blog
不動産売却とハザードマップ｜大村市の地形リスク
- Blog
「この物件、ハザードマップは大丈夫ですか？」
不動産売却のサポートをしていると、見学に来られた買主様からこう聞かれることがよくあります。
でも、聞かれる側の売主さんが「うちはハザードマップの色がついていないから安心」と思っているケースも、実はめずらしくないんです。
それ、少し危ない認識かもしれません。
ハザードマップは「安全の証明書」ではありません。
そして売主側にも、知っておかないと売却がスムーズに進まない法律上のルールがあります。
大村市で不動産売却を考えているなら、この記事を読んでおいて損はないはずです。
目次
この記事でわかること
- 宅建業法の改正により、ハザードマップの説明は2020年から法律上の義務になっている
- 「色がついていないエリア」でも水害リスクがゼロとは限らない
- 大村市には河川・土砂・液状化など地形由来の固有リスクがある
- 売却時にどんなハザードマップの確認が行われるかの流れ
- リスクがある物件でも、正直に伝えることが成約への近道
ハザードマップとは？不動産売却との関係
ハザードマップは「見るもの」だけじゃなく、不動産売却の「説明しなければいけないもの」になりました。
まずは基本から整理します。
2020年の法改正で何が変わったか
2020年（令和2年）8月28日、宅地建物取引業法の施行規則が改正され、不動産売買の重要事項説明において、「水防法に基づく水害ハザードマップ」の提示と物件所在地の説明が義務化されました。
（出所：国土交通省HP「宅地建物取引業法施行規則の改正について」）
この改正以前は、ハザードマップの説明は各社の対応に委ねられていました。
それが今では、不動産会社が「ハザードマップ上で物件がどこにあるか」を必ず買主に説明しなければいけません。
買主を守るための制度ですが、売主にとっても「知らなかった」では済まない話です。
自分の物件がハザードマップ上でどう扱われるかを、売却の流れの中で把握しておくことが大切です。
売主にも関係する？説明義務の範囲
「説明するのは不動産会社だから、売主には関係ないのでは？」
そう思う方もいるかもしれません。
でも、売主が物件のリスクを事前に把握していないと、取引の途中で想定外の問題が出ることがあります。
たとえば、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されている物件は、建築制限がかかったり、火災保険・地震保険の条件に影響したりすることがあります。
（出所：国土交通省「土砂災害防止法」）
売却価格の設定や、売却にかかる期間にも影響します。
担当する不動産会社がしっかり確認してくれる内容ですが、こういう話がある、と頭の片隅に入れておいてもらえれば十分です。
「色がついていないエリア＝安全」は間違い
ハザードマップを見て「うちは色がついていないから大丈夫」と安心するのは、実は早計です。
ハザードマップの色分けが意味すること
大村市の洪水ハザードマップでは、浸水の深さに応じて色分けが行われています。
（出所：大村市公式HP「洪水・土砂災害ハザードマップ」）
浸水深の区分はおおよそ以下の通りです。
- 0.3m未満：浅い浸水（床下浸水レベル）
- 0.3m〜1.0m未満：床上浸水のリスク
- 1.0m〜3.0m未満：1〜2階が浸水するレベル
- 3.0m〜5.0m未満：2階以上まで達するレベル
なお、浸水深0.3m以上になると自動車での走行が困難になるとされており、道路が途絶するリスクがあります。
（出所：大村市公式HP）
色のついたエリアは、過去のデータや河川氾濫のシミュレーションから「想定される浸水範囲」として示されたもの。
つまり、地図の作られ方や更新タイミングによって、リスクが反映されていないエリアも存在します。
色塗り範囲外でも起こりうるリスク
ハザードマップに色がついていないエリアが「安全」かというと、そうとは言い切れません。
その理由は以下の通りです。
- ハザードマップはあくまで「想定」であり、想定を超えた豪雨や短時間集中豪雨には対応していないことがある
- 地形的に水が集まりやすい低地や谷地形でも、色がついていない場合がある
- ハザードマップは定期的に更新されるため、最新版でないと現在のリスクを反映していない
常に最新版をもとに確認することが、正確なリスク把握の基本です。
