大村市 地域密着型不動産 空き家空き地一戸建て
の売却は あこう不動産へお任せください！

不動産を売却したとき、見落としがちなのが「税金の支払いタイミング」です。 「売却代金を受け取ったから、税金もすぐ払うんだろう」と思っていたら、実は翌年に請求が来てびっくり……なんてことも珍しくありません。   売却で得たお金を使い切ってしまい、いざ納税の時期になって資金が足りなくなる。 そんな事態を避けるためには、あらかじめ納税スケジュールを把握しておくことが大切です。 今回は、不動産売却にかかる税金の種類と、それぞれの納税タイミングについて解説します。 不動産売却で発生する税金の全体像 不動産を売却すると、複数の税金が段階的に発生します。 不動産売却に関わる税金は、契約時、引渡時、そして売却の翌年という3つのタイミングに分かれて支払うことになります。 それぞれの税金には役割があり、納税方法も異なるため、全体の流れを理解しておくことが重要です。 契約時・引渡時・翌年に分かれる納税タイミング 不動産売却で発生する主な税金は以下の4種類です。 印紙税:売買契約書に貼付する収入印紙代 登録免許税:抵当権抹消登記などにかかる税金 譲渡所得税(所得税・復興特別所得税):売却益に対して課される国税 住民税:売却益に対して課される地方税   それぞれの税金は、不動産取引のどの段階で支払うかが決まっています。 契約時と引渡時に支払う税金は比較的少額ですが、翌年に支払う譲渡所得税と住民税は金額が大きくなる可能性があるため、注意が必要です。 それぞれの税金の特徴と役割 印紙税と登録免許税は、不動産取引の手続きに関わる税金です。 一方、譲渡所得税と住民税は、売却によって得た利益(譲渡所得)に対して課される税金です。 つまり、売却によって利益が出なければ、譲渡所得税と住民税は発生しません。   ただし、利益が出た場合は、その金額に応じて税額が大きくなります。 売却代金を受け取った時点で、翌年の納税に備えて資金を確保しておくことが大切です。       各税金の具体的な納税スケジュール ここからは、それぞれの税金をいつ、どのように支払うのかを詳しく見ていきましょう。 契約時に支払う印紙税 印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に必要な税金です。 契約書に収入印紙を貼付し、消印をすることで納税が完了します。 印紙税の金額は、売買契約書に記載された売買代金の額によって決まります。(印紙税法)   たとえば、売買代金が1,000万円超5,000万円以下の場合、本則では2万円ですが、軽減措置が適用されると1万円になります。 契約締結時にその場で支払うため、後回しになることはありません。 印紙税は売買契約の成立と同時に納める税金なので、契約前に必要な金額を不動産会社に確認しておきましょう。 引渡時に支払う登録免許税 登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記を行う際に納める税金です。 売却時に住宅ローンが残っている場合、決済時に抵当権を抹消する必要があります。 この抵当権抹消登記の手続きにかかるのが登録免許税です。(登録免許税法)   通常、司法書士に登記手続きを依頼するため、司法書士を通じて法務局へ納付されます。 登録免許税の金額は、不動産1つにつき1,000円です。 土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、合計2,000円になります。 引渡時の決済で司法書士への報酬とともに支払うことが一般的です。 翌年に支払う譲渡所得税(所得税・復興特別所得税) 譲渡所得税は、不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合に課される税金です。 売却した年の1月1日から12月31日までの所得として計算し、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。(所得税法) 譲渡所得の計算方法は以下の通りです。   譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)   取得費とは、購入時の代金や仲介手数料、リフォーム費用などです。 【概算取得費とは？