 心理的瑕疵の定義 心理的瑕疵とは、物理的な破損や老朽化ではなく、物件の過去に起きた出来事が原因で、買主が精神的な不安を感じ、購入意欲に影響を与える事実のことを指します。   例えば、以下のようなケースが該当します。 建物内での殺人や傷害事件 建物内での自殺 建物内での事故死 特殊清掃が必要となるほどの孤独死   これらは、物件の構造や機能に直接的な問題がなくても、心理的な理由から購入を躊躇する買主が多いという事実から生まれた概念です。 なぜ告知義務が存在するのか 買主様は、物件の過去を知らずに購入することで、想定していなかった精神的なストレスを受けることになります。 不動産取引において、買主が正確な情報に基づいて判断できることは、取引全体の公平性と信頼性を支える重要な原則です。   売主が知っている重要な事実を隠して売却すると、買主はその事実を知った後、以下のようなトラブルに発展する可能性があります。 契約不適合責任の追及：修繕費用の負担や損害賠償請求 代金の減額請求 売買契約の解除 長期的な関係悪化とそれに伴う法的紛争 【契約不適合責任とは】   つまり、売主が正直に告知することは、買主を守るだけでなく、売主自身のリスク回避にもつながる重要な手続きなのです。       国土交通省ガイドライン（2021年）で定める告知ルール｜判断基準の詳細 2021年、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。 このガイドラインは、どのような場合に告知が必要なのか、そうでないのかを明確に示す判断基準として機能しています。 告知が原則として必要なケース 不動産が取引の対象となっている建物内で、以下の事案が発生し、売主（または宅地建物取引業者）がそれを認識している場合、原則として告知が必要です。 殺人事件 自殺 原因が明確でない死亡事案 通常では発生しない事故による死亡   これらのケースは、買主の判断に重大な影響を及ぼす可能性が高いという判断に基づいています。 事件性や突然性が高い死亡事案は、時間が経過していても買主にとって重要な判断材料となるため、積極的な告知が求められます。 【建物売却トラブル事例】 告知が原則として不要なケース 一方で、日常生活の中で自然に発生する以下のような事案については、原則として告知する必要がないとされています。 自然死や病気による死亡 老衰による死亡 日常的な生活の中での予期しない事故（例：階段での転倒、食べ物の誤嚥）   これらは、どの物件でも起こり得る一般的な事柄であり、物件そのものの価値を低下させるものではないという考え方が根拠となっています。   ただし、重要な例外があります。 たとえ上記に該当する自然死や事故死であっても、以下の状況では告知が必要になることがあります。 特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合 事件性や社会的な周知性が特に高い場合 周辺住民からの認知度が極めて高い事案   国土交通省ガイドラインによって、告知すべき事案と不要な事案が明確に分類されています。 売買取引における告知期間の考え方 心理的瑕疵の告知ルールで注意すべき重要なポイントが、売買取引と賃貸借取引では期間の考え方が異なるという点です。   ・事件性・事故性のある死亡事案の場合 殺人、自殺、原因不明の死といった事件性の高い事案については、売買取引では期間の定めがありません。 つまり、事案が発生してから10年経過していても、20年経過していても、買主の判断に重要な影響を与える可能性があると判断される場合は、告知が必要という判断になります。   ・特殊清掃が必要な自然死・事故死の場合 賃貸借取引では「概ね3年間」が告知の目安とされています。 しかし、売買取引では期間の経過にかかわらず、その死亡事案の具体的な状況を総合的に考慮して、その都度判断する必要があります。 たとえ数年前の出来事であっても、物件の価値や買主の判断に影響を与えるかどうかという個別的な検討が求められるわけです。   売買取引では告知期間に明確な区切りがなく、個々の事案を総合的に判断する慎重な対応が必要とされています。       売主が後悔しないための3つの重要ポイント｜プライバシーと誠実な告知のバランス ガイドラインを理解した上で、実際の売却活動を進める際に、売主様が気をつけるべき3つの重要なポイントをご説明します。 ポイント1：知っている情報はすべて書面に記載する 売主様が知っている事実については、可能な限りすべて物件状況確認書（告知書）に記載することが原則です。 「これくらいなら言わなくてもいいか」といった自己判断は、後々のトラブルの原因になりやすいです。 口頭での説明だけでは、後日『伝えた』『伝えていない』という水掛け論に発展するリスクがあるからです。   物件状況確認書という書面に残すことで、売主と買主の間に明確な記録が残り、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。 特に心理的瑕疵に関わる事項は、「書面に残す」という対応が売主様自身を守る最も確実な方法です。 【不動産売却の告知義務｜告知書に何を書くべきか】 ポイント2：プライバシー保護と事実の告知のバランスを取る 告知が必要だからといって、亡くなった方の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死亡の状況、発見時の様子といったプライバシー情報をすべて開示する必要はありません。 買主に必要な情報は、「いつ、どこで、どのような種類の事案があったか」という事実のみです。   例えば、以下のように表現することで、買主に正確な情報を伝えながらも、故人のプライバシーを守ることができます。 「〇年〇月に、この建物内で自然死がありました」 「〇年に、この物件で突発的な事故がありました」   こうした表現方法により、買主は購入判断に必要な事実を得ながら、故人やご遺族のプライバシーも適切に保護できるバランスが実現します。 ポイント3：判断に迷ったら必ず専門家に相談する 心理的瑕疵に関する告知の必要性は、その影響の度合いや物件の個別的な事情によって大きく異なるため、判断が難しい局面が多々あります。 例えば、「かなり昔の事案だが、地域での知名度が高い」といったケースや、「自然死だが、特殊清掃が必要だった」といった複合的な状況では、一概には判断できないでしょう。   少しでも判断に迷う場合は、必ず不動産会社の担当者や、不動産に関する専門家に相談することをお勧めします。 専門家の意見を聞くことで、ガイドラインの解釈に基づいた適切な告知内容を決定でき、売却後のリスクを最小限に抑えることができます。       よくある質問｜心理的瑕疵の告知に関する疑問をすべて解決 売主様からよくいただく質問について、お答えします。 Q.売却前に知らなかった事案は告知しなくていい？ A. 基本的に、売主様が知らなかった事案については、告知義務は発生しません。   しかし、「実は知っていた」という状況になると責任を問われる可能性が高くなります 例えば、ご親族から聞かされていた、近所の方から以前に聞いたことがある、といった場合は、それが「売主が認識している情報」となり、告知が必要になる可能性があります。 Q.事案が起きた部屋と別の部屋なら告知しなくていい？ A. 売買の対象が一戸建てか、マンションの一室かといった物件の形態によって判断が変わります。   一戸建ての場合、事案が発生した場所が明確です。 しかし、マンションの一室の場合、同じ建物内の別の部屋での事案であっても、建物全体の価値に影響を与える可能性があると判断される場合は、告知が必要になることがあります。   特に事件性の高い事案の場合、「同じ建物内での出来事」という事実自体が、買主の購入判断に影響を与えるからです。 【隣人トラブルが不動産売却に及ぼす影響】 Q.買主から事案について質問されたが、答えたくない場合はどうする？ A. 買主からの質問に対して、答えたくないという気持ちは理解できますが、知っている情報を意図的に隠すことは非常に危険です。   買主が直接質問してきたということは、何らかの情報源からその可能性を知っている可能性が高いです。 正直に答え、買主に判断の余地を与えることが、長期的には売主様のリスク軽減にもつながります。 Q.告知すると価格が下がってしまう心配があります A. 現実的には、心理的瑕疵がある物件は、相応に価格が下がることが多いです。   しかし、これは避けられない事実であり、むしろ正直に告知した上で適切な価格設定をすることが、売却をスムーズに進める道筋となります。 隠して売却すると、後から事実が発覚した時の買主の怒りは、価格低下以上の大きなトラブルへと膨らむ可能性があるからです。   長期的には、誠実な対応が最善の結果につながるという認識を持つことが大切です。       まとめ：正しい告知で売却後のトラブルを未然に防ぐ 不動産の心理的瑕疵に関する告知義務は、一見すると複雑に感じられるかもしれません。 しかし、国土交通省ガイドラインの基本的な考え方を理解すれば、売主様がどのように対応すべきかは自ずと見えてきます。   重要なポイントをまとめると、以下の通りです： 殺人、自殺、原因不明の死などの事件性が高い事案は、時間が経過していても告知が必要 自然死や一般的な事故死は、原則として告知不要だが、特殊清掃が必要な場合は例外 知っている情報は、必ず書面（物件状況確認書）に記載する プライバシーを守りながらも、買主に必要な事実は誠実に伝える 判断に迷ったら、必ず専門家に相談する   不動産売却は人生の中でも重要な決断であり、その過程で生じるトラブルは避けたいものです。 正しい知識を持ち、誠実に対応することで、売主様も買主様も安心できる取引を実現することができます。   心理的瑕疵の告知について不安なことがあれば、遠慮なく不動産の専門家に相談し、安心した上で売却活動を進めることをお勧めします。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「この物件、気に入ったから購入したい！」 そう思って不動産会社に相談すると、必ず出てくるのが「買付証明書」という書類です。 「とりあえず出しておけばいいんですよね？」 そんな軽い気持ちで提出してしまうと、後々トラブルになることも。   実は、買付証明書には法的な拘束力はありません。 でも、だからといって安易に提出したり、すぐにキャンセルしたりすると、将来の不動産取引で不利になる可能性があるんです。 この記事では買付証明書の正しい理解と、失敗しないための注意点を詳しく解説します。 買付証明書（買付申込書）とは？不動産購入の第一歩 買付証明書は「買付申込書」「購入申込書」とも呼ばれます。 購入希望者が売主に対して「この条件でこの物件を購入したい」という意思を正式に伝えるための書面です。   不動産取引では慣行的に使用されている重要な書類で、これを提出することで、単なる「見学しただけ」の段階から、具体的な条件交渉のステージへと進みます。 「この物件が欲しい」という気持ちを、口頭ではなく書面で示すことが、売買交渉の第一歩となるわけです。       買付証明書の3つの役割を理解しよう 買付証明書を提出すると、どんな意味があるのでしょうか。 ここでは、買付証明書が持つ3つの重要な役割について解説します。 売主への具体的な購入条件の提示 買付証明書の最も基本的な役割は、買主の希望条件を売主に明確に伝えることです。 購入希望価格、支払い方法、引渡し条件などを書面で提示します。   これにより、売主側も「この買主はどんな条件を希望しているのか」を正確に把握でき、交渉がスムーズに進みやすくなります。 曖昧な口頭でのやり取りではなく、書面で条件を明示することで、売買契約締結に向けた本格的な交渉がスタートするのです。 実務上の「一番手」としての交渉優先権 買付証明書を提出すると、実務上はその時点での「一番手」として交渉の優先権を得たというニュアンスになります。 不動産会社は、買付証明書が提出された後、他の購入希望者に対して「現在、交渉優先権を持つお客様がいます」と案内することが一般的です。   これが、不動産ポータルサイトで見かける「申込有」や「商談中」といったステータス表示につながります。 ただし、これはあくまで実務上の慣行であり、法的に保証された権利ではない点に注意が必要です。 実務上の優先権を得ることで、他の購入希望者に先を越される心配を減らせます。 法的拘束力がない意思表示である理由 「買付証明書を出したら、もう契約したことになるんですか？」 よくこんな質問をいただきますが、答えは「いいえ」です。 買付証明書は、あくまで「購入したい」という意思表示であり、これ自体には法的な拘束力がありません。   不動産の売買契約が正式に成立するのは、買主と売主が「売買契約書」に署名・押印し、「手付金」が支払われた時点です（民法）。 そのため、売買契約締結前であれば、買主は原則として違約金を支払うことなく、買付証明書を取り下げることができます。   とはいえ、後述するように、安易なキャンセルは信用問題につながるため、慎重な判断が必要です。 法的拘束力がないからといって、軽く考えてはいけないのが買付証明書なのです。       買付証明書に記載される項目 買付証明書には、売主が買主の信頼性や購入の条件を判断するために必要な情報が記載されます。 ここでは、一般的に記載される主な項目を5つ紹介します。 購入希望価格 買主が希望する購入金額を記載します。 これは売主への交渉の出発点となる重要な項目です。 売主の希望売却価格に対して、そのまま満額で提示するケースもあれば、市場相場や物件の状態を考慮して減額した価格を提示するケースもあります。   ただし、あまりに低い価格を提示すると、売主から交渉を断られる可能性もあるため、バランスが重要です。 購入希望価格は、その後の価格の基準となります。 支払い条件（現金・融資） 現金一括で購入するのか、住宅ローンを利用するのかといった支払い方法を明記します。 住宅ローンを利用する場合は、融資特約（ローンが組めなかった場合の契約解除の特約）の有無を記載することが一般的です。   一方、住宅ローン利用の場合でも、事前審査を通過していることを示せば、信頼性を高めることができます。 売買契約時の手付金予定額 売買契約時に支払う手付金の希望額を記載します。 