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「不動産の査定を依頼したら、思っていたより安い金額を提示された…」   周辺の売却事例を調べてみると、自分の物件より条件が悪そうなのに高く売れている。 なぜうちの査定額だけ低いのだろう？ 担当者は「この金額が妥当です」と言うけれど、本当にそうなのか不安になりますよね。   査定額が相場より低くなるのには必ず理由があります。 そして、その理由は査定書にきちんと記載されているはずなのです。 しかし、不動産売却の経験がない方にとって、査定書は専門用語ばかりで読み解くのが難しいもの。 大切なのは「なぜこの金額になったのか」という根拠を正しく理解することです。   この記事では、査定書で確認すべき減額理由のチェックポイントと、売却後のトラブルを避けるために売主が知っておくべきことを、わかりやすく解説します。 なぜ査定額は相場より低くなるのか？減額理由を知る重要性 査定額が周辺相場と比べて低い場合、多くの売主は戸惑いを感じます。 しかし、査定額の算出には明確な根拠があり、それを理解することが安心できる売却への第一歩となります。   不動産会社が提示する査定額は、単なる「このくらいで売れそう」という曖昧な予想ではありません。 過去の取引事例や物件の状態、市場の動向などを総合的に判断した上で算出された価格です。   特に査定額が相場より低い場合、そこには物件固有の減額要因が反映されています。 築年数や立地条件はもちろん、建物の状態や法令上の制限など、さまざまな要素が価格に影響を与えるのです。   査定書に記載された減額理由を正しく理解することで、以下のメリットがあります。 適正な売却価格を判断できる 売却戦略を立てやすくなる 買主との交渉で説明できる根拠を持てる 売却後のトラブルを未然に防げる   逆に、減額理由を理解しないまま売却を進めると、後になって「聞いていた話と違う」というトラブルに発展する可能性があります。       査定書で確認すべき「減額の根拠」3つのチェックポイント 査定書には、査定額を算出した根拠が必ず記載されています。 ここでは、特に注意して確認すべき3つのポイントを解説します。 類似物件の取引事例との比較は適切か 査定の基本となるのが、過去に売却された類似物件の成約事例との比較です。 不動産会社は、あなたの物件と条件が近い物件の成約価格を参考にして査定額を算出します。 このとき、比較対象として選ばれた物件が本当に適切かどうかを確認することが重要です。   確認すべきポイント： 築年数は大きく異なっていないか 建物の状態（リフォーム済み、未改修など）は類似しているか 土地の形状や接道状況は同程度か 駅からの距離や周辺環境は似ているか   例えば、あなたの物件が築30年なのに、比較対象が築10年のリフォーム済み物件だった場合、当然査定額は低くなります。 また、土地の形状や接道状況も価格に大きく影響します。 旗竿地（敷地延長）や間口が狭い土地は、整形地に比べて評価が下がるのが一般的です。   査定書に記載された取引事例を見て、「なぜこの物件が比較対象に選ばれたのか」を担当者に質問してみましょう。 納得できる説明が得られるかどうかが、信頼できる不動産会社かどうかを見極めるポイントにもなります。 取引事例の選定が適切かどうかを確認することで、査定額の妥当性を判断する材料が得られます。 自身で不動産相場を調べる方法はこちら 流通性比率（市場性の調整）の妥当性 査定書に「流通性比率」という項目が記載されている場合があります。 これは、物件の売りやすさ（市場性）を考慮して価格を調整する係数のことです。 どんなに良い物件でも、市場の状況によっては買い手がつきにくいことがあります。   例えば、地域全体で不動産の売却物件が多く出ている場合や、買い手の需要が少ない時期などがあります。 流通性比率は通常、0.8〜1.0程度の範囲で設定されます。 これが低いほど「売りにくい物件」と判断されているということです。   確認すべきポイント： なぜこの比率が設定されたのか 地域の市場動向はどうなっているのか   ただし、この流通性比率の設定には不動産会社の主観が入る余地があります。 「なぜこの比率で減額されたのか」を明確に説明してもらうことが大切です。 曖昧な説明しか得られない場合は、その根拠をしっかり確認しましょう。   流通性比率の設定理由を理解することで、市場環境を踏まえた適正な価格判断ができます。 成約想定期間から見る価格設定の戦略 査定書には、提示された価格で「どのくらいの期間で売却できる見込みか」という想定が含まれています。 