計算方法と注意点】 譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や測量費用などです。 この譲渡所得に対して、所有期間に応じた税率がかけられます。 売却代金を受け取ってから確定申告まで期間が空くため、その間に資金計画をしっかり立てておきましょう。 翌年6月以降に支払う住民税 住民税は、譲渡所得に対して課される地方税です。 確定申告の内容に基づいて税額が決定され、売却の翌年6月以降に自治体から納付書が送られてきます。 住民税の支払いは、通常年4回に分けて行います。(地方税法) 納付時期は、6月、8月、10月、翌年1月です。   給与所得者の場合、給与から天引きされる特別徴収を選択することもできます。 住民税は確定申告から数ヶ月後に請求が来るため、忘れた頃に納付書が届いて驚くことがあります。 売却の翌年は住民税の負担が増えることを念頭に置いて、資金を確保しておくことが重要です。 【不動産売却時の固定資産税は誰が払う？日割り精算の計算方法と注意点】       売却後に注意すべき4つの重要ポイント 納税スケジュールを理解した上で、特に気をつけたいポイントを4つご紹介します。 納税資金不足に陥らないための準備 不動産売却で最も注意すべきなのが、納税資金の確保です。 売却代金を受け取るのは引渡時ですが、譲渡所得税と住民税の支払いは約2ヶ月から1年半後になります。 このタイミングのズレが、納税資金不足を引き起こす原因です。   売却代金を生活費に充ててしまい、いざ納税時期になって資金が足りなくなるケースは少なくありません。 売却益が出た場合は、税金分を見積もって必ず確保しておくことが大切です。 目安として、譲渡所得の20%〜40%程度を納税資金として別に取り分けておくとよいでしょう。 納税額ゼロでも確定申告が必要なケース 「税金を払わないなら確定申告は不要」と思われがちですが、実はそうではありません。   確定申告が必要なのは、以下のケースです。 売却益(譲渡所得)が出て、納税が必要な場合 居住用財産の3,000万円特別控除など、特例や控除を利用する場合 譲渡損失(売却損)が出た場合に、他の所得と相殺する損益通算の特例を利用する場合   特に、3,000万円特別控除を適用して納税額がゼロになる場合でも、確定申告は必須です。(租税特別措置法) 確定申告をしなければ、特例の適用を受けることができません。 逆に、売却損が出て、かつ特例も利用しない場合は、確定申告は不要です。   ただし、売却損を他の所得と相殺できる特例もあるため、損をしたからといって何もしないのではなく、一度専門家に相談することをおすすめします。 【譲渡所得税3000万円特別控除の詳細】 所有期間5年の壁と税率の違い 譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間によって大きく変わります。 所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」として区分されます。(所得税法)   それぞれの税率は以下の通りです。 短期譲渡所得(5年以下):所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9% = 約39.63% 長期譲渡所得(5年超):所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5% = 約20.315%   短期と長期では、税率が約2倍も違います。 ここで注意したいのが、所有期間の判断基準日は「売却した年の1月1日時点」という点です。   たとえば、2020年2月1日に取得した不動産を2025年3月に売却する場合、実際には5年以上経過していますが、2025年1月1日時点ではまだ5年に達していないため、短期譲渡所得となります。 一方、2026年1月まで待って売却すれば、2026年1月1日時点で5年超となり、長期譲渡所得として低い税率が適用されます。   売却時期を数ヶ月調整するだけで税額が大きく変わることがあるため、事前に所有期間を確認しておくことが重要です。 申告期限を守らないとペナルティ 確定申告の期限は、原則として売却した翌年の3月15日です。 この期限を過ぎると、延滞税や無申告加算税といったペナルティが課されます。(国税通則法) 無申告加算税は、本来納めるべき税額に対して5%〜20%が加算されます。 