一般的に、手付金は売買価格の5～10%程度が相場とされています。 手付金の額が多いほど、買主の購入意思が強いと判断され、売主からの信頼を得やすくなります。   ただし、手付金は売買契約が成立した後、買主都合で解約する場合には放棄することになるため（手付解除）、無理のない金額設定が大切です。 手付金の額は、購入意思の本気度を示すバロメーターとなります。 【手付金とは？その役割と手付解除の仕組み】 買主情報とその他の条件 売主が買主の信頼性を判断するために、氏名、住所、連絡先などの基本情報を記載します。   また、上記項目以外にも買主の希望条件を記載することがあります。 例えば、「残置物の撤去を売主負担で行ってほしい」「リフォーム費用を考慮して価格交渉したい」「引渡し時期を早めてほしい」といった、個別の要望を盛り込むケースもあります。   ただし、あまりに細かい条件を並べすぎると、売主から敬遠される可能性もあるため、本当に重要な条件に絞ることが大切です。 買主の基本情報と必要な条件を明確に示すことで、スムーズな交渉につながります。       【買主向け】買付証明書を提出する前の注意点 買付証明書には法的拘束力がないとはいえ、提出には慎重さが求められます。 ここでは、買主が失敗しないために知っておくべき3つの注意点を解説します。 安易な提出がもたらす信用リスク 「法的拘束力がないなら、とりあえず出しておこう」 そんな軽い気持ちで買付証明書を提出するのは危険です。   複数の物件に同時に提出したり、すぐにキャンセルを繰り返したりすると、仲介している不動産会社や売主からの信用を失います。 不動産業界は意外と狭い世界で、一度信用を失うと、「この人は本気で買う気がない」と判断され、今後の物件紹介や交渉で不利な扱いを受ける可能性があります。   買付証明書は、本当にその物件を購入する意思がある場合にのみ提出するという姿勢が大切です。 信用は一度失うと取り戻すのが難しいため、慎重な判断が求められます。 提出後の条件変更が難しい理由 買付証明書を提出した後に、「やっぱり価格をもっと下げてほしい」「支払い条件を変更したい」といった、買主にとって都合の良い条件変更を一方的に行うと、トラブルの原因となります。 売主や不動産業者は、提出された条件を前提に交渉を進めているため、後から条件を変更されると不信感を抱きます。   その結果、交渉が不利になったり、最悪の場合は交渉自体が打ち切られたりする可能性もあります。 買付証明書に記載する条件は、提出前に十分に検討し、変更の必要がない内容にしておくことが重要です。 一度提出したら、基本的には条件変更ができないと考えておくべきです。 損害賠償請求のリスクとは 買付証明書の提出後、交渉が進んで売主が契約準備のために費用を支出した段階で、買主が不当な理由で一方的に交渉を打ち切った場合、どうなるでしょうか。 非常に稀なケースですが、「契約締結上の過失」として損害賠償責任を問われる可能性もゼロではありません（民法）。   例えば、売主が買主のために物件の改修工事を始めていたり、他の購入希望者との交渉を断っていたりした場合、買主の一方的なキャンセルにより売主に具体的な損害が発生することがあります。   このような場合、信義則（民法第1条）に基づいて、損害賠償を求められる可能性があります。 法的拘束力がないからといって、何でも許されるわけではないことを理解しておきましょう。       【売主向け】買付証明書を受け取った際の対応ポイント ここからは、売主側の視点で、買付証明書を受け取った際にどう対応すべきかを解説します。 法的効力がないことの正しい理解 買付証明書を受け取ると、「これで売却が決まった！」と安心してしまいがちです。 しかし、買付証明書はあくまで「申込」であり、提出されたからといって売却が確定したわけではありません。 売買契約書への署名・押印と手付金の授受が完了するまでは、正式な契約は成立していません。 【売買契約書の確認事項】   そのため、買付証明書が提出された後でも、より良い条件を提示した別の買主が現れた場合、売主は自由に交渉相手を選ぶ権利があります。 ただし、後述する「売渡承諾書」を発行してしまうと、事実上の拘束力が生じるため、慎重な判断が必要です。 買付証明書だけでは、まだ安心できないことを覚えておきましょう。 買主の資金調達能力の見極め方 買付証明書が複数届いた場合、どの買主と交渉を進めるべきでしょうか。 単に価格が高いだけでなく、買主の資金調達の確実性を見極めることが重要です。 現金一括購入の買主は、住宅ローンの審査落ちのリスクがないため、取引の確実性が高いと言えます。   一方、住宅ローンを利用する買主でも、事前審査を通過していたり、頭金を多く用意していたりする場合は、信頼性が高まります。   また、引渡し条件も重要な判断材料です。 売主の希望する引渡し時期に柔軟に対応できる買主の方が、スムーズな取引につながります。 価格だけでなく、総合的に判断することで、安心して取引できる買主を選びましょう。 売渡承諾書を発行する際の注意点 買付証明書に対して、売主が条件を受け入れる意思を示す書類を「売渡承諾書」と呼びます。 売渡承諾書も、法的には拘束力がありません。   しかし、承諾書を発行すると、事実上は他の買主との交渉を断らなければならなくなるため、慎重な判断が必要です 承諾書を発行した後に、より好条件の買主が現れたからといって交渉相手を変更すると、最初の買主から「話が違う」とトラブルになる可能性があります。   また、不動産会社からの信用も損なわれます。 売渡承諾書を発行する前に、買主の条件や信頼性を十分に確認し、本当にこの買主で問題ないかを慎重に検討しましょう。 よくある質問 Q. 買付証明書を提出した後、他の物件が気になった場合はどうすればいいですか？ A. 売買契約を締結していない段階であれば、法律上はキャンセルが可能です。   ただし、前述の通り、頻繁なキャンセルは信用を失う原因となります。 もし本当に他の物件の方が魅力的だと感じた場合は、できるだけ早く不動産会社に連絡し、正直に状況を説明することが大切です。 誠実な対応を心がければ、理解を得られることもあります。 Q. 買付証明書を複数の人が同時に提出した場合、どうやって決まるのですか？ A. 基本的には、売主が最も条件の良い買主を選ぶことになります。   価格が高い、現金一括購入、引渡し時期の融通が利くなど、総合的に判断されます。 また、実務上は「先着順」を優先する売主もいますが、法的な義務ではないため、後から来た買主の方が条件が良ければ、そちらが選ばれることもあります。 Q. 買付証明書に印鑑は必要ですか？ A. 一般的には、実印ではなく認印で問題ありません。   ただし、不動産会社によって取り扱いが異なる場合があるため、事前に確認しておくと安心です。 買付証明書自体に法的拘束力がないため、印鑑の種類が重視されることは少ないですが、書類としての体裁を整えるために押印を求められることもあります。 Q. 売主が個人ではなく不動産会社の場合、買付証明書の扱いは変わりますか？ A. 基本的な役割や法的性質は変わりません。   ただし、売主が不動産会社（業者）の場合、個人の売主よりも事務的に手続きが進むことが多く、条件面での交渉が難しい場合もあります。 また、業者売主の場合は、契約不適合責任の取り扱いが異なるため、その点も含めて検討が必要です。 【契約不適合責任とは？売主・買主それぞれの注意点】 Q. 買付証明書の有効期限はありますか？ A. 買付証明書自体に法律で定められた有効期限はありません。   ただし、実務上は買主が優先権を確保できる期限や、売買契約の準備にかかる期間を考慮して、一定の期限を設けることが多いです。 期限を設定することで、買主・売主双方が無駄な待ち時間を減らし、スムーズに取引を進めることができます。       まとめ 買付証明書は、不動産購入の意思を売主に伝える重要な書類です。 法的な拘束力はありませんが、一度提出すると実務上の優先権を得られる反面、安易なキャンセルは信用問題につながるため、慎重な判断が求められます。   買主にとっては、購入希望価格、支払い条件、手付金の額など、提出前に十分に条件を検討することが失敗しないポイントです。 売主にとっては、買付証明書を受け取っても安心せず、条件を総合的に判断し、売渡承諾書の発行は慎重に行うことが大切です。   不動産取引は人生の中でも大きな決断の一つです。 買付証明書の正しい理解を深めることで、スムーズで安心な取引を実現しましょう。 まずはお気軽にご相談ください。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「家を売りたいけど、売却が決まるまで今の家に住み続けたい」 そんな相談をよくいただきます。 特に資金的な余裕がない場合、売却代金を新しい住まいの資金に充てる必要があるため、住みながら売却を進める方が多いのが現実です。   ただ、生活しながらの売却活動は想像以上にストレスがかかります。 内覧の度に部屋を片付け、知らない人に家の中を見られ、週末の予定も自由に立てられない。 そんな日々が数ヶ月続くと、家族全員が疲弊してしまいます。   さらに、売却と新居探しのタイミングを誤ると資金計画が狂い、予期せぬ出費が発生することもあります。 この記事では、住みながらの売却を検討している方に向けて、精神的な負担を最小限に抑えながら、計画通りに売却を成功させるためのポイントをお伝えします。 住みながら売却を選ぶ理由と直面する3つの課題 住みながら家を売る場合、メリットもある一方で、いくつかの課題に直面します。 なぜ「住みながら売却」を選ぶのか 住みながら売却を選ぶ最大の理由は、売却代金を次の住まいの資金に充てる必要があるためです。 先に引越しをしてしまうと、家賃や住宅ローンの二重払いが発生し、家計を圧迫します。 住みながら売却すれば、生活を続けながら買主を探せるため、資金面での安心感があります。   さらに、実際に生活している家は、買主にとっても生活イメージが湧きやすいというメリットもあります。 こうした理由から、売主様が住みながらの売却を選択されています。 生活と売却活動の両立で生まれるストレス 住みながらの売却で最もつらいのが、日常生活と売却活動の両立です。 内覧希望者が現れると、その都度スケジュールを調整し、家を片付けて対応しなければなりません。 特に小さなお子さんがいるご家庭では、おもちゃや生活用品が散らかりやすく、常に完璧な状態を保つのは至難の業です。   さらに、土日や祝日に内覧が集中するため、家族の休日が奪われてしまいます。 「今週末は家族で出かけたい」と思っても、内覧予定が入ると断りにくく、プライベートな時間が確保できません。 見知らぬ人に家の中をじっくり見られることへの抵抗感も、大きな精神的負担となります。   こうした日々が数ヶ月続くと、家族全員が疲弊し、「早く売れてほしい」という焦りばかりが募ってしまうのです。 資金計画の失敗が招くリスクとは 住みながら売却を進める上で、もう一つ注意すべきが資金計画の失敗です。 「早く新しい家に住みたい」と焦って先に賃貸借契約を結んでしまうと、売却が長引いた場合に家賃と住宅ローンの二重払いが発生します。   また、売買契約が成立しても、引渡しまでの期間が短すぎると、新居探しや引越し準備が間に合わず、一時的に仮住まいが必要になることもあります。 仮住まいを利用すると、引越しが2回必要になり、引越し費用が倍増するだけでなく、トランクルームの利用料が発生する可能性もあります。   さらに、売却が思うように進まなかった場合、資金化の見通しが立たず、新生活のスタートが遅れてしまうリスクもあります。 こうした資金面のトラブルを避けるためには、売却と新居探しのタイミングを慎重に見極める必要があります。       内覧対応で精神的に疲れないための具体策 内覧対応の負担を減らすことで、住みながらの売却でも精神的な余裕を保てます。 内覧可能な日時を明確に設定する 内覧対応で疲弊しないためには、事前に内覧可能な日時を明確に設定しておくことが大切です。 「いつでもどうぞ」という姿勢でいると、急な内覧依頼に振り回され、生活リズムが崩れてしまいます。   例えば、「土曜日の午前中のみ」「平日は18時以降」など、家族の生活を優先したルールを決めて、不動産会社の担当者に共有しましょう。 担当者がこのルールを理解していれば、買主候補に対しても事前に調整してもらえます。 もちろん、柔軟な対応が早期売却につながる面もありますが、無理なスケジュール調整を続けると家族全員が疲弊します。   「この時間帯は絶対に対応しない」という境界線を引くことで、プライベートな時間を守りながら売却活動を進められます。 内覧のルールを明確にすることで、精神的な負担を大きく軽減できます。 売主不在での内覧対応を検討する 内覧時に売主が立ち会うと、緊張感や気疲れが大きくなります。 そこで検討したいのが、売主不在での内覧対応です。   不動産会社の担当者に鍵を預け、売主が不在の状態で内覧を行ってもらう方法です。 この方法なら、内覧の度に家にいる必要がなく、外出中や仕事中でも対応が可能になります。 また、売主がいないほうが買主も自由に見学でき、率直な意見を話しやすいというメリットもあります。   ただし、貴重品の管理や防犯面には注意が必要です。 内覧前に貴重品は別の場所に保管し、万が一に備えて担当者の身元確認をしっかり行いましょう。 信頼できる不動産会社であれば、売主不在でもスムーズに内覧を進めてくれます。 売主不在での対応を取り入れることで、内覧のストレスを大幅に減らせます。 清掃は「印象を左右する場所」に集中する 内覧の度に家全体を完璧に掃除するのは、現実的ではありません。 そこで重要なのが、買主の印象を左右する場所に清掃を集中させることです。 特に重視すべきは、玄関、水回り（トイレ・浴室・キッチン）、リビングの3つです。   玄関は家の第一印象を決める場所なので、靴は最小限にして明るく清潔な状態を保ちましょう。 水回りは生活感が出やすく、汚れが目立つと「管理が行き届いていない」という印象を与えてしまいます。 リビングは家族が長時間過ごす場所なので、広々とした印象を与えるために余計な物は収納し、明るさを意識します。   一方で、普段使わない部屋や収納スペースは、最低限の整理整頓で十分です。 全てを完璧にしようとせず、メリハリをつけることで、清掃の負担を減らしながらも好印象を与えられます。 