大村市のハザードマップで確認すべきポイント
大村市は山・川・海に囲まれた地形のため、エリアによってリスクの種類が異なります。
地域ごとの特性を知ることが、売却を有利に進めるための情報になります。
河川沿いエリアの浸水リスク
大村市内を流れる大上戸川や内田川などの河川沿いでは、洪水時の氾濫リスクに加えて、河岸浸食による家屋倒壊の恐れがあるエリアが存在します。
（出所：大村市公式HP「洪水・土砂災害ハザードマップ」）
川沿いの物件では、浸水深の色区分だけでなく、「家屋倒壊等氾濫想定区域」に指定されているかどうかも重要事項説明の対象になります。
河川沿いの物件は、ハザードマップの複数の区分を重ねて確認することが基本です。
土砂災害・液状化リスクの分布
大村市の市街地の背後には山間部が広がっており、一部のエリアでは土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の指定を受けている場所があります。
レッドゾーンに指定された物件は、建物の建築・改築に制限がかかることがあります。
（出所：土砂災害防止法）
また、河川跡地や水田跡地など、かつて水と関わりが深かった土地では、大規模な地震の際に液状化現象が起きるリスクが指摘されています。
（出所：大村市公式HP「液状化現象について」）
液状化は地面が突然不安定になる現象で、建物の傾きや沈下につながります。
土砂・液状化のリスクは見た目ではわかりにくいため、地図情報での確認が欠かせません。
大村市の「まるごとまちごとハザードマップ」とは
大村市内には、電柱などに浸水深の目安や避難所の方向を示した標識が設置されているエリアがあります。
これは「まるごとまちごとハザードマップ」と呼ばれる取り組みで、日常生活の中で防災意識を自然に高めることを目的としています。
（出所：大村市公式HP）
物件の現地確認の際、周辺の電柱に標識がないかも確認項目のひとつです。
「この付近は過去に何cm浸水した」という情報が書かれている場合、その数字は物件購入判断の重要な材料になります。
見学のついでに周辺をひと回りするだけで、わかることがたくさんあります。
不動産売却時にハザードマップで確認しておくべきこと
売却の流れの中で、ハザードマップに関してどのような確認が行われるかを知っておくと、手続きへの理解が深まります。
売却時に行われる確認の流れ
不動産会社が売却をサポートする中で、以下のような確認が進んでいきます。
- 最新のハザードマップをもとに物件所在地を確認する 大村市の防災マップページから、洪水・土砂災害・液状化など各種マップを取得し、物件の位置を確認します。
- 物件がどの色区分・区域指定に該当するかを整理する 浸水深の区分、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定、液状化リスクエリアの該当有無を確認します。
- 複数のリスク区分を重ねて確認する 洪水・土砂・液状化はそれぞれ別のマップになっています。関連するものをすべて確認した上で、総合的に整理します。
- 現地の周辺環境も併せて確認する 電柱の標識、近隣の地形（低地・谷・川沿いなど）、避難所までのルートなども確認項目に含まれます。
- リスクがある場合は対応策や周辺環境の情報も整理する 近くに指定避難所があるか、避難路が確保されているかなど、ポジティブな情報も合わせて整理した上で買主への説明に備えます。
買主への適切な情報提供とは
物件にリスクがある場合、それを隠すことは逆効果です。
宅建業法で重要事項として定められている情報を故意に伝えないと、契約後のトラブルや損害賠償につながるリスクがあります。
（出所：宅地建物取引業法）
[リスクを隠さないための不動産売却時の告知義務と告知書の正しい書き方]
[不動産売却後のトラブルを防ぐ「契約不適合責任」の基礎知識と対策]
正直に伝えた上で、「近くに安全な指定避難所がある」「ハザードマップの更新で以前より安全性の評価が変わった」など、具体的な対応策や地域の強みを一緒に伝えるのが、あこう不動産のサポートのスタンスです。
リスクの透明性を保つことが、結果として成約への近道になります。
あこう不動産からのアドバイス
大村市で日々売却の相談を受けていると、「ハザードマップのことは不動産屋が全部やってくれるから自分は知らなくていい」と思っている売主さんが、ときどきいらっしゃいます。
