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「査定〜媒介契約〜売却活動スタート」までの流れ｜大村市で不動産売却を検討する方へ
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目次
この記事でわかること
- 不動産売却は査定→比較検討→媒介契約→売却活動スタートという4つの流れで進みます
- 査定には机上査定と訪問査定の2段階があり、価格差が出ることも珍しくありません
- 媒介契約には3つの種類があり、それぞれ向き不向きがあります
- 契約後はレインズ登録や広告掲載を経て、いよいよ売却活動がスタートします
「不動産売却」と聞いてまず何をすればいいのか分からない方へ
「実家を売ろうと思うけど何から手をつけたらいいのか分からない」
大村市で不動産売却のご相談をいただく際、最初によく聞くお悩みです。
いきなり不動産会社に電話するのも、ちょっと勇気がいりますよね。
実は売却活動って決まった手順があるんです。
流れさえ頭に入っていれば不安はぐっと減ります。
今回は査定を依頼してから実際に売却活動がスタートするまでの道のりを、できるだけかみ砕いてお伝えしていきます。
不動産売却は「査定」から「売却活動スタート」までこう進む
査定依頼から売却活動が始まるまでの全体の流れを4つのステップに分けてご紹介します。
ステップ①：まずは価格を知る「査定」から
売却の第一歩は価格を知ることから始まります
査定には、2つの段階があるのをご存知でしょうか。
- 机上査定：物件情報と周辺の取引データをもとに、簡易的に価格を算出するもの
- 訪問査定：担当者が実際に現地へ足を運び、建物の状態や周辺環境も踏まえて算出するもの
最初から訪問査定を依頼する必要はありません。
多くの場合、まず机上査定で「だいたいの相場感」をつかみます。
そのうえで「本格的に売却を進めたい」となった段階で訪問査定へと進むという流れです。
いきなり大がかりに動く前に、まずは気軽に相場を知るところから始めればいい、ということですね。
ステップ②：査定結果を比較し、依頼先を選ぶ
訪問査定を受けるとより精度の高い価格が提示されます。
このタイミングで見ていただきたいのが価格だけではありません。
- 提示された査定額の根拠（近隣の類似物件の成約データなど）
- 販売戦略の具体性
- 担当者の対応やレスポンスの速さ
特に大事なのが査定額の根拠です。
中には契約を取りたいがために相場より高い金額を提示するケースもあります。
もちろん高い金額は魅力的です。
ただ、その金額にきちんとした裏付けがあるかという視点は持っておいたほうがいいですね。
金額の大きさだけでなく「なぜその金額なのか」に納得できるかどうかも依頼先選びの判断材料にするといいかと思います。
ステップ③：「媒介契約」を結んで正式に依頼する
依頼先が決まったら媒介契約という契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約：1社にのみ依頼する契約。自分で買主を見つけることができない
- 専任媒介契約：1社にのみ依頼する契約。自分で買主を見つけた場合は直接契約も可能
- 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に依頼できる契約。その代わり不動産会社の法的義務が減る
契約の有効期間については専属専任・専任媒介契約はいずれも最長3か月と定められています(宅地建物取引業法第34条の2)。
また、専属専任媒介契約は契約締結日から5日以内、専任媒介契約は7日以内(いずれも休業日を除く)に、指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられています(宅地建物取引業法第34条の2)。
[専属専任・専任・一般の媒介契約の3つの種類の違いと選び方]
これは、依頼された不動産会社がきちんと動いているかを確認できる大事な仕組みのひとつです。
契約の種類によって情報公開のスピードや動き方に違いがあります。
ステップ④：広告掲載・情報公開で売却活動がスタート
媒介契約を結ぶといよいよ売却活動がスタートします。
ここまで来ると少しずつ「売却が動き出した」という実感が湧いてくる方が多いです。
売却活動のスタートは、これまでの準備がようやく形になるタイミングということですね。
不動産売却活動スタートまでに、つまずきやすいポイント
査定から売却活動スタートまでの間には知っておかないと戸惑ってしまうポイントがいくつかあります。
査定額の見方で注意したいこと
「机上査定では高かったのに訪問査定をしてもらったら下がってしまった」
こうしたお声は実際によくいただきます。
机上査定は手軽な反面、以下のような個別要素が反映されません。
- 建物の傷み具合
- 室内の状況
- その他細かな現地調査
だからこそ机上査定の金額はあくまで目安として捉えておくのが安心です。
そして、訪問査定で出た金額も「絶対にその金額で売れる」というものではありません。