限られた時間と労力を効率的に使い、ストレスを溜めない工夫が大切です。       資金ショートを防ぐ！売却と新居探しの正しいタイミング 売却と新居探しのタイミングを間違えると、資金計画が狂ってしまいます。 売却の目途が立ってから新居を探す理由 住みながら売却を進める場合、売却の目途が立ってから新居を探すのが基本です。 先に賃貸借契約を結んでしまうと、売却が長引いた際に家賃と住宅ローンの二重払いが発生し、家計に大きな負担がかかります。   また、売却価格が想定より低かった場合、新居の予算が不足する可能性もあります。 まずは買付証明書（購入申込書）が提出され、売買契約の見通しが立ってから、新居の物件探しを本格化させましょう。 売買契約が締結されれば、安心して次のステップに進めます。 【売買契約後の引渡しの流れ】   この順序を守ることで、資金の流れを確実にコントロールでき、予期せぬ出費を避けられます。 焦る気持ちはわかりますが、売却の目途が立つまでは新居探しを本格化させないことが、資金計画成功の鍵です。 引渡し日の調整で新生活の準備期間を確保する 売買契約を結んでも、すぐに家を引き渡す必要はありません。 契約締結から引渡しまでの期間を適切に設定することで、新居探しや引越し準備に余裕を持たせることができます。   一般的に、売買契約から引渡しまでは1〜2ヶ月程度の期間を設けることが多く、この間に新居を探し、引越しの準備を進められます。 この期間は売却活動を開始する段階で、不動産会社が売主の希望をヒアリングし、ポータルサイトや物件案内の際にも説明します。   「引渡しまで2ヶ月」といった条件を事前に提示することで、それに合意できる買主候補を集められるため、後々のトラブルを防げます。 引渡しまでの期間をしっかり確保できれば、次の生活の準備ができます。 売却活動を始める前に、不動産会社と引渡し時期について十分に相談し、無理のないスケジュールを組むことが大切です。       住みながら売却を成功させるために不動産会社に確認すべきこと 信頼できる不動産会社との連携が、住みながら売却を成功させる鍵です。 生活優先のルール設定を依頼する 住みながら売却を進める際、不動産会社に対して生活を最優先するルールの設定を依頼しましょう。 内覧可能な曜日や時間帯を明確に伝え、無理な要求は断ってもらうように事前に相談しておくことが大切です。   例えば、「平日の夕方以降は対応できない」「日曜日は家族の時間にしたい」といった希望を率直に伝えます。 優秀な担当者であれば、売主の生活リズムを尊重しながら、買主候補との調整を上手に行ってくれます。 【媒介契約の種類と選び方】   また、内覧前の連絡方法や、急なキャンセルが発生した場合の対応についても、あらかじめ取り決めておくとスムーズです。 売却を急ぐあまり無理な対応を続けると、家族関係にも悪影響が出てしまいます。 生活の質を保ちながら売却活動を進めるためには、不動産会社との信頼関係と、明確なルール設定が欠かせません。 買取りの見積もりも取得しておく 売却が長引いた場合に備えて、買取りの見積もりを事前に取得しておくことをおすすめします。 買取りとは、不動産会社が直接物件を買い取る方法で、仲介での売却活動とは異なり、短期間で確実に資金化できるのが特徴です。 【仲介と買取の違いを解説】   買取価格は市場価格よりも低くなるのが一般的ですが、「いざとなったらこの価格で売れる」という選択肢があることで、心理的な安心感が生まれます。 また、価格調整のタイミングや売却戦略の見直しなど、状況に応じて柔軟に対応してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。   当初の価格で反応が薄い場合、適切なタイミングで価格を見直すことで、買主候補が現れるケースも少なくありません。 売却開始前に、「売れなかった場合の対応」について具体的に話し合っておくことで、後々の不安を軽減できます。   「いつまでに売りたい」「最低限いくらで売りたい」といった希望を明確に伝え、それに合わせた販売戦略を一緒に考えてもらいましょう。 資金計画を確実に進めるためにも、信頼できる不動産会社と密に連携することをおすすめします。 引渡し条件について事前に相談する 住みながら売却を進める際は、引渡し条件について売却開始前に不動産会社とよく相談しておくことが重要です。 特に引渡しまでの期間や、引渡し日の設定については、売主の生活スケジュールに大きく影響するため、事前にしっかり伝えておきましょう。   「新居探しにどれくらい時間が必要か」「引越し準備にどの程度の余裕が欲しいか」といった希望を率直に相談すれば、それに合わせた条件で販売活動を進めてもらえます。 経験豊富な担当者であれば、売主の事情を理解した上で、適切な引渡し時期を提案し、それに合意できる買主候補を探してくれます。   また、売買契約時には、物件の状態や設備の取り扱いについても契約書に明記してもらうことが大切です。 「言った、言わない」のトラブルを防ぐためにも、書面での確認を徹底しましょう。 引渡し条件は、住みながら売却を成功させるための重要な要素です。 不動産会社にしっかりサポートしてもらい、安心して新生活をスタートできる環境を整えましょう。       よくある質問 住みながら売却を検討する際に、よくいただく質問にお答えします。 Q. 住みながら売却と空き家にしての売却、どちらが早く売れますか？ A. 一概には言えませんが、空き家の方が早く売れる傾向があります。   空き家の方が内覧のスケジュール調整がしやすく、買主も自由に見学できるため、スムーズに進むケースもあります。 重要なのは、物件の魅力をしっかり伝えられる状態にすることです。 Q. 小さな子どもがいても住みながら売却はできますか？ A. もちろん可能です。   ただし、おもちゃや生活用品が散らかりやすいため、内覧前の片付けには工夫が必要です。 普段使わないおもちゃは収納にしまい、リビングには必要最小限のものだけを出しておくなど、メリハリをつけた整理を心がけましょう。 Q. 住宅ローンが残っていても住みながら売却できますか？ A. 住宅ローンが残っていても、売却は可能です。   ただし、住宅ローンを完済できることが前提となります。 売却価格がローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補う必要があるため、事前に金融機関や不動産会社との相談が必須です。 【アンダーローンとオーバーローンの不動産売却】       まとめ：計画的に進めれば住みながらでも安心して売却できる 住みながらの売却は、確かにストレスを伴います。 内覧対応や生活の制約、資金計画の不安など、考えることがたくさんあります。 事前にしっかり準備し、信頼できる不動産会社と連携すれば、精神的な負担を最小限に抑えながら、計画通りに売却を進めることができます。   大切なのは、以下の3つです。 内覧対応のルールを明確にして、生活を優先すること。 売却の目途が立ってから新居を探し、資金の流れをコントロールすること。 引渡し時期など、事前に条件を明確にしておくこと。   住みながらの売却は、正しい知識と計画があれば、家族全員が納得できる形で、新しい生活をスタートできます。 もし不安なことや疑問があれば、遠慮なく不動産会社に相談してください。 一人で抱え込まず、専門家の力を借りながら、安心して売却を進めましょう。 まずはお気軽にご相談ください。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。 長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

不動産を売却したとき、見落としがちなのが「税金の支払いタイミング」です。 「売却代金を受け取ったから、税金もすぐ払うんだろう」と思っていたら、実は翌年に請求が来てびっくり……なんてことも珍しくありません。   売却で得たお金を使い切ってしまい、いざ納税の時期になって資金が足りなくなる。 そんな事態を避けるためには、あらかじめ納税スケジュールを把握しておくことが大切です。 今回は、不動産売却にかかる税金の種類と、それぞれの納税タイミングについて解説します。 不動産売却で発生する税金の全体像 不動産を売却すると、複数の税金が段階的に発生します。 不動産売却に関わる税金は、契約時、引渡時、そして売却の翌年という3つのタイミングに分かれて支払うことになります。 それぞれの税金には役割があり、納税方法も異なるため、全体の流れを理解しておくことが重要です。 契約時・引渡時・翌年に分かれる納税タイミング 不動産売却で発生する主な税金は以下の4種類です。 印紙税:売買契約書に貼付する収入印紙代 登録免許税:抵当権抹消登記などにかかる税金 譲渡所得税(所得税・復興特別所得税):売却益に対して課される国税 住民税:売却益に対して課される地方税   それぞれの税金は、不動産取引のどの段階で支払うかが決まっています。 契約時と引渡時に支払う税金は比較的少額ですが、翌年に支払う譲渡所得税と住民税は金額が大きくなる可能性があるため、注意が必要です。 それぞれの税金の特徴と役割 印紙税と登録免許税は、不動産取引の手続きに関わる税金です。 一方、譲渡所得税と住民税は、売却によって得た利益(譲渡所得)に対して課される税金です。 つまり、売却によって利益が出なければ、譲渡所得税と住民税は発生しません。   ただし、利益が出た場合は、その金額に応じて税額が大きくなります。 売却代金を受け取った時点で、翌年の納税に備えて資金を確保しておくことが大切です。       各税金の具体的な納税スケジュール ここからは、それぞれの税金をいつ、どのように支払うのかを詳しく見ていきましょう。 契約時に支払う印紙税 印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に必要な税金です。 契約書に収入印紙を貼付し、消印をすることで納税が完了します。 印紙税の金額は、売買契約書に記載された売買代金の額によって決まります。(印紙税法)   たとえば、売買代金が1,000万円超5,000万円以下の場合、本則では2万円ですが、軽減措置が適用されると1万円になります。 契約締結時にその場で支払うため、後回しになることはありません。 印紙税は売買契約の成立と同時に納める税金なので、契約前に必要な金額を不動産会社に確認しておきましょう。 引渡時に支払う登録免許税 登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記を行う際に納める税金です。 売却時に住宅ローンが残っている場合、決済時に抵当権を抹消する必要があります。 この抵当権抹消登記の手続きにかかるのが登録免許税です。(登録免許税法)   通常、司法書士に登記手続きを依頼するため、司法書士を通じて法務局へ納付されます。 登録免許税の金額は、不動産1つにつき1,000円です。 土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、合計2,000円になります。 引渡時の決済で司法書士への報酬とともに支払うことが一般的です。 翌年に支払う譲渡所得税(所得税・復興特別所得税) 譲渡所得税は、不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合に課される税金です。 売却した年の1月1日から12月31日までの所得として計算し、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。(所得税法) 譲渡所得の計算方法は以下の通りです。   譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)   取得費とは、購入時の代金や仲介手数料、リフォーム費用などです。 【概算取得費とは？計算方法と注意点】 譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や測量費用などです。 この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率がかけられます。 売却代金を受け取ってから確定申告まで期間が空くため、その間に資金計画をしっかり立てておきましょう。 翌年6月以降に支払う住民税 住民税は、譲渡所得に対して課される地方税です。 確定申告の内容に基づいて税額が決定され、売却の翌年6月以降に自治体から納付書が送られてきます。 住民税の支払いは、通常年4回に分けて行います。(地方税法) 納付時期は、6月、8月、10月、翌年1月です。   給与所得者の場合、給与から天引きされる特別徴収を選択することもできます。 住民税は確定申告から数ヶ月後に請求が来るため、忘れた頃に納付書が届いて驚くことがあります。 売却の翌年は住民税の負担が増えることを念頭に置いて、資金を確保しておくことが重要です。 【不動産売却時の固定資産税は誰が払う？日割り精算の計算方法と注意点】       売却後に注意すべき4つの重要ポイント 納税スケジュールを理解した上で、特に気をつけたいポイントを4つご紹介します。 納税資金不足に陥らないための準備 不動産売却で最も注意すべきなのが、納税資金の確保です。 売却代金を受け取るのは引渡時ですが、譲渡所得税と住民税の支払いは約2ヶ月から1年半後になります。 このタイミングのズレが、納税資金不足を引き起こす原因です。   売却代金を生活費に充ててしまい、いざ納税時期になって資金が足りなくなるケースは少なくありません。 売却益が出た場合は、税金分を見積もって必ず確保しておくことが大切です。 目安として、譲渡所得の20%〜40%程度を納税資金として別に取り分けておくとよいでしょう。 納税額ゼロでも確定申告が必要なケース 「税金を払わないなら確定申告は不要」と思われがちですが、実はそうではありません。   確定申告が必要なのは、以下のケースです。 売却益(譲渡所得)が出て、納税が必要な場合 居住用財産の3,000万円特別控除など、特例や控除を利用する場合 譲渡損失(売却損)が出た場合に、他の所得と相殺する損益通算の特例を利用する場合   特に、3,000万円特別控除を適用して納税額がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。