例えば、「3ヶ月以内の売却を想定した価格」なのか、「6ヶ月以上かけてじっくり売る価格」なのかで、査定額は変わってきます。   早期売却を目的とした査定の場合： 相場よりやや低めの価格設定 買い手がつきやすい価格帯を狙う 売主の事情（転勤、相続など）を考慮した戦略   時間をかけて高値売却を目指す査定の場合： 相場に近い、または相場より高めの価格設定 購入希望者が現れるまで待つ戦略 価格交渉の余地を残した設定   ここで重要なのが、あなた自身の売却スケジュールです。 「できるだけ早く現金化したい」という事情があるのか、「良い条件で買ってくれる人を待てる」のかによって、適切な価格戦略は変わります。 成約想定期間を確認することで、自分の売却計画に合った価格設定かどうかを判断できます。       売却後のトラブルを避けるためにマイナス要因は必ず伝える 査定額が低くなる理由を理解したら、次に重要なのが「物件のマイナス要因を隠さない」ことです。 ここでは、なぜ正直に伝えるべきなのか、そして具体的にどのような点に注意すべきかを解説します。 契約不適合責任とは？隠すと発生する法的リスク 不動産売却において、売主が最も注意すべきなのが契約不適合責任です。 これは、売却した不動産が「契約の内容に適合していない」場合、売主が買主に対して負う責任のことです（民法に基づく）。 契約不適合責任とは？詳細はこちら   具体的には以下のような場合が該当します。 契約時に説明していなかった重大な不具合が後から発覚した 告知すべき事項を隠していた 物件の状態について虚偽の説明をしていた   契約不適合があると判明した場合、買主は売主に対して以下の請求ができます。 追完請求（修補や代替物の引渡し） 代金減額請求 損害賠償請求 契約解除   特に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の不具合などの重大な欠陥を隠していた場合、引渡し後に発覚すると高額な修補費用や損害賠償を請求される可能性があります。 「査定額が下がるから黙っていよう」という判断は、後々大きなトラブルを招くのです。   物件の不具合を正直に伝えることは、売主自身を守るための重要な行動と言えます。 減額要因となる主な瑕疵の種類と具体例 では、具体的にどのようなマイナス要因を伝えるべきなのでしょうか。 ここでは、減額要因となる主な瑕疵（かし）の種類を見ていきましょう。   建物の物理的な問題 雨漏りの発生または過去の履歴 シロアリ被害の有無 給排水管の重大な不具合（水漏れ、詰まりなど） 床や壁の傾き 基礎のひび割れ 外壁の剥離や劣化   これらの問題は、修繕が必要な欠陥として査定額に大きく影響します。 特に構造に関わる問題は、買主の安全に直結するため必ず告知が必要です。   土地・立地環境の問題 過去の土壌汚染の履歴 地盤の軟弱性 隣地との境界が未確定 周辺の嫌悪施設（騒音源、墓地、工場など） 過去の浸水被害 隣人とのトラブル履歴   土地や周辺環境に関する問題も重要です。 土壌汚染や地盤の問題については、過去に工場や事業所があった履歴がある場合や、以前に調査を行った経緯がある場合は、その情報を伝えることが重要です。 これらは売買契約後に詳細な調査を行うことも多く、事前に完全に把握することは難しい場合もありますが、知り得る範囲での情報共有が求められます。 また、心理的な問題（事故物件など）も告知義務の対象となります。   法令上の問題 再建築不可の土地 建ぺい率・容積率オーバー 違法建築の疑い 市街化調整区域内の建物 接道義務を満たしていない   法律や条例による制限も重要な確認事項です。 特に再建築不可の土地は、建物を取り壊すと新たに建てられないため、大幅な減額要因となります。 土地が売れない理由、価格以外の要因について また、建築時に違法性があった場合、住宅ローンが組めない可能性もあり、買主にとって大きな問題となります（建築基準法に基づく）。   これらの法令上の制限を隠すと、売却自体が無効になるリスクさえあるのです。 マイナス要因を正直に伝えることで、適正な価格での売却と、売却後のトラブル回避が可能になります。 査定前に売主自身ができる事前対策 マイナス要因を正直に伝えることが重要だとわかりましたが、だからといって何もせずに査定を受ける必要はありません。 売主自身ができる事前対策を行うことで、査定時の印象を良くし、不必要な減点を避けることができます。   1.清掃と整理整頓 水回り（キッチン、浴室、トイレ）を念入りに清掃する 玄関周りを整理整頓する 窓ガラスを磨いて明るい印象にする 庭や外構の雑草を除去する   査定額に直接影響するわけではありませんが、第一印象が良ければ、査定担当者も前向きに評価してくれる可能性があります。   