また、納付が遅れた期間に応じて延滞税も発生します。   特に、特例や控除を適用して納税額がゼロになる場合でも、確定申告をしなければ特例が適用されず、本来払わなくてよい税金を払うことになってしまいます。   書類の準備には時間がかかることもあるため、売却が決まったら早めに必要書類を集め、余裕をもって申告の準備を始めることが大切です。 不安な場合は、税理士に相談することをおすすめします。       よくある質問 不動産売却後の税金について、よくいただく質問にお答えします。 Q. 相続した不動産を売却する場合、所有期間はいつから数えますか? A. 相続した不動産の場合、被相続人(亡くなった方)が取得した日から所有期間を計算します。   つまり、自分が相続した日ではなく、元の所有者が取得した日を引き継ぐことになります。 たとえば、父親が2010年に購入した不動産を2023年に相続し、2025年に売却する場合、所有期間は2025年1月1日時点で15年となり、長期譲渡所得として扱われます。   贈与の場合も同様に、贈与者が取得した日を引き継ぎます。 相続や贈与で取得した不動産は、元の取得日を確認しておくことで、売却時の税率を正しく判断できます。 【相続不動産売却時の税金の特例】 Q. 売却益が出なければ確定申告は不要ですか? A. 売却損が出た場合、原則として確定申告は不要です。   ただし、売却損を他の所得と相殺できる損益通算の特例を利用する場合は、確定申告が必要になります。 また、売却益が出た場合でも、3,000万円特別控除などの特例を適用して納税額がゼロになるケースがあります。 この場合、納税額がゼロでも確定申告は必須です。 Q. 確定申告の期限はいつまでですか? A. 不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までが確定申告の期間です。   たとえば、2025年中に不動産を売却した場合、2026年2月16日から3月15日までに確定申告を行います。 この期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課されるため、注意が必要です。 Q. 納税資金はどのくらい準備すればよいですか? A. 納税資金の目安は、譲渡所得の20%〜40%程度です。   所有期間が5年超の長期譲渡所得の場合、税率は約20%です。 一方、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、税率は約39%になります。       まとめ:売却後の納税スケジュールを把握して安心の資金計画を 不動産売却にかかる税金は、契約時、引渡時、そして翌年と、複数のタイミングに分かれて発生します。 特に注意が必要なのは、譲渡所得税と住民税の支払いが翌年になるという点です。 売却代金を受け取った時点で、つい使ってしまいがちですが、翌年の納税に備えて資金を確保しておきましょう。   また、納税額がゼロになる場合でも、特例を利用するためには確定申告が必要です。 所有期間によって税率が大きく変わることや、申告期限を守らないとペナルティが課されることも覚えておきましょう。   不動産売却は大きな金額が動く取引です。 納税スケジュールをしっかり把握し、安心して売却を進めていきましょう。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]    [不動産について相談する]    [LINEで相談する]    不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。 長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