(租税特別措置法) 確定申告をしなければ、特例の適用を受けることができません。 逆に、売却損が出て、かつ特例も利用しない場合は、確定申告は不要です。   ただし、売却損を他の所得と相殺できる特例もあるため、損をしたからといって何もしないのではなく、一度専門家に相談することをおすすめします。 【譲渡所得税3000万円特別控除の詳細】 所有期間5年の壁と税率の違い 譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく変わります。 所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」として区分されます。(所得税法)   それぞれの税率は以下の通りです。 短期譲渡所得(5年以下):所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9% = 約39.63% 長期譲渡所得(5年超):所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5% = 約20.315%   短期と長期では、税率が約2倍も違います。 ここで注意したいのが、所有期間の判断基準日は「売却した年の1月1日時点」という点です。   たとえば、2020年2月1日に取得した不動産を2025年3月に売却する場合、実際には5年以上経過していますが、2025年1月1日時点ではまだ5年に達していないため、短期譲渡所得となります。 一方、2026年1月まで待って売却すれば、2026年1月1日時点で5年超となり、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。   売却時期を数ヶ月調整するだけで税額が大きく変わることがあるため、事前に所有期間を確認しておくことが重要です。 申告期限を守らないとペナルティ 確定申告の期限は、原則として売却した翌年の3月15日です。 この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税といったペナルティが課されます。(国税通則法) 無申告加算税は、本来納めるべき税額に対して5%〜20%が加算されます。 また、納付が遅れた期間に応じて延滞税も発生します。   特に、特例や控除を適用して納税額がゼロになる場合でも、確定申告をしなければ特例が適用されず、本来払わなくてよい税金を払うことになってしまいます。   書類の準備には時間がかかることもあるため、売却が決まったら早めに必要書類を集め、余裕をもって申告の準備を始めることが大切です。 不安な場合は、税理士に相談することをおすすめします。       よくある質問 不動産売却後の税金について、よくいただく質問にお答えします。 Q. 相続した不動産を売却する場合、所有期間はいつから数えますか? A. 相続した不動産の場合、被相続人(亡くなった方)が取得した日から所有期間を計算します。   つまり、自分が相続した日ではなく、元の所有者が取得した日を引き継ぐことになります。 たとえば、父親が2010年に購入した不動産を2023年に相続し、2025年に売却する場合、所有期間は2025年1月1日時点で15年となり、長期譲渡所得として扱われます。   贈与の場合も同様に、贈与者が取得した日を引き継ぎます。 相続や贈与で取得した不動産は、元の取得日を確認しておくことで、売却時の税率を正しく判断できます。 【相続不動産売却時の税金の特例】 Q. 売却益が出なければ確定申告は不要ですか? A. 売却損が出た場合、原則として確定申告は不要です。   ただし、売却損を他の所得と相殺できる損益通算の特例を利用する場合は、確定申告が必要になります。 また、売却益が出た場合でも、3,000万円特別控除などの特例を適用して納税額がゼロになるケースがあります。 この場合、納税額がゼロでも確定申告は必須です。 Q. 確定申告の期限はいつまでですか? A. 不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までが確定申告の期間です。   たとえば、2025年中に不動産を売却した場合、2026年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。 この期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課されるため、注意が必要です。 Q. 納税資金はどのくらい準備すればよいですか? A. 納税資金の目安は、譲渡所得の20%〜40%程度です。   所有期間が5年超の長期譲渡所得の場合、税率は約20%です。 一方、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、税率は約39%になります。       まとめ:売却後の納税スケジュールを把握して安心の資金計画を 不動産売却にかかる税金は、契約時、引渡時、そして翌年と、複数のタイミングに分かれて発生します。 特に注意が必要なのは、譲渡所得税と住民税の支払いが翌年になるという点です。 売却代金を受け取った時点で、つい使ってしまいがちですが、翌年の納税に備えて資金を確保しておきましょう。   また、納税額がゼロになる場合でも、特例を利用するためには確定申告が必要です。 所有期間によって税率が大きく変わることや、申告期限を守らないとペナルティが課されることも覚えておきましょう。   不動産売却は大きな金額が動く取引です。 納税スケジュールをしっかり把握し、安心して売却を進めていきましょう。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]    [不動産について相談する]    [LINEで相談する]    不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。 長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「自宅を売却しようかな」 そう考えたとき、多くの方が真っ先に思い浮かべるのが、SUUMOやat-homeといった不動産ポータルサイトではないでしょうか。 実際、今や不動産を探す買主の大半が、ポータルサイトを利用しています。   では、あなたの大切な不動産がどのようにしてポータルサイトに掲載され、買主の目に触れるのか、その仕組みをご存じですか? 実は、この仕組みを知らないまま売却活動を始めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあります。 問い合わせが全く来ない、何ヶ月経っても売れない、そんな状況に陥ってから「こんなはずじゃなかった」と後悔する売主様を、私たちは数多く見てきました。   この記事では、不動産売却におけるポータルサイトの仕組みと、売主様が知っておくべき注意点を解説します。 不動産ポータルサイトとは?その役割と代表的なサイト 不動産売却を成功させるために、まずはポータルサイトの基本的な役割を理解しましょう。 ポータルサイトが果たす「集客窓口」としての機能 不動産ポータルサイトとは、インターネット上で売買物件の情報を一箇所に集約し、買主となるユーザーに公開するためのウェブサイトです。 言い換えれば、不動産会社と買主をつなぐ「集客窓口」として機能しています。   買主は、サイト上で希望のエリアや価格帯、間取りなどの条件を入力して物件を検索します。 気に入った物件が見つかれば、その情報を掲載している不動産会社に問い合わせを行う、という流れです。   ここで重要なのは、ポータルサイトに直接物件情報を掲載できるのは、サイトと契約している不動産会社のみという点です。 個人の売主様が直接掲載することはできません。 つまり、ポータルサイトでの集客を実現するには、まず信頼できる不動産会社を見つけ、媒介契約を結ぶことが第一歩となります。 SUUMO・HOME'S・at homeなど主要サイトの特徴 日本国内で代表的な不動産ポータルサイトとしては、以下のようなサイトがあります。 SUUMO(スーモ) at home(アットホーム) HOME'S(ライフルホームズ)   これらのサイトは、それぞれ月間で数多くの利用者を抱えており、買主が物件を探す際の主要な情報源となっています。 各サイトには特色がありますが、共通しているのは「物件写真」と「物件情報」が買主の判断材料になるという点です。   買主は実際に物件を見る前に、これらの情報だけで内覧するかどうかを決めます。 そのため、どのサイトに掲載するかよりも、「どんな内容で掲載されるか」の方が、売却成功には遥かに重要なのです。       あなたの物件がポータルサイトに掲載されるまでの流れ 売主様の不動産が実際にポータルサイトに掲載され、買主から問い合わせが来るまでの流れを見ていきましょう。 媒介契約締結から掲載までの4つのステップ ポータルサイトへの掲載は、以下のような流れで進みます。 ステップ1:媒介契約の締結 売主様が不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を正式に依頼します。 媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。 【媒介契約の種類と専任媒介との違いを徹底解説】   ステップ2:ポータルサイトへの物件登録 不動産会社は、契約しているポータルサイトへ登録します。 この際、物件の魅力を伝える写真撮影やPR文の作成が行われます。   ステップ3:買主や他社からの問い合わせ ポータルサイトを見た買主、または買主候補を顧客として抱える他の不動産会社や建築会社が、掲載している不動産会社に連絡します。   ステップ4:内覧調整から契約へ 問い合わせを受けた不動産会社が内覧日程を調整します。 内覧後、売主と買主の条件が合えば売買契約へと進みます。   この一連の流れの中で、特に重要なのがステップ2の「どのような内容で掲載されるか」という点です。       売主が知らないと損する!ポータルサイト掲載の落とし穴 ポータルサイトは強力な集客ツールですが、その特性を理解していないと、かえって売却活動が不利になることがあります。 写真と情報がすべて:第一印象で問い合わせが決まる 買主は、実際に物件を見る前に、ポータルサイトに掲載された情報だけで判断します。 つまり、写真と物件情報があなたの不動産の「すべて」を語ることになるのです。 どんなに素晴らしい立地や間取りの物件でも、写真が暗かったり、枚数が少なかったり、魅力が伝わらない撮り方をしていれば、買主の目に留まることはありません。   実際、私たちが相談を受ける売主様の中には、「何ヶ月も問い合わせが来ない」と悩んでいる方がいらっしゃいます。 その物件のポータルサイト掲載内容を確認すると、写真が少ない、暗い、PR文が定型文のみ、といったケースが多いのです。 逆に、掲載内容を改善しただけで、契約まですぐに締結できた事例もあります。   売却活動において、ポータルサイトの掲載内容は「営業マンの第一声」に相当する重要な要素だと認識してください。 「囲い込み」のリスクと両手仲介の問題 不動産業界には、「囲い込み」と呼ばれる悪質な商習慣が存在します。 囲い込みとは、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を目的として、自社で買主を見つけることを優先し、他社からの問い合わせを意図的に断る行為です。 具体的には、他社から「この物件を内覧させてほしい」と連絡があっても、「すでに申込みが入っている」「売主が内覧を断っている」などと虚偽の理由を伝え、情報を遮断します。   売主様からすれば、本来なら売却できたはずの機会を失っているわけです。 しかも、売主様は他社からの問い合わせがあったことすら知らされないため、気づくことができません。 囲い込みは売主様の利益を大きく損なう行為です。 信頼できる不動産会社を選ぶことが、このリスクを避ける最善の方法となります。 媒介契約選びで陥りがちな煩雑化の罠 「売却のチャンスを増やすために、複数社に依頼した方がいいのでは?」 そう考えて一般媒介契約を選択される売主様もいらっしゃいます。 確かに、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できる自由度があります。   しかし、ポータルサイトでの情報掲載という観点から見ると、一般媒介契約には注意すべき点があるのです。 複数社が同じ物件を掲載しても、買主が使うサイトは限られているため、問い合わせ数は思ったほど増えません。 むしろ、各社からの報告や連絡が重なり、情報管理が煩雑になります。   さらに、不動産会社間での情報共有義務がないため、同じ買主候補から何度も交渉を受けることもあります。   一般媒介契約の詳しいメリット・デメリットについては、別記事で詳しく解説していますので、そちらもご参照ください。 一般媒介契約を選ぶ場合でも、依頼する会社は少数に絞ることをおすすめします。   【一般媒介契約で複数社に依頼するデメリットの詳細】       売却を成功させるための確認ポイント ここまで見てきたリスクを踏まえて、売却を成功に導くための具体的なポイントを解説します。 掲載内容は必ずチェック!魅力が伝わる写真とPR文 ポータルサイトへの掲載が始まったら、必ず掲載内容を自分の目で確認しましょう。 確認すべきポイントは以下の通りです。   ①写真の質と枚数 明るく、部屋が広く見える写真になっているか 各部屋の特徴が伝わる角度で撮影されているか 十分な枚数が掲載されているか(建物なら最低でも10枚以上が望ましい)   ②PR文の内容 物件の魅力が具体的に書かれているか 立地の利便性や周辺環境の情報があるか 定型文だけでなく、独自のアピールポイントが記載されているか   ③地図上のピン位置の正確性 ポータルサイトには物件の所在地を示す地図が表示されますが、このピンの位置が正確かどうかも必ず確認してください。 ピンの位置がずれていると、買主候補が「駅から遠い」「周辺環境が悪い」と誤解し、問い合わせを諦めてしまう可能性があります。   もし掲載内容に不満がある場合は、遠慮せずに不動産会社に改善を依頼してください。 写真の撮り直しや、PR文の修正は、売主様の大切な権利です。 