2.記録の整理 修繕履歴やリフォーム記録 設備の取扱説明書や保証書 建築確認済証や検査済証 新築時の図面   次に、物件に関する記録を整理しておきましょう。 これらの書類が揃っていると、物件の管理状態が良いという印象を与えられます。 また、査定がスムーズに進むというメリットもあります。   3.ホームインスペクションの活用 もし物件の状態に不安がある場合は、ホームインスペクション（建物診断）の実施を検討しましょう。 ホームインスペクションとは、専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を診断するサービスです。 インスペクションとは？費用とメリット   費用は5万円〜10万円程度かかりますが、以下のメリットがあります。 物件の正確な状態を把握できる 買主に対して透明性のある情報提供ができる 売却後のトラブルを予防できる 診断結果が売却時の安心材料になる   特に築年数が古い物件や、長期間空き家だった物件の場合、事前診断は有効な手段です。       よくある質問 査定額が低い場合、別の価格で売り出すことはできますか？ A.はい、可能です。   査定額はあくまで「このくらいで売れる見込み」という目安であり、実際の売出価格は売主が決定します。 ただし、査定額より高く設定すれば売却までの期間が長くなる可能性があり、逆に低く設定すれば早期売却が期待できます。   重要なのは、査定額の根拠を理解した上で、ご自身の売却スケジュールに合った価格戦略を立てることです。 売却が長引く原因と値下げのタイミングについて   当社では、ファイナンシャルプランナー（FP）の資格を持つ担当者が、お客様の資金計画も含めて最適な価格設定をアドバイスさせていただきます。 瑕疵を伝えると査定額が下がりますが、正直に言うべきですか？ A.はい、必ず正直に伝えるべきです。   確かに瑕疵を伝えると査定額は下がるかもしれません。 しかし、隠したまま売却すると、引渡し後に発覚した際に契約不適合責任を問われ、修補費用や損害賠償を請求される可能性があります。 その金額は、査定額の減額分を大きく上回ることがほとんどです。   また、正直に伝えることで、その瑕疵を理解した上で購入してくれる買主を探すことができ、売却後のトラブルを避けられます。 短期的な利益よりも、長期的な安心を優先することをお勧めします。 ホームインスペクションは必ず受けるべきですか？ ホームインスペクションは法律上の義務ではありませんが、以下のような場合は実施を検討する価値があります。   実施を検討すべきケース： 築20年以上の物件 長期間空き家だった物件 過去に雨漏りやシロアリ被害があった物件 建物の状態に不安がある場合   診断費用は5万円〜10万円程度かかりますが、売却後のトラブル予防という意味では十分に価値のある投資です。 また、診断結果を買主に提示することで、物件に対する信頼性が高まり、スムーズな取引につながるケースもあります。 当社では、相続不動産の売却にも豊富な経験がございますので、物件の状態に応じて適切なアドバイスをさせていただきます。       まとめ—査定書の理解が、安心できる不動産売却の第一歩 ここまで、不動産査定書で確認すべき減額理由と、売却後のトラブルを避けるための重要なポイントを解説してきました。 この記事の重要なポイントをまとめます。   査定額が低い理由を理解する 査定額には必ず根拠がある 取引事例との比較が適切かを確認する 流通性比率の設定理由を質問する 成約想定期間が自分の計画と合っているか確認する   マイナス要因は必ず正直に伝える 契約不適合責任のリスクを理解する 建物の物理的問題、土地環境、法令上の制限を告知する 隠すことで後々大きなトラブルになる可能性がある 査定書に不具合が記録されているか確認する   売主自身ができる準備 査定前の清掃と整理整頓 修繕記録など書類の準備 必要に応じてホームインスペクションを実施 査定担当者への質問を準備しておく   不動産の売却は、多くの方にとって人生で数回しか経験しない大きな取引です。 だからこそ、査定書の内容を正しく理解し、納得した上で売却を進めることが大切です。 査定額の根拠を理解し、物件の状態を正直に伝えることが、安心できる不動産売却の第一歩となります。   株式会社あこう不動産では宅地建物取引士とファイナンシャルプランナー（FP）の資格を持つ担当者が、査定書の見方から売却戦略まで、お客様の立場に立ってわかりやすくご説明いたします。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