「自宅を売却しようかな」 そう考えたとき、多くの方が真っ先に思い浮かべるのが、SUUMOやat-homeといった不動産ポータルサイトではないでしょうか。 実際、今や不動産を探す買主の大半が、ポータルサイトを利用しています。   では、あなたの大切な不動産がどのようにしてポータルサイトに掲載され、買主の目に触れるのか、その仕組みをご存じですか? 実は、この仕組みを知らないまま売却活動を始めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあります。 問い合わせが全く来ない、何ヶ月経っても売れない、そんな状況に陥ってから「こんなはずじゃなかった」と後悔する売主様を、私たちは数多く見てきました。   この記事では、不動産売却におけるポータルサイトの仕組みと、売主様が知っておくべき注意点を解説します。 不動産ポータルサイトとは?その役割と代表的なサイト 不動産売却を成功させるために、まずはポータルサイトの基本的な役割を理解しましょう。 ポータルサイトが果たす「集客窓口」としての機能 不動産ポータルサイトとは、インターネット上で売買物件の情報を一箇所に集約し、買主となるユーザーに公開するためのウェブサイトです。 言い換えれば、不動産会社と買主をつなぐ「集客窓口」として機能しています。   買主は、サイト上で希望のエリアや価格帯、間取りなどの条件を入力して物件を検索します。 気に入った物件が見つかれば、その情報を掲載している不動産会社に問い合わせを行う、という流れです。   ここで重要なのは、ポータルサイトに直接物件情報を掲載できるのは、サイトと契約している不動産会社のみという点です。 個人の売主様が直接掲載することはできません。 つまり、ポータルサイトでの集客を実現するには、まず信頼できる不動産会社を見つけ、媒介契約を結ぶことが第一歩となります。 SUUMO・HOME'S・at homeなど主要サイトの特徴 日本国内で代表的な不動産ポータルサイトとしては、以下のようなサイトがあります。 SUUMO(スーモ) at home(アットホーム) HOME'S(ライフルホームズ)   これらのサイトは、それぞれ月間で数多くの利用者を抱えており、買主が物件を探す際の主要な情報源となっています。 各サイトには特色がありますが、共通しているのは「物件写真」と「物件情報」が買主の判断材料になるという点です。   買主は実際に物件を見る前に、これらの情報だけで内覧するかどうかを決めます。 そのため、どのサイトに掲載するかよりも、「どんな内容で掲載されるか」の方が、売却成功には遥かに重要なのです。       あなたの物件がポータルサイトに掲載されるまでの流れ 売主様の不動産が実際にポータルサイトに掲載され、買主から問い合わせが来るまでの流れを見ていきましょう。 媒介契約締結から掲載までの4つのステップ ポータルサイトへの掲載は、以下のような流れで進みます。 ステップ1:媒介契約の締結 売主様が不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を正式に依頼します。 媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。 【媒介契約の種類と専任媒介との違いを徹底解説】   ステップ2:ポータルサイトへの物件登録 不動産会社は、契約しているポータルサイトへ登録します。 この際、物件の魅力を伝える写真撮影やPR文の作成が行われます。   ステップ3:買主や他社からの問い合わせ ポータルサイトを見た買主、または買主候補を顧客として抱える他の不動産会社や建築会社が、掲載している不動産会社に連絡します。   ステップ4:内覧調整から契約へ 問い合わせを受けた不動産会社が内覧日程を調整します。 内覧後、売主と買主の条件が合えば売買契約へと進みます。   この一連の流れの中で、特に重要なのがステップ2の「どのような内容で掲載されるか」という点です。       売主が知らないと損する!ポータルサイト掲載の落とし穴 ポータルサイトは強力な集客ツールですが、その特性を理解していないと、かえって売却活動が不利になることがあります。 写真と情報がすべて:第一印象で問い合わせが決まる 買主は、実際に物件を見る前に、ポータルサイトに掲載された情報だけで判断します。 つまり、写真と物件情報があなたの不動産の「すべて」を語ることになるのです。 どんなに素晴らしい立地や間取りの物件でも、写真が暗かったり、枚数が少なかったり、魅力が伝わらない撮り方をしていれば、買主の目に留まることはありません。   実際、私たちが相談を受ける売主様の中には、「何ヶ月も問い合わせが来ない」と悩んでいる方がいらっしゃいます。 その物件のポータルサイト掲載内容を確認すると、写真が少ない、暗い、PR文が定型文のみ、といったケースが多いのです。 逆に、掲載内容を改善しただけで、契約まですぐに締結できた事例もあります。   売却活動において、ポータルサイトの掲載内容は「営業マンの第一声」に相当する重要な要素だと認識してください。 