私たちあこう不動産では、売主様に掲載内容を必ず確認していただいております。 信頼できるパートナー選びが成功の鍵 不動産売却は、不動産会社との二人三脚で進める作業です。 信頼できるパートナーを選ぶことが、何よりも重要です。 パートナー選びのチェックポイントは以下の通りです。   ・専門知識と経験 宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー(FP)などの資格を持ち、不動産全般に関する知識が豊富な担当者であるか。   ・地域密着の実績 売却する地域での取引実績があり、地域の相場や買主のニーズを理解しているか。   ・コミュニケーションの質 質問に対して丁寧に答えてくれるか、定期的に活動報告をしてくれるか。   ・透明性のある姿勢 囲い込みのような不透明な行為をせず、売主様の利益を最優先に考えているか。 一括査定サイトとポータルサイトの違いを理解する 最後に、混同されやすい「ポータルサイト」と「一括査定サイト」の違いを整理しておきましょう。   ・ポータルサイト:物件を探す場所 ポータルサイトは、買主が物件を探すための場所です。 不動産会社が物件情報を掲載し、買主がその情報を見て問い合わせます。   ・一括査定サイト:不動産会社を探す場所 一括査定サイトは、売主が不動産会社を探すための場所です。 物件情報を入力すると、複数の不動産会社から査定額が提示されます。 【一括査定サイトのメリットデメリット】   両者は目的が全く異なります。 売却を成功させるには、まず査定サイトなどを活用して信頼できる不動産会社を見つけ、その会社がポータルサイトに魅力的な形で物件を掲載してくれることが理想です。 ただし、一括査定サイト経由で多数の会社に査定を依頼すると、営業電話が殺到して対応が大変になることもあります。       よくある質問 Q.ポータルサイトへの掲載は無料ですか? A. 売主様には費用負担はありません。 ポータルサイトへの掲載費用は、不動産会社が負担します。   売主様が支払うのは、売買契約が成立した際の仲介手数料のみです(宅地建物取引業法で上限が定められています)。 【不動産売却の一般的な流れと手数料について】 Q.レインズに登録されているか確認する方法はありますか？ A. 専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は登録後に「登録証明書」を交付する義務があります(宅地建物取引業法)。   この証明書には、登録番号や登録日が記載されています。 証明書を受け取ったら、記載されている情報をもとに、実際にレインズに登録されているかを確認することも可能です。 もし証明書が交付されない場合は、不動産会社に確認を求めましょう。 Q.問い合わせが来ないのですが、どうすればいいですか? A. まずは掲載から2週間から1ヶ月程度の反応を見て、問い合わせがない場合は原因を分析する必要があります。 主な原因として考えられるのは、以下の3点です。   ・価格が市場相場より高い 周辺の類似物件と比較して、価格を見直す必要があるかもしれません。   ・掲載内容の魅力が不足 写真の質や枚数、PR文の内容を改善することで、問い合わせが増える可能性があります。   ・時期的な要因 不動産市場には繁忙期と閑散期があります。   担当の不動産会社に相談し、これらの要因を一つずつ検討して、戦略を見直しましょう。 放置せずに早めに対策を打つことが、売却成功への近道です。 【不動産売却が長引く原因と値下げのタイミング】       まとめ:ポータルサイトの仕組みを理解して、スムーズな売却を実現しよう 不動産売却において、ポータルサイトは買主との最初の接点となる重要なツールです。 しかし、その仕組みを理解せずに売却活動を始めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまり、売却の機会を逃してしまうリスクがあります。 この記事でお伝えした重要なポイントを、改めて整理します。   ・ポータルサイトの掲載内容が売却成否を左右する 写真と情報が「すべて」です。 掲載内容は必ず自分の目で確認し、必要であれば改善を依頼しましょう。   ・信頼できるパートナー選びが最重要 囲い込みのリスクを避け、透明性のある売却活動を実現するには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何よりも大切です。   ・媒介契約は慎重に選ぶ 一般媒介契約には情報管理の煩雑化というデメリットがあります。 信頼できる会社が見つかっているなら、専任媒介契約を検討する価値があります。   ・反応がない時は速やかに戦略を見直す 売却活動は「待ち」ではなく「改善」の連続です。 状況によって、柔軟に対応していきましょう。   私たちあこう不動産は、長崎県大村市を拠点に、地域密着で不動産売買の仲介を行っています。 オンラインでの対応も可能ですので、遠方にお住まいの方もお気軽にご相談ください。 不動産売却は人生における大きな決断です。 ポータルサイトの仕組みを正しく理解し、信頼できるパートナーと共に、納得のいく売却を実現していきましょう。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

不動産売却を検討する際、「売却のチャンスを増やすために、複数の仲介業者に依頼した方がいいのでは？」と考える方は多いのではないでしょうか。   この考え方に基づいて選ばれることが多いのが、一般媒介契約です。 確かに、複数の業者に依頼することで選択肢が増えるような印象を受けるかもしれません。 しかし実は、その自由度の高さが売主様にとって思わぬ落とし穴やリスクとなることがあります。   本記事では、一般媒介契約の利用を検討している売主様が失敗しないよう、具体的なデメリットと対策方法について詳しく解説します。 一般媒介契約とは｜専任媒介との違いを理解する 不動産の売却を仲介業者に依頼する際には、複数の契約形態から選択することができます。 ここでは、一般媒介契約と専任媒介契約の違いを理解することが重要です。 一般媒介契約の特徴 一般媒介契約とは、売主様が同時に複数の仲介業者と契約を結ぶことができる契約形態です。   複数業者への依頼が可能という利点がある反面、仲介業者側への法定報告義務や情報登録義務が存在しません。 つまり、仲介業者がどのような販売活動を行っているのか、売主様が把握しにくい契約形態といえます。 専任媒介契約との比較 これに対して、専任媒介契約は売主様が1社の仲介業者のみと契約を結ぶ形態です。   専任媒介契約では、仲介業者に対して2週間に1回以上の販売活動の報告義務と不動産流通標準情報システム（レインズ）への登録義務が宅地建物取引業法で定められています。 媒介契約の詳細は下記ブログ記事にて解説しています。 【媒介契約の種類と専任媒介との違いを徹底解説】       一般媒介契約のデメリット｜4つの具体的なリスク 一般媒介契約を選択することで、売主様が直面する可能性のある課題を具体的に見ていきましょう。 仲介業者の販売意欲低下と優先順位の低下 不動産仲介の報酬は、物件が売却して初めて得られる成功報酬制です。 一般媒介では、他の業者に物件を売却されてしまうと、それまでの営業努力と広告費がすべて無駄になってしまいます。   この構図では、仲介業者は以下のような行動を取りやすくなります。 新聞折込チラシやWEB広告などの積極的な広告投資を控える傾向 人件費をかけた営業活動を後回しにする傾向 報酬が確実に得られる専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件を優先する傾向   結果として、一般媒介で依頼された物件は、仲介業者内での優先順位が自動的に低くなってしまうのです。 【不動産売却が長引く原因と値下げのタイミング】 販売活動が「見えない」ことの危険性 一般媒介契約には、専任媒介にあるような法律で定められた活動報告義務がありません。 そのため、売主様が定期的に各業者へ連絡を取らなければ、物件が放置されるリスクが生じます。 内見件数や問い合わせ件数などの販売状況を把握できないままでは、売却機会を逃す可能性が高まるのです。   さらに、不動産流通標準情報システム（レインズ）への登録が義務ではないという点も大きな問題です。 仲介業者が登録を先送りにしたり、登録しなかったりすることで、全国の仲介業者からの買主紹介ルートが限定されてしまい、売却機会を損ねるリスクがあります。 ポータルサイトでの掲載による落とし穴 複数の仲介業者が同じ物件をポータルサイト（Suumoやat-homeなど）に掲載することで、予期しない弊害が生じます。 買主が物件探しをする際、主要なポータルサイトは限定的です。 複数の業者が同じ物件情報を掲載しても、新たな買主層へ情報が届くわけではないという実態があります。   むしろ、買主にとっては以下のように認識されてしまいます。 「この物件はなかなか売れない物件なのではないか」 「どこに問い合わせても同じ情報だ」   このように、物件の新鮮味や稀少性が薄れてしまう可能性があり、購買意欲の低下につながるのです。 売主様の管理負担増加と二重交渉 複数の仲介業者とのやり取りは、売主様側の時間的・精神的な負担を大きく増加させます。 契約手続きや問い合わせ対応、内覧調整など、すべての作業を複数の担当者と個別に行う必要があり、対応に疲弊しがちです。   さらに、仲介業者間の情報共有がないため、二重交渉が発生する可能性があります。 例えば、A業者経由で交渉した買主が、後日B業者に問い合わせて再び値引き交渉を試みるようなケースです。 売主様は既に断った交渉内容を、別の窓口から何度も受けることになり、精神的・時間的な負担が大幅に増えてしまうのです。 【不動産売買でよくある業者とのトラブル事例】       一般媒介で失敗しないための4つの対策 一般媒介契約を選択する場合、以下の対策を講じることで、リスクを最小限に抑えることができます。 依頼先を厳選し、少数に絞る 一般媒介で複数業者に依頼する場合、管理負担を減らし、各業者のモチベーションを維持するためにも、依頼先を最大でも3社程度に絞ることが重要です。   業者選びのポイントは以下の通りです。 地域の不動産市場に精通している業者か 実績や評判が確認できるか 担当者の対応が丁寧であるか   厳選することで、各業者との関係が深まり、対応の質も向上する傾向にあります。 売主様側から主体的に進捗確認する方法 仲介業者からの報告がなくても、売主様側から定期的に連絡を取ることが不可欠です。 最低でも2週間に1回程度のペースで、各業者に対して販売状況の確認を行うことをお勧めします。   確認時に尋ねるべき項目は以下の通りです。 内見件数 問い合わせ件数 購入希望者からの質問内容 物件に対する市場評価 必要に応じた販売価格の見直し   このように主体的に関与することで、物件が放置されるリスクを大幅に低減できます。 レインズ登録を確保する レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録を、媒介契約書に明記の上、一般媒介契約を締結することも重要です。 レインズに登録することで、全国の仲介業者が物件情報にアクセスできるようになり、買主紹介ルートが拡大します。   登録時期についても「媒介契約締結から〇日以内に登録する」と明確に定めておくことで、情報流通の遅延を防ぐことができるのです。 契約時に業者が難色を示す場合は、その業者を選定対象から外すことも視野に入れましょう。 【媒介契約書で確認すべき事の詳細】 他社成約時の通知義務を忘れずに 複数業者に依頼している場合、他社経由で契約が成立した際は、媒介契約を結んでいるすべての仲介業者に対して、遅滞なく通知する義務が売主様にはあります。 この通知義務を怠ると、費用を請求されるリスクが発生します。   特に一般媒介では業者間の情報共有がされないため、売主様自らが各業者に通知することが必須です。 契約成立時には、すぐさま他の業者に連絡を取り、媒介契約を解除することをお勧めします。       よくある質問 不動産売却と一般媒介契約についてのご質問にお答えします。 Q. 一般媒介契約は本当に避けるべき契約形態なのでしょうか A. 一般媒介契約が悪い選択肢ではありません。   例えば、売主様が複数の業者の意見を広く集めたい場合や、特殊な物件の場合など、状況によっては有用です。 ただし、確実に売却したい場合や、急いで売却する必要がある場合は、専任媒介契約の方が適切といえます。 Q. レインズ登録の重要性を改めて教えてほしい A. レインズ登録により、全国の仲介業者が物件情報を閲覧でき、潜在的な買主へのアクセスが広がります。   ただし、現在はポータルサイトが買主の主要な集客ルートであり、レインズ登録のみに頼るべきではありません。 重要なのは、レインズ登録とポータルサイトの両方をしっかり活用し、複数の流入ルートを確保することです。 一般媒介では登録が義務ではないため、媒介契約書に明記することで、情報流通の確保を図る必要があるのです。 Q. 一般媒介で売却できない場合、他の契約形態に変更できるか A. 可能です。 ただし、一般媒介契約の解除手続きと新しい契約形態の締結手続きが必要になります。 契約変更前に、現在の仲介業者に理由を確認し、改善の余地があるか検討することもお勧めします。       まとめ～一般媒介契約で成功させるために 一般媒介契約は、複数業者への依頼が可能という自由度がある反面、仲介業者の販売意欲低下や売主様の管理負担増加といった具体的なリスクがある契約形態です。 ポータルサイトでの情報鮮度の喪失や二重交渉といったトラブルも、一般媒介ならではの課題といえます。   ただし、以下の4つの対策を講じることで、リスクを軽減できます。 依頼先を厳選し、最大3社程度に絞ること 最低でも2週間に1回のペースで主体的に進捗確認すること レインズ登録を媒介契約書に明記すること 他社で成約した際は、速やかにすべての仲介業者に通知すること   不動産売却は、人生における重要な決断です。 契約形態の選択も同様に重要な判断であり、売主様のご状況やご目標に応じた最適な選択が必要です。 不安や疑問がある場合は、まずはお気軽にご相談ください。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