その認識自体は間違っていません。
ハザードマップの確認や買主への説明は、あこう不動産が責任を持って対応します。
ただ、物件のリスク状況を踏まえた価格設定や売却戦略は、売主さんと一緒に考えるものです。
たとえば、土砂災害特別警戒区域に近いエリアの物件であれば、その状況を踏まえた現実的な価格帯をご説明した上で、売却活動に入ります。
リスクを後から知って「そんな話は聞いていなかった」とならないよう、最初の相談の段階でしっかり共有するのが当社のやり方です。
また、大村市の地形について補足すると、同じ市内でも河川沿いや山際のエリアと、内陸の平坦なエリアとでは、リスクの種類が大きく異なります。
「同じ大村市内の相場」で一律に考えると、リスクの差が価格に反映されないことがあります。
宅建士の視点から、リスクと資産価値を総合的に判断した上で売却戦略の相談をさせていただきます。
[不動産売買を安全に導く「宅建士」の役割と資格者が行う重要業務について]
よくある質問（FAQ）
Q.ハザードマップで「要注意エリア」に入っていると、売れなくなりますか？
A. 売れなくなるわけではありません。
ただし、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関によっては担保評価に影響することがある点は知っておいてください。
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内の物件は、一部の金融機関でローン審査が厳しくなるケースがあります。
売却活動を始める前に、物件の区域指定状況をあこう不動産と一緒に確認しておくと、想定外の停滞を避けやすくなります。
Q.大村市のハザードマップは自分でも見られますか？
A. はい、どなたでも無料で確認できます。
大村市公式HPの防災マップページから、洪水・土砂災害・液状化など各種マップをPDF形式でダウンロードできます。
URLや検索方法がわからない場合は、大村市役所の防災担当窓口に問い合わせることもできます。
また、あこう不動産では相談の際にハザードマップを一緒に確認するサポートも行っています。
Q.売却する物件がハザードマップの「色塗りエリア」に入っている場合、売却価格はどのくらい下がりますか？
A. 一概にはお答えできません。
価格への影響は、リスクの種類・程度・エリアの需要・物件の状態など、複数の要因が絡み合います。
「何パーセント下がる」という単純な計算式はなく、同じ色区分でも立地や物件条件によって大きく変わります。
あこう不動産では、ハザードマップの状況も踏まえた上で、大村市の市場動向をもとに現実的な価格帯のご説明をしています。
Q.ハザードマップの情報は、賃貸に出す場合も関係しますか？
A. 賃貸借契約においても、水害ハザードマップの説明義務は売買と同様に課されています。
（出所：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の改正について」）
売却ではなく賃貸活用を検討している場合も、物件のハザードマップ上の位置を把握しておくことは必要です。
入居者への適切な説明が、後々のトラブル防止につながります。
まとめ｜大村市で不動産売却を考えている方へ
この記事のポイントを整理します。
- 2020年8月28日の宅建業法改正により、水害ハザードマップによる説明は不動産会社の法律上の義務になっている
- 「色がついていない＝安全」ではなく、ハザードマップはあくまで想定範囲を示すもの
- 大村市には河川沿いの氾濫・河岸浸食・土砂災害・液状化といった地形由来の固有リスクがある
- ハザードマップの確認や買主への説明は不動産会社が行うプロセスのひとつ。どんな流れで進むかを知っておくと安心
- リスクがある物件でも、正直な情報提供＋具体的な対応策の提示が買主の信頼を得る近道
- 大村市内でもエリアによってリスクの種類や程度が異なるため、地域事情を知る専門家と一緒に進めることが大切
ハザードマップの見方や、自分の物件への影響が気になる方は、ぜひ一度ご相談ください。
まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。
▼無料相談のお申し込みはこちらから
不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。