「囲い込み」のリスクと両手仲介の問題 不動産業界には、「囲い込み」と呼ばれる悪質な商習慣が存在します。 囲い込みとは、売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を目的として、自社で買主を見つけることを優先し、他社からの問い合わせを意図的に断る行為です。 具体的には、他社から「この物件を内覧させてほしい」と連絡があっても、「すでに申込みが入っている」「売主が内覧を断っている」などと虚偽の理由を伝え、情報を遮断します。   売主様からすれば、本来なら売却できたはずの機会を失っているわけです。 しかも、売主様は他社からの問い合わせがあったことすら知らされないため、気づくことができません。 囲い込みは売主様の利益を大きく損なう行為です。 信頼できる不動産会社を選ぶことが、このリスクを避ける最善の方法となります。 媒介契約選びで陥りがちな煩雑化の罠 「売却のチャンスを増やすために、複数社に依頼した方がいいのでは?」 そう考えて一般媒介契約を選択される売主様もいらっしゃいます。 確かに、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できる自由度があります。   しかし、ポータルサイトでの情報掲載という観点から見ると、一般媒介契約には注意すべき点があるのです。 複数社が同じ物件を掲載しても、買主が使うサイトは限られているため、問い合わせ数は思ったほど増えません。 むしろ、各社からの報告や連絡が重なり、情報管理が煩雑になります。   さらに、不動産会社間での情報共有義務がないため、同じ買主候補から何度も交渉を受けることもあります。   一般媒介契約の詳しいメリット・デメリットについては、別記事で詳しく解説していますので、そちらもご参照ください。 一般媒介契約を選ぶ場合でも、依頼する会社は少数に絞ることをおすすめします。   【一般媒介契約で複数社に依頼するデメリットの詳細】       売却を成功させるための確認ポイント ここまで見てきたリスクを踏まえて、売却を成功に導くための具体的なポイントを解説します。 掲載内容は必ずチェック!魅力が伝わる写真とPR文 ポータルサイトへの掲載が始まったら、必ず掲載内容を自分の目で確認しましょう。 確認すべきポイントは以下の通りです。   ①写真の質と枚数 明るく、部屋が広く見える写真になっているか 各部屋の特徴が伝わる角度で撮影されているか 十分な枚数が掲載されているか(建物なら最低でも10枚以上が望ましい)   ②PR文の内容 物件の魅力が具体的に書かれているか 立地の利便性や周辺環境の情報があるか 定型文だけでなく、独自のアピールポイントが記載されているか   ③地図上のピン位置の正確性 ポータルサイトには物件の所在地を示す地図が表示されますが、このピンの位置が正確かどうかも必ず確認してください。 ピンの位置がずれていると、買主候補が「駅から遠い」「周辺環境が悪い」と誤解し、問い合わせを諦めてしまう可能性があります。   もし掲載内容に不満がある場合は、遠慮せずに不動産会社に改善を依頼してください。 写真の撮り直しや、PR文の修正は、売主様の大切な権利です。 私たちあこう不動産では、売主様に掲載内容を必ず確認していただいております。 信頼できるパートナー選びが成功の鍵 不動産売却は、不動産会社との二人三脚で進める作業です。 信頼できるパートナーを選ぶことが、何よりも重要です。 パートナー選びのチェックポイントは以下の通りです。   ・専門知識と経験 宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー(FP)などの資格を持ち、不動産全般に関する知識が豊富な担当者であるか。   ・地域密着の実績 売却する地域での取引実績があり、地域の相場や買主のニーズを理解しているか。   ・コミュニケーションの質 質問に対して丁寧に答えてくれるか、定期的に活動報告をしてくれるか。   ・透明性のある姿勢 囲い込みのような不透明な行為をせず、売主様の利益を最優先に考えているか。 一括査定サイトとポータルサイトの違いを理解する 最後に、混同されやすい「ポータルサイト」と「一括査定サイト」の違いを整理しておきましょう。   ・ポータルサイト:物件を探す場所 ポータルサイトは、買主が物件を探すための場所です。 