先日、お客様から「不動産を売却したら、思ったより税金が高くてびっくりした」という相談を受けました。 実は、不動産の売却益にかかる税金は、所有期間によって税率が大きく変わります。 その差はなんと約2倍。   知らないと数百万円も損をする可能性があるんです。 今回は、不動産売却で失敗しないために絶対に知っておきたい「5年の壁」について、わかりやすく解説していきます。 不動産売却で「税金が倍になる」ケースがあるって本当？ 不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかります。 この税金、所有期間によって税率が大きく異なるんです。   所有期間が5年以下の場合は約40%、5年を超える場合は約20%。 （国税庁情報より）   つまり、売却のタイミングを少し調整するだけで、税金が半分近くになる可能性があるということです。 例えば、売却益が1,000万円出た場合を考えてみましょう。 所有期間が5年以下なら税金は約400万円ですが、5年を超えていれば約200万円で済みます。 不動産売却を検討している方にとって、この知識は必須と言えます。       所有期間5年が分かれ目｜短期譲渡と長期譲渡の基本を理解しよう 不動産の譲渡所得税は、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに分類されます。 それぞれの違いと税率について、詳しく見ていきましょう。 短期譲渡所得とは？税率は約40% 短期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の不動産を売却した場合の所得を指します。   税率は以下の通りです。 所得税：30% 住民税：9% 復興特別所得税：0.63％ 合計：39.63%　（国税庁情報より）   この税率、正直かなり高いですよね。 なぜこんなに高いのかというと、不動産の短期売買による投機的な取引を抑制する目的があるからです。 短期間で不動産を転売して利益を得る行為を防ぐため、あえて高い税率が設定されているんです。 長期譲渡所得とは？税率は約20% 一方、長期譲渡所得とは、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産を売却した場合の所得を指します。   税率は以下の通りです。 所得税：15% 住民税：5% 復興特別所得税：0.315％ 合計：20.315%　（国税庁情報より）   短期譲渡所得と比べると、税率が約半分になります。 長期保有を促進し、安定した不動産市場を維持するための制度設計です。 なぜこんなに税率が違うのか この税率の差には、明確な政策的意図があります。 不動産は本来、長期的に保有して活用するものという考え方が根底にあるんです。 短期間で売買を繰り返す投機的な取引は、不動産価格の乱高下を招き、市場を不安定にします。   そのため、短期売買には高い税率を設定し、長期保有には優遇税率を適用することで、健全な不動産市場の形成を図っているのです。 売主にとっては、この仕組みを理解して売却計画を立てることが、大きな節税につながります。       【重要】所有期間の数え方を間違えると大損する ここからが最も重要なポイントです。 所有期間の計算方法を間違えると、想定していた税率と違う結果になってしまいます。 特に注意すべき点を詳しく解説します。 起算日は「取得した日」から 所有期間の計算は、不動産を取得した日からスタートします。 この「取得した日」とは、代金を支払って引き渡しを受けた日のことです。 契約を結んだ日ではなく、実際に物件の引き渡しを受けた日が起点になります。   例えば、2020年3月に売買契約を結び、2020年4月1日に引き渡しを受けた場合、起算日は2020年4月1日になります。 この点を勘違いしている方が意外と多いので、注意が必要です。 判定日は「売却した年の1月1日」がポイント ここが最大の落とし穴です。 短期譲渡か長期譲渡かを判定するのは、売却した年の1月1日時点なんです。 売却日（引き渡し日）ではありません。 これを知らないと、大きな誤算が生じます。   例えば、2020年4月1日に取得した不動産を2025年4月20日に売却する場合を考えてみましょう。 取得から売却までは5年経過していますが、判定は2025年1月1日時点で行われます。 2025年1月1日時点では、2020年4月から4年9ヶ月しか経っていないため、短期譲渡として扱われます。   