一般的には、概ね3～6か月程度で売れると想定される価格、という意味合いに近いものです。
査定額は「確定した売却価格」ではなく、あくまで「今の見立て」として受け止めておきましょう。
媒介契約の種類ごとの特徴を理解する
先ほどご紹介した3つの媒介契約は、それぞれメリット・デメリットがあります。
- 専属専任・専任媒介契約：窓口が1つになるため、販売状況の報告なども受けやすく、不動産会社が積極的に売却活動を行う傾向がある
- 一般媒介契約：複数社に依頼を出せる反面、積極的な販売活動を引き出しにくく、所有者の負担が増える場合がある
早めに売却を進めたい方や、定期的な販売報告をきちんと受けたい方には、専任系の契約が合っているケースが多いです。
大村市のように地域が絞られたエリアでは地元の状況を理解した担当者が継続して窓口になってくれる安心感も、意外と大切なポイントだったりします。
担当者とは半年以上の付き合いになることも多く、話しやすさで選ぶ方もいらっしゃいます。
売却活動スタート後、内覧対応で押さえておきたいポイント
住みながら売却活動を進める場合、避けて通れないのが内覧の対応です。
購入希望者が実際に家を見に来るタイミングなので、第一印象が成約を左右すると言っても大げさではありません。
- 水回りの清掃
- 不用品の片付け
- 事前の換気
こうした準備にはどうしても手間がかかります。
ただ、この一手間が「この家いいな」と思ってもらえるかどうかを大きく左右するのも事実です。
プロの視点｜あこう不動産からのアドバイス
大村市で査定〜売却活動まで
大村市で売買のお手伝いをしてきて、
査定から売却活動が始まるまでの間で毎回のようにお伝えしていることがあります。
それは「訪問査定は早めに受けたほうがいい」ということです。
机上査定の金額だけを見て、「この金額なら」と時間をかけて検討される方がいらっしゃいます。
ただ、訪問査定は単に建物の状態を見るだけのものではありません。
現地を実際に見せていただきながら、売却の理由や希望の時期、価格に対するお考えなどを直接お伺いするヒアリングの場でもあります。
大村市は同じ市内でもエリアによって土地の形状や接道状況、周辺の取引事例の厚みがかなり違います。
こうした現地の状況と売主の方それぞれの事情を踏まえたうえで、最終的な価格をご提案する。
これが訪問査定の本来の役割です。
本気で売却を考え始めた時点で早めに訪問査定を受けて、現地の状況と担当者の見立てをすり合わせておく。
これが、その後の計画を立てやすくする一番のコツです。
もうひとつ、契約の種類選びでもよくご相談を受けます。
「とりあえず一般媒介にしておけば安心」と考える方は少なくありません。
ただ実際のところ、一般媒介は複数社への依頼が前提になる分、1社あたりの優先度が下がりやすい契約形態です。
早く・確実に売りたい場合は、専任系の契約で1社にしっかり動いてもらうほうが、結果的にスムーズに進むケースを何度も見てきました。
迷ったときほど一人で決めずに一度相談していただくのが遠回りに見えて一番の近道だったりします。
よくある質問
Q.査定を依頼したら、契約しないといけませんか
A.いいえ、そのようなことはありません。
査定はあくまで価格を知るための第一歩です。
机上査定はもちろん、訪問査定を受けた後でも、その場で契約を決める必要はありません。
じっくり検討したうえで、「やっぱり今回は見送ろう」という判断でも問題ないです。
Q.大村市の郊外や、農地が近い物件でも査定は可能ですか
A.はい、可能です。
ただし、農地が隣接している場合や、土地の形状に特殊な事情がある場合は、机上査定だけでは分かりにくい要素が出てくることがあります。
こうしたケースでは、早めに訪問査定を受けていただくことで、より実態に近い価格感をお伝えしやすくなります。
Q. 訪問査定の際、事前に用意しておいたほうがいいものはありますか
A. 特別な準備がなくても訪問査定は受けていただけます。
ただ、もしお手元にあれば、以下のようなものをご用意いただけると、より具体的ななお話がしやすくなります。
- 物件に関する書類
- 固定資産税の納税通知書
- 過去に実施したリフォームや修繕の記録など
これらが揃っていなくても査定自体は可能ですので、「なんとなく気になっている」という段階でも、気軽にお声がけいただければと思います。
[不動産売却前に揃えておくべき必要書類と書類がない場合のリスク]
まとめ
不動産売却は、査定→比較検討→媒介契約→売却活動スタートという流れで進んでいきます。
机上査定と訪問査定では価格差が出ることがあり、媒介契約にも3つの種類があること。
そして、売却活動がスタートした後は内覧対応という新たな準備が待っていること。
こうした流れを事前に知っておくだけで、気持ちの余裕はずいぶん変わってきます。
大村市での不動産売却について、「うちの場合はどうなんだろう」と気になった方は、ぜひ一度お話を聞かせてください。
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