不動産会社が物件情報を掲載し、買主がその情報を見て問い合わせます。   ・一括査定サイト:不動産会社を探す場所 一括査定サイトは、売主が不動産会社を探すための場所です。 物件情報を入力すると、複数の不動産会社から査定額が提示されます。 【一括査定サイトのメリットデメリット】   両者は目的が全く異なります。 売却を成功させるには、まず査定サイトなどを活用して信頼できる不動産会社を見つけ、その会社がポータルサイトに魅力的な形で物件を掲載してくれることが理想です。 ただし、一括査定サイト経由で多数の会社に査定を依頼すると、営業電話が殺到して対応が大変になることもあります。       よくある質問 Q.ポータルサイトへの掲載は無料ですか? A. 売主様には費用負担はありません。 ポータルサイトへの掲載費用は、不動産会社が負担します。   売主様が支払うのは、売買契約が成立した際の仲介手数料のみです(宅地建物取引業法で上限が定められています)。 【不動産売却の一般的な流れと手数料について】 Q.レインズに登録されているか確認する方法はありますか？ A. 専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は登録後に「登録証明書」を交付する義務があります(宅地建物取引業法)。   この証明書には、登録番号や登録日が記載されています。 証明書を受け取ったら、記載されている情報をもとに、実際にレインズに登録されているかを確認することも可能です。 もし証明書が交付されない場合は、不動産会社に確認を求めましょう。 Q.問い合わせが来ないのですが、どうすればいいですか? A. まずは掲載から2週間から1ヶ月程度の反応を見て、問い合わせがない場合は原因を分析する必要があります。 主な原因として考えられるのは、以下の3点です。   ・価格が市場相場より高い 周辺の類似物件と比較して、価格を見直す必要があるかもしれません。   ・掲載内容の魅力が不足 写真の質や枚数、PR文の内容を改善することで、問い合わせが増える可能性があります。   ・時期的な要因 不動産市場には繁忙期と閑散期があります。   担当の不動産会社に相談し、これらの要因を一つずつ検討して、戦略を見直しましょう。 放置せずに早めに対策を打つことが、売却成功への近道です。 【不動産売却が長引く原因と値下げのタイミング】       まとめ:ポータルサイトの仕組みを理解して、スムーズな売却を実現しよう 不動産売却において、ポータルサイトは買主との最初の接点となる重要なツールです。 しかし、その仕組みを理解せずに売却活動を始めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまり、売却の機会を逃してしまうリスクがあります。 この記事でお伝えした重要なポイントを、改めて整理します。   ・ポータルサイトの掲載内容が売却成否を左右する 写真と情報が「すべて」です。 掲載内容は必ず自分の目で確認し、必要であれば改善を依頼しましょう。   ・信頼できるパートナー選びが最重要 囲い込みのリスクを避け、透明性のある売却活動を実現するには、信頼できる不動産会社を選ぶことが何よりも大切です。   ・媒介契約は慎重に選ぶ 一般媒介契約には情報管理の煩雑化というデメリットがあります。 信頼できる会社が見つかっているなら、専任媒介契約を検討する価値があります。   ・反応がない時は速やかに戦略を見直す 売却活動は「待ち」ではなく「改善」の連続です。 状況によって、柔軟に対応していきましょう。   私たちあこう不動産は、長崎県大村市を拠点に、地域密着で不動産売買の仲介を行っています。 オンラインでの対応も可能ですので、遠方にお住まいの方もお気軽にご相談ください。 不動産売却は人生における大きな決断です。 ポータルサイトの仕組みを正しく理解し、信頼できるパートナーと共に、納得のいく売却を実現していきましょう。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