つまり、約40%の税率が適用されてしまう可能性があります。 1月1日基準で5年を超えるためには、2026年1月1日以降に売却する必要があります。 具体例で理解する所有期間の計算方法 実際の例で考えてみましょう。 ケース1：2019年10月1日に取得した不動産を売却する場合 2024年10月1日に売却：2024年1月1日時点で4年3ヶ月 → 短期譲渡（約40%） 2025年10月1日に売却：2025年1月1日時点で5年3ヶ月 → 長期譲渡（約20%）   わずか1年の違いで、税率が大きく変わることがわかります。   ケース2：2020年1月1日に取得した不動産を売却する場合 2025年1月1日に売却：2025年1月1日時点でちょうど5年 → 短期譲渡（約40%） 2026年1月1日に売却：2026年1月1日時点で6年 → 長期譲渡（約20%）   所有期間が5年ちょうどの場合は、5年「以下」として扱われるため、短期譲渡になります。 5年「超」でなければ長期譲渡にならない点に注意が必要です。 このように、1月1日を基準に判定されることを理解しておけば、最適な売却時期を見極めることができます。       相続した不動産の所有期間はどう数える？ 相続で取得した不動産の場合、所有期間の計算方法が通常とは異なります。 この点を知っておくと、相続不動産の売却計画が立てやすくなります。 被相続人の取得日から引き継げる 相続によって取得した不動産の所有期間は、亡くなった方（被相続人）が取得した日から計算されます。 相続した日からではありません。   例えば、父が2010年に購入した不動産を2023年に相続し、2024年に売却する場合を考えてみましょう。 相続したのは2023年ですが、所有期間の起算日は父が取得した2010年になります。 したがって、2024年1月1日時点で14年が経過しているため、長期譲渡として扱われます。   この制度のおかげで、相続直後に売却する必要がある場合でも、長期譲渡の優遇税率を受けられるケースが多いのです。 相続不動産なら長期譲渡になりやすい理由 相続不動産の多くは、被相続人が長年住んでいた自宅や、代々受け継がれてきた土地です。 そのため、取得から相続までに既に長い年月が経過していることが一般的です。 相続発生時点で既に5年を超えているケースがほとんどなので、相続後すぐに売却しても長期譲渡の税率が適用されます。   ただし、被相続人が取得してから5年以内に相続が発生し、すぐに売却する場合は、短期譲渡になる可能性もあります。 相続不動産を売却する際は、まず被相続人がいつその不動産を取得したのかを確認することが大切です。       さらにお得！10年超所有でマイホーム売却時の軽減税率が使える マイホームを売却する場合には、さらに有利な特例があります。 10年を超えて所有していた場合に適用できる制度について見ていきましょう。 10年超所有軽減税率の特例とは マイホーム（居住用財産）を売却する場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているときは、さらに低い税率が適用されます。   通常の長期譲渡所得の税率は約20%ですが、この特例を使うことで、さらに税負担を軽減できるのです。 ただし、あくまでも居住用の不動産が対象で、投資用マンションや賃貸物件には適用されません。 6,000万円までは約14%の税率に軽減 この特例を利用すると、譲渡所得のうち6,000万円までの部分について、以下の軽減税率が適用されます。 所得税：10% 住民税：4% 復興特別所得税：0.21% 合計：14.21%   6,000万円を超える部分については、通常の長期譲渡所得と同じ約20%の税率になります。 例えば、売却益が1,000万円の場合、全額が約14%の税率で計算されるため、税額は約140万円です。 もし通常の長期譲渡所得（20%）で計算すると約200万円になるので、約60万円も節税できることになります。 特例を受けるための要件 この特例を受けるには、いくつかの要件があります。 （租税特別措置法に基づく）   主な要件は以下の通りです。 自分が住んでいた家を売却すること 売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと 親子や夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと   また、3,000万円特別控除との併用も可能です。 3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得に対して、この軽減税率が使えるため、さらに大きな節税効果が期待できます。       