不動産を売却する際、多くの方が価格交渉や引渡し時期に注目しがちです。 しかし、「告知義務」という売主の重要な責任を軽視してしまうと、売却後に予想外のトラブルに巻き込まれる可能性があります。   「雨漏りがあったけど、修理したから大丈夫だろう」 「隣の家との境界線が曖昧だけど、今まで問題なかったし」   こうした軽い気持ちで物件の状態を伝えなかった結果、買主から損害賠償を請求されたり、契約解除を求められたりするケースが実際に発生しています。 この記事では、不動産売却において売主が必ず知っておくべき「告知義務」について、具体的にどんな情報を伝える必要があるのか、そして告知を怠るとどんなリスクがあるのかを詳しく解説していきます。 告知義務とは？売主が負うべき責任を正しく理解する 不動産売買における告知義務の基本的な考え方と、法的な責任について解説します。 告知義務の法的な意味 不動産売買における告知義務とは、売主が知っている物件の重要な事項を、買主に対して正確に説明する義務のことを指します。 特に中古物件の取引では、買主は物件を実際に見ても気づかない欠陥や問題点が存在する可能性があります。   売主は物件に長く住んでいたり、所有していたりする中で、物件特有の不具合や周辺環境の特徴を把握している立場にあります。 そのため、買主が購入を判断する上で重要となる情報を提供する責任があるのです。（民法） この告知義務は、買主が物件の状態を正しく理解し、納得した上で契約を結ぶために欠かせない手続きといえます。 告知しないと何が起こるのか（損害賠償・契約解除のリスク) 告知義務を怠った場合、売主には深刻な法的責任が発生する可能性があります。 もし売主が不具合や問題点を知りながら買主に伝えなかった場合、たとえ売買契約書に「売主は責任を負わない」という特約が記載されていたとしても、その特約は無効となる可能性が高いのです。 【売買契約書の確認事項】   具体的には、以下のような法的責任を問われることがあります。 修繕費用の負担 ：不具合の修理にかかる費用を売主が負担する 代金減額請求 ：物件の価値が下がった分の返金を求められる 損害賠償請求 ：買主が被った損害の賠償を求められる 契約解除 ：契約そのものを取り消される 【契約不適合責任とは】   特に、雨漏りやシロアリ被害、地中埋設物などの物理的な欠陥や、過去の事件・事故といった心理的瑕疵を隠していた場合は、高額な賠償請求に発展するケースもあります。 「知らなかったことにしよう」という考えは、結果的に大きな経済的損失を招くリスクがあることを理解しておきましょう。 【建物売却トラブル事例】 告知すれば責任を回避できる仕組み 一方で、告知義務を正しく果たすことで、売主は将来のトラブルから身を守ることができます。 重要なポイントは、売主が知っている欠陥や不具合を事前に買主に説明し、買主がそれを了解・容認した上で契約した場合、その説明した欠陥や不具合について売主は原則として責任を問われなくなります。   たとえば、「過去に雨漏りがあり、5年前に修理しました。その後は問題ありませんが、再発の可能性はゼロではありません」と正直に伝えた上で買主が納得して購入すれば、万が一また雨漏りが発生しても、売主は責任を問われにくくなります。   告知義務は、売主にとって「面倒な義務」ではなく、自分自身を守るための重要な手続きなのです。 正直に情報を開示することで、買主との信頼関係を築き、安心して取引を完了させることができます。       物件状況確認書（告知書）に書くべき項目 物件状況確認書は、売主しか知り得ない情報を買主に伝えるための重要な書類です。 具体的にどんな項目を記載すべきか、カテゴリー別に詳しく見ていきましょう。 建物に関する告知事項（雨漏り・シロアリ・傾きなど） 建物の物理的な状態に関する情報は、買主の購入判断に大きく影響します。   主な告知項目は以下の通りです。 雨漏りの有無 現在雨漏りしているかだけでなく、過去に雨漏りがあって修理した履歴も必ず記載してください。 「もう直したから大丈夫」と考えて伝えないと、後々トラブルになる可能性があります。   シロアリ（白蟻）の被害や駆除歴 過去に被害があった場合や駆除を行った時期、その後の定期点検の有無なども含めて伝えることが大切です。   建物の傾き、腐食、サビなどの構造的な不具合 床が傾いている、柱に亀裂がある、外壁にサビが出ているなど、気づいた点は具体的に記載してください。   給排水施設の故障や漏水 水道管からの漏水、排水の詰まり、給湯器の不具合などがあれば記載しましょう。   増改築・修繕・リフォームの履歴 特に、壁や柱を撤去するなど構造耐力に影響を及ぼす可能性のある変更を行った場合は、詳しく記載する必要があります。   火災の被害状況（ボヤなどの軽微なものを含む）   石綿（アスベスト）の使用調査結果の記録の有無   建物状況調査（インスペクション）の実施状況   耐震診断に関する資料の有無   これらの情報を正確に記載することで、建物の状態を買主に正しく理解してもらうことができます。 土地に関する告知事項（境界・越境・地中埋設物など） 土地に関する情報は、将来的な近隣トラブルを防ぐために非常に重要です。   主な告知項目は以下の通りです。 隣地との境界が確認できるか 境界杭や境界標が設置されているか、隣地所有者との間で境界確認が済んでいるかを明記してください。 境界が曖昧な場合、後々隣地とのトラブルに発展する可能性があります。 【隣人トラブルが不動産売却に及ぼす影響】   屋根や植木などの隣地や道路への越境 自分の建物の屋根が隣地にはみ出している、庭木の枝が隣の敷地に伸びているといった状況があれば、具体的に伝えましょう。   擁壁の所有者や亀裂の状況 擁壁に亀裂や傾きがある場合、将来的に崩落のリスクがあるため、必ず記載してください。   地盤の沈下や軟弱 過去に地盤沈下があった、建物が傾いた経験がある場合は、その詳細を記載しましょう。   土壌汚染に関する情報 把握している範囲で記載してください。 特に、過去に工場や事業所として使用されていた土地の場合は注意が必要です。   地中埋設物（旧建物の基礎、使用していない浄化槽、井戸など） これらの埋設物は、買主が建物を新築する際に撤去費用が発生する可能性があるため、知っている情報はすべて伝えるようにしましょう。   土地に関する正確な情報提供は、買主が安心して土地を活用するための基礎となります。 周辺環境に関する告知事項（騒音・浸水・近隣施設など） 物件そのものだけでなく、周辺環境に関する情報も告知義務の対象です。   主な告知項目は以下の通りです。 騒音・振動・臭気の発生源と状況 一般的な観点から判断して気になると思われる場合に記載します。 たとえば、近隣に工場があって日中に機械音が聞こえる、幹線道路沿いで交通騒音がある、飲食店からの臭いが気になるといった状況です。 「自分は気にならない」と思っても、買主にとっては重要な判断材料になる可能性があります。   浸水の事実 床上・床下を問わず必ず記載してください。 過去に台風や豪雨で浸水した経験がある場合、その時期や被害状況を具体的に伝えましょう。 また、周辺地域が浸水の多い地域である場合も、その事実を記載する必要があります。   売買物件に影響を及ぼすと思われる周辺施設 たとえば、ゴミ集積所が目の前にある、近くに暴力団事務所がある、墓地が隣接しているといった情報は、買主の購入判断に影響する可能性があるため、記載が必要です。   近隣の建築計画 隣地で大きなマンションが建設される予定がある、目の前に高層ビルが建つ計画があるといった情報を知っている場合は、必ず伝えましょう。   これらの環境情報を正直に伝えることで、買主が実際に住んでから「こんなはずじゃなかった」と感じるリスクを減らすことができます。 心理的瑕疵に関する告知事項（事件・事故の履歴） 物理的な問題だけでなく、心理的な影響がある事実も告知義務の対象です。 過去に起きた事件・事故で、買主に心理的影響があると思われる事実があれば、その内容を記載する必要があります。 具体的には、売買物件での自殺、殺傷事件、特殊清掃が行われた自然死などが該当します。   「何年も前のことだから」「もう関係ないだろう」と判断するのではなく、事実を正直に伝えることが重要です。 近年、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、告知すべき範囲や期間について一定の基準が示されていますが、判断に迷う場合は必ず不動産会社の担当者に相談してください。   心理的瑕疵の告知を怠った場合、物理的な欠陥以上に大きなトラブルに発展する可能性があるため、慎重に対応しましょう。 引き継ぐべき事項（自治会の取り決めなど） 物件を購入した後、買主が引き継ぐ必要がある事項も告知の対象です。 近隣地域（自治会・町内会等）での協定や取り決めについて、知っている情報は記載してください。   たとえば、以下のような項目が該当します。 ゴミ集積場所の当番制や清掃ルール 自治会費や町内会費の金額と支払い方法 地域の祭りやイベントへの参加の習慣 共用部分（道路、公園など）の管理ルール 駐車場の使用に関する取り決め   これらの情報は、日常生活に直結するため、買主にとって非常に重要です。 「購入してから知った」とならないよう、事前にしっかり伝えることで、スムーズな引き継ぎが可能になります。       付帯設備表との違いと正しい記入方法 物件状況確認書とあわせて、売買契約時には「付帯設備表」も重要な書類となります。 付帯設備表の目的は、売買対象となる設備の有無と、判明している故障・不具合の具体的内容を明らかにすることです。 物件状況確認書が「物件全体の状態や周辺環境」を説明するのに対し、付帯設備表は「個別の設備」に焦点を当てた書類といえます。   対象となる設備の例としては、以下のようなものがあります。 給湯設備（給湯器、ボイラーなど） キッチン設備（ガスコンロ、IHクッキングヒーター、換気扇、食器洗浄機など） 浴室設備（浴槽、シャワー、換気扇など） トイレ設備（温水洗浄便座など） 空調設備（エアコン、床暖房など） 照明器具 物置、カーポート   引渡し時の状況を記入することが重要なポイントです。 付帯設備表に記載する「設備の有無」は、売買契約締結時ではなく、買主に引き渡す時点の状況を記入します。 たとえば、契約時にはエアコンが設置されていても、引き渡しまでに撤去する予定であれば「無」にチェックをつけます。 備考欄に「撤去予定」などと記載すると親切です。   善良な管理者としての注意義務も忘れてはいけません。 売主は、買主に引き渡す付帯設備について、引き渡しまでの間は善良な管理者としての注意義務をもって契約時の状態を保持するように努めなければなりません。 つまり、契約してから引き渡しまでの間に、適切な管理を怠って状態を悪化させたりしてはいけないということです。   具体的な記入時の注意点としては、以下が挙げられます。 「判明している故障・不具合の具体的内容」欄には、できるだけ詳しく記載する 「時々作動しない」「音が大きい」など、完全に壊れていなくても気になる点は記載する 備考欄を活用して、補足情報を追加する   付帯設備表も物件状況確認書と同様に、曖昧な記載や情報の隠蔽は後々のトラブルの原因となります。 正直かつ詳細に記入することで、安心して売却を進めることができます。       告知書作成で失敗しないための3つのポイント 告知書を正しく作成し、トラブルを未然に防ぐための重要なポイントをまとめました。 知っていることは全て具体的に書く 告知書作成で最も重要なのは、売主が知っている不具合や瑕疵を正確に、詳細に記載することです。 「これくらいなら書かなくてもいいかな」という自己判断は禁物です。 法律上の責任を回避するためには、少しでも気になる点があれば、すべて記載するという姿勢が大切です。 たとえば、「10年前に一度だけ雨漏りがあったが、すぐに修理して以降は問題ない」という情報でも、買主にとっては重要な判断材料になる可能性があります。   また、「自分は気にならないけど、他の人は気になるかもしれない」という視点も重要です。 騒音や臭気、周辺施設などの環境要因は、人によって感じ方が大きく異なります。 自分の基準ではなく、「一般的な人が気になる可能性があるか」という観点で判断しましょう。 曖昧な表現を避け、第三者が理解できる記載を心がける 告知書の記載内容が曖昧だと、将来的に買主との間で認識のズレが生じ、トラブルの原因となります。 設備の不具合についても、「時々調子が悪い」ではなく、「冬場に給湯器の点火に失敗することがある」といった具体的な状況を記載することで、買主が正確に状態を把握できます。 「判明している故障・不具合の具体的内容」欄や「備考欄」を積極的に活用し、第三者が読んでも理解できるように具体的に記入してください。 判断に迷ったら不動産会社に相談する 告知書を作成する中で、「これは書くべきかどうか」「どこまで詳しく書けばいいのか」と迷う場面が必ずあります。 そんな時は、一人で判断せず、必ず不動産会社の担当者に相談してください。 不動産会社は多くの売買取引を扱っており、どのような情報が「重要な事項」にあたるのか、過去の事例を踏まえてアドバイスしてくれます   特に、心理的瑕疵や周辺環境に関する事項は、告知すべきか否かの判断が難しい場合があります。 専門家の意見を聞くことで、適切な記載内容を確定させることができます。 当社では、告知書作成のサポートも丁寧に行っておりますので、遠慮なくご相談ください。 よくある質問 不動産売却における告知義務について、よくいただく質問にお答えします。 Q.自分も知らなかった不具合が後から見つかった場合は? A. 売主が本当に知らなかった不具合については、原則として責任を問われにくいとされています。   告知義務は「売主が知っている情報」を伝える義務であり、売主自身が認識していなかった欠陥まで責任を負わせるものではありません。 ただし、「知らなかった」と主張しても、「通常の注意を払っていれば気づくはずだった」と判断される場合は、責任を問われる可能性があります。   そのため、売却前には物件の状態をできるだけ丁寧に確認し、気になる点があれば専門家に調査を依頼することも一つの方法です。 また、建物状況調査（インスペクション）を実施することで、専門家の目で建物の状態をチェックしてもらうことができます。 