不動産売却を検討する際、「売却のチャンスを増やすために、複数の仲介業者に依頼した方がいいのでは？」と考える方は多いのではないでしょうか。   この考え方に基づいて選ばれることが多いのが、一般媒介契約です。 確かに、複数の業者に依頼することで選択肢が増えるような印象を受けるかもしれません。 しかし実は、その自由度の高さが売主様にとって思わぬ落とし穴やリスクとなることがあります。   本記事では、一般媒介契約の利用を検討している売主様が失敗しないよう、具体的なデメリットと対策方法について詳しく解説します。 一般媒介契約とは｜専任媒介との違いを理解する 不動産の売却を仲介業者に依頼する際には、複数の契約形態から選択することができます。 ここでは、一般媒介契約と専任媒介契約の違いを理解することが重要です。 一般媒介契約の特徴 一般媒介契約とは、売主様が同時に複数の仲介業者と契約を結ぶことができる契約形態です。   複数業者への依頼が可能という利点がある反面、仲介業者側への法定報告義務や情報登録義務が存在しません。 つまり、仲介業者がどのような販売活動を行っているのか、売主様が把握しにくい契約形態といえます。 専任媒介契約との比較 これに対して、専任媒介契約は売主様が1社の仲介業者のみと契約を結ぶ形態です。   専任媒介契約では、仲介業者に対して2週間に1回以上の販売活動の報告義務と不動産流通標準情報システム（レインズ）への登録義務が宅地建物取引業法で定められています。 媒介契約の詳細は下記ブログ記事にて解説しています。 【媒介契約の種類と専任媒介との違いを徹底解説】       一般媒介契約のデメリット｜4つの具体的なリスク 一般媒介契約を選択することで、売主様が直面する可能性のある課題を具体的に見ていきましょう。 仲介業者の販売意欲低下と優先順位の低下 不動産仲介の報酬は、物件が売却して初めて得られる成功報酬制です。 一般媒介では、他の業者に物件を売却されてしまうと、それまでの営業努力と広告費がすべて無駄になってしまいます。   この構図では、仲介業者は以下のような行動を取りやすくなります。 新聞折込チラシやWEB広告などの積極的な広告投資を控える傾向 人件費をかけた営業活動を後回しにする傾向 報酬が確実に得られる専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件を優先する傾向   結果として、一般媒介で依頼された物件は、仲介業者内での優先順位が自動的に低くなってしまうのです。 【不動産売却が長引く原因と値下げのタイミング】 販売活動が「見えない」ことの危険性 一般媒介契約には、専任媒介にあるような法律で定められた活動報告義務がありません。 そのため、売主様が定期的に各業者へ連絡を取らなければ、物件が放置されるリスクが生じます。 内見件数や問い合わせ件数などの販売状況を把握できないままでは、売却機会を逃す可能性が高まるのです。   さらに、不動産流通標準情報システム（レインズ）への登録が義務ではないという点も大きな問題です。 仲介業者が登録を先送りにしたり、登録しなかったりすることで、全国の仲介業者からの買主紹介ルートが限定されてしまい、売却機会を損ねるリスクがあります。 ポータルサイトでの掲載による落とし穴 複数の仲介業者が同じ物件をポータルサイト（Suumoやat-homeなど）に掲載することで、予期しない弊害が生じます。 買主が物件探しをする際、主要なポータルサイトは限定的です。 複数の業者が同じ物件情報を掲載しても、新たな買主層へ情報が届くわけではないという実態があります。   むしろ、買主にとっては以下のように認識されてしまいます。 「この物件はなかなか売れない物件なのではないか」 「どこに問い合わせても同じ情報だ」   このように、物件の新鮮味や稀少性が薄れてしまう可能性があり、購買意欲の低下につながるのです。 売主様の管理負担増加と二重交渉 複数の仲介業者とのやり取りは、売主様側の時間的・精神的な負担を大きく増加させます。 契約手続きや問い合わせ対応、内覧調整など、すべての作業を複数の担当者と個別に行う必要があり、対応に疲弊しがちです。   さらに、仲介業者間の情報共有がないため、二重交渉が発生する可能性があります。 例えば、A業者経由で交渉した買主が、後日B業者に問い合わせて再び値引き交渉を試みるようなケースです。 売主様は既に断った交渉内容を、別の窓口から何度も受けることになり、精神的・時間的な負担が大幅に増えてしまうのです。 【不動産売買でよくある業者とのトラブル事例】       一般媒介で失敗しないための4つの対策 一般媒介契約を選択する場合、以下の対策を講じることで、リスクを最小限に抑えることができます。 