よくある質問 Q1. リフォームや増築をした場合、取得日は変わる？ A.いいえ、リフォームや増築をしても取得日は変わりません。   あくまでも当初その不動産を取得した日が基準になります。 ただし、建物を取り壊して新築した場合は、新しい建物の完成日が取得日になります。 Q2. 不動産を売却しても利益が出ない場合、短期・長期は関係ない？ A.はい、売却しても利益（譲渡所得）が出ない場合は、短期譲渡か長期譲渡かを気にする必要はありません。   譲渡所得税は、あくまでも「利益が出た場合」にかかる税金です。 購入価格や諸経費を差し引いた結果、利益がゼロまたはマイナス（譲渡損失）になる場合は、そもそも課税されません。   したがって、所有期間が5年以下でも5年超でも、税金面での違いは生じないのです。 売却前に利益が出るかどうかを計算し、まずは査定を受けることをお勧めします。       まとめ｜売却タイミングの見極めが節税の第一歩 不動産売却における税金は、所有期間によって大きく変わります。   今回お伝えした重要なポイントをもう一度おさらいしましょう。 所有期間5年以下は約40%、5年超は約20%の税率が適用される 判定基準は「売却した年の1月1日時点」での所有期間 取得日から5年「超」でなければ長期譲渡にならない 相続不動産は被相続人の取得日から所有期間を引き継げる マイホームは10年超所有で約14%の軽減税率が使える 引き渡し時期の調整で税率を有利にできる場合がある   売却を急ぐ理由がなければ、1月1日を基準に所有期間を計算し、長期譲渡の税率が適用されるタイミングまで待つことをお勧めします。 数ヶ月待つだけで数百万円の節税になることも珍しくありません。   株式会社あこう不動産では、長崎県大村市を中心に、不動産売却のお手伝いをしています。 「自分の不動産はいつ売るのがベストなのか」 そんな疑問をお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。   オンラインでのご相談にも対応しています。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

住宅ローンがまだ残っているけど、家を売らないといけない状況になった」 転勤、離婚、住み替え、相続など、人生にはさまざまな転機があります。 そんなとき、多くの方が抱く疑問が「ローンが残っていても家は売れるの？」ということではないでしょうか。   住宅ローンが残っていても不動産を売ることは十分に可能です。 ただし、通常の取引とは異なる特殊な手続きが必要になります。 この記事では、ローン返済中の不動産売却について、知っておくべき重要なポイントを分かりやすく解説していきます。 住宅ローン返済中でも不動産売却は可能な理由 住宅ローンが残っている不動産でも売却することができます。 住宅ローン契約書には「金融機関の承諾なく担保不動産を譲渡・賃貸してはならない」という条項があります。 これは、ローンを完済するまで自由に不動産を売買や賃貸ができないという取り決めです。   しかし、売買代金を使って住宅ローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消するという手続きを経て、売却と同時にローンを完済できれば、法的な問題なく不動産を売ることができます。       売却に必要な「同時決済」とは？手続きの流れ ローン返済中の不動産売却では「同時決済」という特別な手続きが行われます。 同時決済とは、不動産の売買代金の受け渡しと同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する一連の手続きのことです。   同時決済の具体的な流れ： 売買契約の成立 買主との間で売買契約を締結します 決済日の調整 売主、買主、金融機関、司法書士の都合を合わせて決済日を決定します 売買代金の受け渡し 買主から売主へ売買代金が支払われます ローンの一括返済 受け取った売買代金で住宅ローンを完済します 抵当権の抹消 司法書士が抵当権抹消登記を行います 所有権の移転 買主への所有権移転登記が完了します   この一連の手続きは、司法書士の立ち会いのもとで同日に行われるため、法的な安全性が確保されています。       アンダーローンとオーバーローン ローン返済中の不動産売却では、売却価格とローン残債の関係によって大きく2つのパターンに分かれます。 アンダーローン（売却益が残るケース） アンダーローンとは、売却価格がローン残債を上回る状態のことです。   