【インスペクションとは？】 Q.告知書は誰が作成するのですか? A. 告知書は売主が作成します。   不動産会社が用意した書式に、売主自身が記入する形が一般的です。 売主しか知り得ない情報を記載する書類であるため、不動産会社が代わりに記入することはできません。 ただし、記入方法がわからない場合や、どこまで詳しく書けばいいのか迷う場合は、不動産会社の担当者がサポートしてくれます。   当社では、告知書の記入方法について丁寧にご説明し、記載内容のチェックも行っておりますので、初めて不動産を売却される方でも安心です。 わからないことがあれば、遠慮なく質問してください。     まとめ：告知義務を正しく果たして安心の不動産売却を 不動産売却における告知義務は、売主にとって「面倒な義務」ではなく、将来のトラブルから自分自身を守るための重要な手続きです。 物件状況確認書（告知書）には、建物の不具合、土地の状況、周辺環境、心理的瑕疵、引き継ぐべき事項など、売主が知っているすべての情報を正直に記載することが求められます。   「これくらいなら言わなくても」という軽い気持ちで情報を隠すと、後々高額な損害賠償や契約解除といった深刻なトラブルに発展する可能性があります。 逆に、正直に情報を開示し、買主がそれを理解した上で契約すれば、売主は原則として責任を負わなくてよいのです。   告知書を作成する際は、以下の3つのポイントを意識してください。 知っていることはすべて具体的に書く 曖昧な表現を避け、第三者が理解できる記載を心がける 判断に迷ったら不動産会社に相談する   付帯設備表についても、引き渡し時の状況を正確に記載し、設備の故障や不具合を具体的に伝えることが大切です。 当社で、告知書の作成から売却完了まで責任を持ってサポートいたします。 宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持つ担当者が、お客様の状況に応じた適切なアドバイスを提供し、安心して不動産売却を進めていただけるようお手伝いいたします。 告知義務を正しく理解し、誠実に対応することで、売主も買主も満足できる不動産取引を実現しましょう。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「固定資産税って、売った後はどうなるんだろう?」 「年の途中で売ったら、税金は誰が払うの?」   実は私も、不動産業界に入る前は「売ったら買主が払うんだろう」と漠然と思っていました。 ところが、実際には少し複雑な仕組みになっています。   この記事では、不動産売却時の固定資産税について、納税義務者は誰なのか、日割り精算とは何か、そして計算方法や注意点まで、初めて不動産を売却する方にもわかりやすく解説していきます。 不動産を売却したら固定資産税は誰が負担するの? 不動産売却を検討している方から、よくこんな質問をいただきます。 「3月に売却したら、その年の固定資産税は買主が払ってくれるんですよね?」   残念ながら、答えは「いいえ」です。 固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人です。 つまり、年の途中で売却したとしても、法律上は売主であるあなたが1年分の固定資産税を納める義務があります。   「えっ、それって不公平じゃない?」 そう思いますよね。 そこで、不動産売買の実務では「日割り精算」という慣習が生まれました。 これから、その仕組みを詳しく見ていきましょう。       固定資産税の納税義務者は「1月1日時点の所有者」 固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している登記簿上の名義人に課税される仕組みになっています(地方税法)。 自治体から納税通知書が届くのは、通常4月から6月頃です。   ここで大切なポイントがあります。 年の途中で不動産を売却しても、納税義務者は変わりません。   例えば、2025年8月に不動産を売却したとしましょう。 この場合、2025年1月1日時点では売主であるあなたが所有者でした。 そのため、2025年度の固定資産税は、売主であるあなたが全額納税する義務があります。   買主に名義が移った後でも、その年度の税金の納付書はあなたのところに届き続けます。 自治体は、年の途中で所有者が変わったことを固定資産税の計算には反映しないのです。   このルールを知らずに「売ったから関係ない」と放置してしまうと、未納になってしまいます。 まずはこの基本ルールを押さえておきましょう。       実務では引渡し日を基準に日割り精算するのが一般的 法律上は売主が全額負担と説明しましたが、実際の不動産取引では違う扱いになります。 引渡し日を境に、売主と買主で固定資産税を分担する「日割り精算」が一般的な慣習です。   なぜこのような慣習が生まれたのでしょうか。 理由は簡単です。 売主が所有していない期間の税金まで売主が負担するのは、やはり公平ではないからです。   日割り精算の流れは次のとおりです。 引渡し日より前の期間 → 売主が負担 引渡し日以降の期間 → 買主が負担 そして、買主が負担する分の金額を、決済時に売買代金とは別に売主へ支払います。   注意していただきたいのは、日割り精算は法律上の義務ではなく、あくまで商慣習だということです。 そのため、売買契約書にきちんと記載されていないと、精算されないこともあります。   契約書に「公租公課の精算」や「固定資産税等の日割り精算」という条項があるか、必ず確認しましょう。       固定資産税の日割り計算方法をわかりやすく解説 ここからは、実際にどうやって日割り計算をするのか、具体的に見ていきます。 精算の基準日は「引渡し日」 日割り精算では、引渡し日(決済日)を境界として、売主負担期間と買主負担期間を分けます。 引渡し日当日は、一般的に買主の負担となります。   例えば、2025年6月15日が引渡し日の場合、 売主負担:1月1日(または4月1日)から6月14日まで 買主負担:6月15日から12月31日(または翌年3月31日)まで   このように分けて計算します。 基本的な計算式 日割り精算の計算式は、次のとおりです。   買主負担額 = 年間固定資産税額 ÷ 年間の日数 × 買主の所有日数   年間の日数は、通常365日ですが、うるう年の場合は366日で計算します。 売主は、年間の固定資産税額から買主負担額を差し引いた金額を実質的に負担することになります。 具体的な計算例 実際に数字を使って計算してみましょう。   【前提条件】 年間固定資産税額:12万円 引渡し日:2025年9月1日 起算日:4月1日(関西方式) 2025年は平年(365日)   【計算】 買主の所有日数 = 9月1日〜翌年3月31日 = 212日 買主負担額 = 120,000円 ÷ 365日 × 212日 = 69,698円 売主負担額 = 120,000円 - 69,698円 = 50,302円   つまり、決済時に買主から売主へ不動産の代金とは別に69,698円の精算金が支払われます。 この計算により、売主は実質的に約5万円の負担、買主は約7万円の負担となり、所有期間に応じた公平な分担が実現します。       起算日は関東と関西で違う!地域による精算方法の違い 日割り精算を理解する上で、最も注意が必要なのが「起算日」です。 起算日とは、1年間の始まりをいつとするかという基準日のことです。 実は、この起算日が地域によって異なるため、同じ引渡し日でも精算金額が変わることがあります。 1月1日起算(関東圏に多い) 関東圏では、1月1日を起算日とする慣習が一般的です。 この場合、その年の1月1日から12月31日までを1年間として計算します。   【計算期間】 売主負担:1月1日〜引渡し日の前日まで 買主負担:引渡し日〜12月31日まで   1月1日起算のメリットは、暦年と一致しているため理解しやすいことです。 4月1日起算(関西圏に多い) 一方、関西圏では、4月1日を起算日とする慣習が主流です。 長崎県大村市も、4月1日を起算日とすることが主流です。   【計算期間】 売主負担:4月1日〜引渡し日の前日まで 買主負担:引渡し日〜翌年3月31日まで   4月1日起算の場合、年をまたぐ取引では計算がやや複雑になることがあります。 どちらを選ぶべき? 「じゃあ、どっちで計算すればいいの?」 これは、取引する地域の慣習に従うのが基本です。 ただし、最も重要なのは、売買契約書に起算日を明確に記載し、売主・買主双方が合意することです。   「1月1日を起算日として固定資産税等を日割り計算する」 「4月1日を起算日として固定資産税等を日割り計算する」   このように、契約書に明記されていれば、後からトラブルになることはありません。 当社では長崎県大村市を拠点としているため、通常は4月1日起算での精算をご提案しています。       固定資産税精算でトラブルにならないための注意点 日割り精算は一般的な慣習ですが、きちんと対応しないとトラブルの原因になります。 ここでは、失敗しないためのチェックポイントをご紹介します。 起算日は売買契約書に必ず明記する 前の章でも触れましたが、起算日の認識違いは最も多いトラブルです。 売主が「1月1日起算だと思っていた」、買主が「4月1日起算だと思っていた」という食い違いが起これば、精算金額が大きく変わってしまいます。   特に、関東から関西など、県外へ転居のケースでは要注意です。 契約書に「1月1日を起算日とする」または「4月1日を起算日とする」と明記し、不動産会社の担当者にも確認してもらいましょう。 曖昧なまま進めると、決済直前にトラブルになることもあります。 税額確定前は前年度の金額で暫定精算 不動産の引渡し時期によっては、その年の固定資産税額がまだ確定していないことがあります。 このような場合は、前年度の固定資産税額を基準に暫定的に精算する方法が一般的です。   契約書には、「固定資産税等の精算は、引渡し時点で令和◯年度の税額が確定していない場合、令和◯年度の税額をもって計算する」といった条項を入れておきます。 実務上は、固定資産税の金額が大きく変わることは少ないため、前年度の金額での精算で問題になることはほとんどありません。   ただし、建物を解体した場合、大規模な土地開発があった場合、評価替えがあった場合は、税額が大きく変動する可能性があるため注意が必要です。 売却前に未納がないか必ず確認 意外と見落としがちなのが、固定資産税の未納です。 固定資産税が未納のままでは、スムーズに引渡しができない可能性があります。 金融機関によっては、固定資産税の未納があると融資を実行しないケースもあります。   売却を決めたら、未納分がないかチェックしましょう。 もし未納がある場合は、売却前に必ず完納しておくことをおすすめします。 分割納付している場合も、残りの期分がいつまでか把握しておきましょう。 【不動産売却の引渡しの流れ、売買契約後の流れ】 日割り精算の特約があるか契約書をチェック 最後に、もう一度強調しておきたいポイントです。 日割り精算は慣習であり、法律上の義務ではありません。 そのため、売買契約書に「公租公課は日割り精算する」という条項がなければ、精算されないこともあります。   ごくまれに、特約で「固定資産税等の精算は行わない」とされているケースもあります。 この場合、売主は1年分の固定資産税を全額負担することになり、買主から精算金を受け取ることができません。   契約書を受け取ったら、必ず固定資産税の精算に関する条項を確認してください。 わからない場合は、遠慮なく不動産会社の担当者に質問しましょう。 【売買契約書の確認事項】       よくある質問 Q. 固定資産税の精算金は売買代金に含まれますか? A. 固定資産税等の精算金は、売買代金とは別に授受されます。   精算金は、決済時に売買代金と一緒に支払われることが多いため、混同しやすいのですが、売買代金とは別のものとして扱われます。 これは税務上も重要で、精算金は売買代金ではなく「固定資産税の一部を買主が負担した」という性質のものです。   不動産売却の確定申告をする際も、精算金は譲渡価額には含めません。 売買契約書や領収書でも、売買代金と精算金は分けて記載されます。 【短期譲渡所得税と長期譲渡所得税について】 Q. 固定資産税が口座引き落としになっている場合はどうすればよいですか? A. 売却前に口座引き落としを解除する手続きを速やかに行うか、全額納付してから精算するのが安全です。   固定資産税を口座引き落とし(自動振替)にしている場合、売却後も引き落としが続いてしまう可能性があります。 売却が決まったら、自治体に連絡して口座引き落としを解除しましょう。       まとめ 不動産売却時の固定資産税について、重要なポイントをまとめます。 固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人です。 そのため、年の途中で売却しても、法律上は売主が1年分を納める義務があります。   しかし、実務では引渡し日を基準に日割り精算するのが一般的な慣習です。 買主が所有する期間分の税金を、決済時に精算金として受け取ることができます。 日割り計算では、精算の起算日が地域によって異なることに注意が必要です。   関東圏では1月1日起算、関西圏では4月1日起算が多いです。 売買契約書には必ず起算日を明記し、売主・買主双方で合意しておきましょう。   また、トラブルを避けるために、 起算日を契約書に明記する 税額確定前は前年度の金額で暫定精算する 売却前に未納がないか確認する 日割り精算の条項が契約書にあるかチェックする   これらの点を必ず確認してください。 不動産売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。 だからこそ、固定資産税のような細かい部分まで理解しておくことが、安心して取引を進めるために大切です。   当社は、宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持つスタッフが直接対応し、売主様の疑問や不安に丁寧にお答えしています。 不動産売却に関して、わからないことや不安なことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