依頼先を厳選し、少数に絞る 一般媒介で複数業者に依頼する場合、管理負担を減らし、各業者のモチベーションを維持するためにも、依頼先を最大でも3社程度に絞ることが重要です。   業者選びのポイントは以下の通りです。 地域の不動産市場に精通している業者か 実績や評判が確認できるか 担当者の対応が丁寧であるか   厳選することで、各業者との関係が深まり、対応の質も向上する傾向にあります。 売主様側から主体的に進捗確認する方法 仲介業者からの報告がなくても、売主様側から定期的に連絡を取ることが不可欠です。 最低でも2週間に1回程度のペースで、各業者に対して販売状況の確認を行うことをお勧めします。   確認時に尋ねるべき項目は以下の通りです。 内見件数 問い合わせ件数 購入希望者からの質問内容 物件に対する市場評価 必要に応じた販売価格の見直し   このように主体的に関与することで、物件が放置されるリスクを大幅に低減できます。 レインズ登録を確保する レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録を、媒介契約書に明記の上、一般媒介契約を締結することも重要です。 レインズに登録することで、全国の仲介業者が物件情報にアクセスできるようになり、買主紹介ルートが拡大します。   登録時期についても「媒介契約締結から〇日以内に登録する」と明確に定めておくことで、情報流通の遅延を防ぐことができるのです。 契約時に業者が難色を示す場合は、その業者を選定対象から外すことも視野に入れましょう。 【媒介契約書で確認すべき事の詳細】 他社成約時の通知義務を忘れずに 複数業者に依頼している場合、他社経由で契約が成立した際は、媒介契約を結んでいるすべての仲介業者に対して、遅滞なく通知する義務が売主様にはあります。 この通知義務を怠ると、費用を請求されるリスクが発生します。   特に一般媒介では業者間の情報共有がされないため、売主様自らが各業者に通知することが必須です。 契約成立時には、すぐさま他の業者に連絡を取り、媒介契約を解除することをお勧めします。       よくある質問 不動産売却と一般媒介契約についてのご質問にお答えします。 Q. 一般媒介契約は本当に避けるべき契約形態なのでしょうか A. 一般媒介契約が悪い選択肢ではありません。   例えば、売主様が複数の業者の意見を広く集めたい場合や、特殊な物件の場合など、状況によっては有用です。 ただし、確実に売却したい場合や、急いで売却する必要がある場合は、専任媒介契約の方が適切といえます。 Q. レインズ登録の重要性を改めて教えてほしい A. レインズ登録により、全国の仲介業者が物件情報を閲覧でき、潜在的な買主へのアクセスが広がります。   ただし、現在はポータルサイトが買主の主要な集客ルートであり、レインズ登録のみに頼るべきではありません。 重要なのは、レインズ登録とポータルサイトの両方をしっかり活用し、複数の流入ルートを確保することです。 一般媒介では登録が義務ではないため、媒介契約書に明記することで、情報流通の確保を図る必要があるのです。 Q. 一般媒介で売却できない場合、他の契約形態に変更できるか A. 可能です。 ただし、一般媒介契約の解除手続きと新しい契約形態の締結手続きが必要になります。 契約変更前に、現在の仲介業者に理由を確認し、改善の余地があるか検討することもお勧めします。       まとめ～一般媒介契約で成功させるために 一般媒介契約は、複数業者への依頼が可能という自由度がある反面、仲介業者の販売意欲低下や売主様の管理負担増加といった具体的なリスクがある契約形態です。 ポータルサイトでの情報鮮度の喪失や二重交渉といったトラブルも、一般媒介ならではの課題といえます。   ただし、以下の4つの対策を講じることで、リスクを軽減できます。 依頼先を厳選し、最大3社程度に絞ること 最低でも2週間に1回のペースで主体的に進捗確認すること レインズ登録を媒介契約書に明記すること 他社で成約した際は、速やかにすべての仲介業者に通知すること   不動産売却は、人生における重要な決断です。 契約形態の選択も同様に重要な判断であり、売主様のご状況やご目標に応じた最適な選択が必要です。 不安や疑問がある場合は、まずはお気軽にご相談ください。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。