アンダーローンのメリット： 売却代金でローンを完済でき、手元に資金が残る 売却手続きが比較的スムーズに進む 次の住居購入資金として活用できる   アンダーローンの場合、売却益に対して譲渡所得税が課税される可能性があります。 ただし、居住用不動産には3,000万円の特別控除が適用されるケースが多いため、実際に税金がかかることは少ないのが現状です。 オーバーローン（自己資金が必要なケース） オーバーローンとは、不動産の売却価格が、現在残っている住宅ローンの残債額を下回ってしまう状態のことです。 特に、購入から日が浅い物件や、頭金をほとんど入れなかった物件で発生しやすい傾向があります。   オーバーローンがもたらす課題とリスク： 売却代金だけではローンを完済できない: 売却が成立しても、手元に入ったお金だけでは銀行への返済が足りません。   不足分は自己資金で補填が必要: ローンを完済し、抵当権を抹消しなければ買主に引き渡せないため、不足分は売主様ご自身で現金を用意する必要があります。   売却自体が不可能になるリスク: 自己資金を用意できない場合、ローンを完済できず、結果として売却自体を諦めざるを得ない状況に陥ってしまいます。   オーバーローンの場合は、売却活動を始める前に、「いくらの売却価格ならローンを完済できるか」を正確に把握し、不足の自己資金をどう工面するかという事前の資金計画と戦略的な売却活動が非常に重要になります。       売却前に必ず確認すべき3つのポイント ローン返済中の不動産売却を成功させるためには、事前の準備が必要です。 現在のローン残高を正確に把握する まず最初に行うべきは、現在の住宅ローン残高の正確な確認です。   確認方法： 金融機関から送られる残高証明書をチェック インターネットバンキングで残高照会 金融機関へ直接確認   毎月の返済額と残高は異なります。 元金と利息の内訳を含めて、正確な残債額を把握することが必須です。 不動産の適正価格を知るための査定のコツ 売却価格の目安を知るために、不動産の査定を受けることが重要です。   査定を受ける際のポイント： 地域に詳しい不動産会社を選ぶ 査定根拠を明確に説明してもらう 売却にかかる諸費用を事前に教えてもらう 市場動向についても相談する 売却開始まで期間がある場合、価格変動も考慮する   査定額とローン残債＋諸費用を比較することで、アンダーローンかオーバーローンかが判明します。 信頼できる不動産会社の選び方 ローン返済中の不動産売却では、専門知識を持った信頼できる不動産会社選びが成功の鍵となります。   選ぶべき不動産会社の特徴： 売値を決める前に諸費用の見積もりを提示してくれる 司法書士や金融機関との連携ができる 地域の市場動向に精通している 担当者が宅地建物取引士の資格を持っている   複雑な手続きを円滑に進めるためには、経験豊富な専門家のサポートが不可欠です。       よくある質問｜住宅ローン残債がある不動産売却のQ&A Q1. 売却にかかる期間はどのくらいですか？ A. 一般的に3～6か月程度です。 適正価格の販売で、査定から売買契約まで2～3か月、契約から決済まで1～3か月が目安となります。 Q2. 売却時にかかる費用はどのようなものがありますか？ A. 主な費用は以下の通りです。 仲介手数料 司法書士報酬 境界確認費用 ローン一括返済手数料 印紙税 譲渡所得税（利益が出た場合） Q3. 離婚時の不動産売却で注意すべきことはありますか？ A. 共有名義の場合は両者の合意が必要です。 また、財産分与の取り決めを事前に明確にしておくことが重要です。       まとめ｜専門家への相談で安心・確実な売却を実現 住宅ローンが残っている不動産の売却は、決して不可能ではありません。   重要なポイントをまとめると以下の通りです： 売却代金でローンを完済する「同時決済」により売却可能 アンダーローンとオーバーローンで対応方法が大きく異なる 事前のローン残高確認と適正価格査定が成功の鍵 専門知識を持った信頼できる不動産会社選びが重要   特に、オーバーローンの場合は自己資金の準備が必要になるため、早めの相談と計画的な進行が求められます。 住宅ローン関連の売却実績が豊富で、地域に精通した不動産会社に相談することで、安心して売却を進めることができます。   不安な点や疑問がある場合は、まず専門家に相談されることをおすすめします。 適切なアドバイスを受けることで、スムーズで確実な売却が実現できるでしょう。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。