媒介契約は、不動産売却における最初の正式な契約です。 ここで内容をしっかり確認しておかないと、「思ったように売却活動が進まない」「途中で解約したいのにできない」といったトラブルに巻き込まれる可能性があります。   この記事では、媒介契約書で必ずチェックすべきポイントと、契約前に知っておくべき注意点を解説します。 媒介契約って何？まずは基本を押さえよう 媒介契約とは何か、そして契約の種類によってどんな違いがあるのかを簡単に確認しておきましょう。 媒介契約とは不動産会社との約束事を定める契約 媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ正式な契約のことです。 宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、不動産会社は売主と媒介契約を結ぶことが義務付けられています。   この契約書には、売却活動の内容、仲介手数料、契約期間、不動産会社と売主それぞれの義務などが明記されます。 口約束ではなく、きちんと書面で約束事を取り決めることで、後々のトラブルを防ぐ役割を果たしています。 契約には3つの種類がある 媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。 それぞれ、依頼できる会社の数、レインズ（不動産流通機構）への登録義務、売主への報告頻度、自分で買主を見つけた場合の取り扱いなどに違いがあります。 【媒介契約の種類】   どの契約を選ぶかによって、売却活動の進め方や不動産会社の対応が大きく変わってきます。 自分の状況に合った契約タイプを選ぶことが、スムーズな売却への第一歩です。       契約書で絶対に見逃してはいけない7つのチェックポイント 媒介契約書には重要な情報がぎっしり詰まっています。 サインする前に、必ず以下の7つの項目を確認しましょう。 契約期間：3ヶ月のルールを理解する 媒介契約には契約期間が定められています。 専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、宅地建物取引業法により契約期間は最長3ヶ月と決められており、自動更新はできません。 3ヶ月を超えて契約を続けたい場合は、改めて更新の手続きが必要になります。   一方、一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、実務上は3ヶ月程度が一般的です。 契約期間内に売却できなかった場合、契約を更新するか、別の会社に変更するか、あるいは売却自体を見直すかを判断することになります。   「3ヶ月」という期間は、売却活動の成果を見極める重要な区切りだと考えてください。 売却希望価格：査定額の根拠を必ず確認 契約書には、売主と不動産会社が合意した売却希望価格が記載されます。 ここで注意したいのが、根拠のない高額な査定額です。   「高く売りたい」という売主の心理につけこんで、契約を取るために相場よりも高い査定額を提示する会社も残念ながら存在します。 高すぎる価格設定は、かえって売却期間を長引かせ、最終的には値下げを余儀なくされるケースが多いのです。 【不動産売却が長引く原因、値下げのタイミング】   査定額の根拠として、近隣の取引事例や物件の状態、立地条件などを具体的に説明してもらい、適正な価格設定になっているかを必ず確認しましょう。 査定額だけで判断せず、その根拠をしっかり理解することが大切です。 【不動産査定の種類】 仲介手数料：上限額と支払い時期を確認 仲介手数料は、売却が成功したときに不動産会社に支払う報酬です。 宅地建物取引業法により、仲介手数料には上限が定められています。 売却価格が400万円を超える場合、上限額は「売却価格×3%+6万円+消費税」という速算式で計算されます。   契約書には、この上限額と支払い時期が明記されているはずです。 ここで注意したいのが、上限額を超えた報酬や、根拠が不明瞭な広告費用などを請求されていないかという点です。   通常の販売活動にかかる広告費は仲介手数料に含まれていますので、別途請求されることは原則ありません。 特別な広告を依頼した場合のみ、実費を請求されることがありますが、その場合は事前に説明と合意が必要です。 レインズ登録：登録義務と期限を厳しくチェック レインズとは、不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークシステムです。 専任媒介契約の場合は契約締結日から7日以内、専属専任媒介契約の場合は5日以内に、不動産会社はレインズへの登録が義務付けられています（宅地建物取引業法）。   レインズに登録されることで、全国の不動産会社が物件情報を閲覧でき、買主候補の幅が広がります。 契約書には、この登録義務と期限が明記されているか、必ず確認してください。   なぜここまで厳しくチェックする必要があるのでしょうか。 それは、一部の不動産会社が行う「囲い込み」というリスクがあるからです。 囲い込みとは、自社で買主も見つけて両方から手数料をもらうために、意図的にレインズへの登録を遅らせたり、他社からの問い合わせを断ったりする行為です。   レインズ登録の有無と期限、そして登録後の証明書の提出を求めることが、囲い込みを防ぐ有効な対策になります。 解除条件と違約金：途中でやめられるのか 契約期間内に「やっぱり売却をやめたい」「別の会社に変更したい」と思った場合、どうなるのでしょうか。 契約書には、解除に関する条件と違約金の規定が記載されています。   売主の都合で契約を解除する場合、不動産会社がすでに行った販売活動にかかった実費を請求される可能性があります。 ただし、不動産会社が契約違反をした場合は話が別です。   例えば、報告義務を怠った、レインズに登録しなかった、不適切な対応があったなどの場合、売主から違約金なしで解除できることが一般的です。 解除の条件や違約金の規定が、契約書にどのように書かれているかを事前に確認しておきましょう。 売主の義務：契約後に何をしてはいけないのか 媒介契約を結ぶと、売主にも守るべき義務が発生します。 特に専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、他の不動産会社に重ねて依頼することは禁止されています。   また、専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけて直接取引することも禁止されています。 これらの義務に違反すると、違約金を請求される可能性がありますので注意が必要です。   一般媒介契約の場合は、複数社への依頼も、自己発見取引も可能です。 自分が選んだ契約タイプによって、何ができて何ができないのかを正確に理解しておくことが重要です。 報告義務：どんな報告をいつ受けられるのか 専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、不動産会社は売主に対して販売活動の状況を報告する義務があります。（宅地建物取引業法）   一般媒介契約には法律上の報告義務はありませんが、契約書で報告頻度を取り決めることは可能です。 報告義務があるからといって、形式的な報告だけで終わっていないかを確認することが大切です。   内覧の件数、買主候補の反応、広告の実施状況など、具体的な販売活動の内容を報告してもらうよう求めましょう。 定期的に具体的な報告を受けることで、売却活動が順調に進んでいるかを把握できます。       知らないと後悔する！媒介契約の落とし穴 契約書の内容を確認するだけでなく、媒介契約に潜むリスクも知っておく必要があります。 「囲い込み」が売却チャンスを奪う 先ほども少し触れましたが、囲い込みは売却を成功させる上で最大の障害となります。 囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他社に物件情報を公開しない行為です。   レインズや各種ポータルサイトに登録していても、他社から問い合わせがあると「すでに申し込みが入っています」と虚偽の説明をして断るケースもあります。 その結果、本来であれば興味を持ってくれたはずの買主候補に情報が届かず、売却の機会を大きく失うことになります。   囲い込みを防ぐためには、レインズへの登録証明書の提出を求めること、定期報告の内容を詳しく確認すること、不審な点があれば質問することが重要です。 専任・専属専任媒介契約で気をつけるべきこと 専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社だけに売却を任せる契約です。 不動産会社にとっては確実に売主から仲介手数料が得られるため、積極的に販売活動を行ってくれることが期待できます。 【不動産売買でよくある業者とのトラブル】   しかし、だからこそ報告内容の質が重要になります。 「広告を出しました」「レインズに登録しました」という形式的な報告だけでなく、実際にどれだけの反響があったのか、内覧希望者の反応はどうだったのかなど、具体的な情報を求めるようにしましょう。   また、3～6ヶ月経っても売却できない場合、価格設定や販売方法に問題がある可能性があります。 更新する前に、これまでの活動内容を振り返り、戦略を見直す必要があるかもしれません。 一般媒介契約で気をつけること 一般媒介契約は、複数社に依頼できる自由度の高い契約です。 ただし、この自由度が逆に負担になることもあります 依頼する会社数が多すぎると、各社との連絡や内覧スケジュールの調整が煩雑になり、売主の負担が増えてしまいます。   また、各社に伝える情報が異なってしまうと、買主候補が混乱する原因にもなります。 売却価格や物件情報を統一し、全ての会社に同じ条件を伝えることが大切です。 一般媒介契約を選ぶ場合は、依頼する会社数を2〜3社程度に絞り、情報管理を徹底することをおすすめします。       契約前にやっておくべき3つの準備 媒介契約で失敗しないためには、契約を結ぶ前の準備が何より重要です。 査定の根拠をしっかり聞く 不動産会社から査定額を提示されたら、必ずその根拠を詳しく聞いてください。 近隣の成約事例、物件の状態、立地条件、市場動向など、具体的なデータに基づいて説明してもらいましょう。   査定額が他社と大きく異なる場合は、特に注意が必要です。 高すぎる査定も、低すぎる査定も、それぞれ理由があるはずですので、しっかり確認しましょう。 【不動産査定価格は交渉できる】 担当者の対応や説明の丁寧さを見極める 不動産売却は、数ヶ月にわたって不動産会社と二人三脚で進めていく作業です。 だからこそ、担当者との相性や信頼関係が非常に重要になります。   初回の面談で、以下のような点をチェックしてみてください。 質問に対して丁寧に答えてくれるか。 専門用語を使わず、わかりやすく説明してくれるか。 メリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に伝えてくれるか。 売却のスケジュールや戦略を具体的に提案してくれるか。   これらの対応から、その担当者が信頼できるかどうかを判断しましょう。 契約書の内容を事前に確認する時間をもらう 媒介契約書は、その場でサインを求められることが多いですが、焦らずに内容を確認する時間を取ることをおすすめします。 「今日中に契約しないと、この査定額は保証できません」といった急かす態度の会社には注意が必要です。   契約書を事前にもらって、自宅でゆっくり読んでから判断しても何も問題ありません。 わからない点があれば、遠慮せずに質問してください。 きちんと説明してくれる会社であれば、安心して任せられます。       よくある質問 媒介契約について、お客様からよくいただく質問にお答えします。 Q1. 媒介契約を途中で解約できますか？ A.はい、解約は可能です。   ただし、売主の都合での解約の場合、不動産会社がすでに行った販売活動にかかった実費を請求される可能性があります。 一方、不動産会社が報告義務を怠った、レインズに登録しなかったなどの契約違反があった場合は、売主から違約金なしで解約できます。 Q2. レインズに登録されているか確認する方法は？ A.専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズへの登録後、登録証明書を売主に交付する義務があります。（宅地建物取引業法）   この証明書には、登録番号や登録日が記載されています。 証明書を受け取ったら、その内容を確認しましょう。 もし期限を過ぎても証明書が提示されない場合は、不動産会社に確認してみてください。 Q3. 契約期間内に売れなかった場合はどうなりますか？ A.契約期間内に売却できなかった場合、いくつかの選択肢があります。   同じ会社と契約を更新する、別の会社に変更する、価格や条件を見直す、一旦売却を保留するなどです。 専任媒介契約と専属専任媒介契約は自動更新されませんので、更新する場合は改めて手続きが必要です。   3ヶ月という期間は、販売戦略を見直す良い機会でもありますので、これまでの活動内容を振り返り、今後の方針を担当者とよく話し合いましょう。       まとめ：媒介契約は慎重に、でも恐れずに 不動産売却の第一歩である媒介契約は、確かに重要な契約です。 でも、ポイントさえ押さえておけば、決して難しいものではありません。   契約期間、売却価格、仲介手数料、レインズ登録、解除条件、売主の義務、報告義務という7つのチェックポイントを確認すること。 囲い込みなどのリスクを知り、それを防ぐための対策を取ること。 そして何より、査定の根拠をしっかり確認し、信頼できる担当者を選ぶこと。   これらを実践すれば、安心して媒介契約を結ぶことができます。 私たちあこう不動産では、初めて不動産を売却される方にも、わかりやすく丁寧に説明することを心がけています。 宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持つスタッフが、責任を持って最後までサポートいたします。   媒介契約の内容で不安な点があれば、契約前でも契約後でも、お気軽にご相談ください。 大切な不動産の売却を、一緒に成功させましょう。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。