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不動産を購入するとき、多くの方が住宅ローンを利用されますよね。 でも、もし契約した後にローンが通らなかったらどうなるんだろう？ 手付金は戻ってくるの？ 違約金を払わないといけないの？   そうした買主の不安を解消するために「融資特約（住宅ローン特約）」という仕組みがあります。 この特約があるかないかで、数百万円の手付金が戻ってくるかどうかが決まることもあるんです。   今回は、融資特約の仕組みから注意点まで、買主側も売主側も知っておくべきポイントを詳しく解説していきます。 融資特約（住宅ローン特約）とは何か？ 融資特約について、まずは基本的な定義と目的を理解しましょう。 融資特約とは、不動産の売買契約において、買主が住宅ローンの審査に落ちて融資を受けられなかった場合に、契約を無条件で解除できる特別な取り決めのことです。   この特約は、不動産売買契約書の中に条項として記載されるのが一般的です。 通常、不動産の売買契約を結ぶときには、買主は売主に対して「手付金」を支払います。 契約後に買主側の都合で契約を解除する場合、この手付金は基本的に返ってきません。 【手付金とは？種類と相場について】   しかし、融資特約がある場合、ローンが通らなかったという理由であれば、手付金は全額返還され、違約金も発生しないという大きなメリットがあります。 これは買主にとって非常に重要な保護措置といえるでしょう。       融資特約が必要な理由｜買主を守る仕組み なぜ融資特約という仕組みが必要なのか、その背景を見ていきましょう。 不動産購入を検討している買主は、通常、売買契約を結ぶ前に金融機関で「事前審査」を受けます。 この事前審査に通過すると、「おそらくローンは大丈夫だろう」という見込みが立つため、買主は安心して契約に進むわけです。   ところが、事前審査に通過していても、契約後に受ける「本審査」で否決されるケースがゼロではありません。 事前審査と本審査では、審査する内容や厳格さが異なるためです。 もし融資特約がない状態で本審査に落ちてしまったら、どうなるでしょうか？   買主は契約を履行する義務があるため、現金で購入するか、契約を解除するしかありません。 契約を解除する場合、手付金は放棄しなければならず、さらに違約金として売買代金の10～20％程度を支払う必要が生じることもあります。   数千万円の不動産であれば、数百万円から一千万円以上の損失になる可能性もあるんです。 そうした予期せぬ金銭的リスクから買主を守るために、融資特約という仕組みが設けられています。 買主にとっては、安心して不動産購入に臨むための「安全装置」のような役割を果たしているといえるでしょう。       融資特約が適用される条件｜買主の努力義務とは 融資特約があれば必ず契約を解除できるわけではありません。適用には条件があります。 融資特約を有効に使うためには、いくつかの重要な条件をクリアする必要があります。 まず大前提として、金融機関の本審査が否決されたことが必要です。 事前審査の段階では特約は適用されません。   ここで特に注意したいのが、買主には「融資を受けるために誠実に努力する義務」があるという点です。 これは非常に重要なポイントなので、具体的に見ていきましょう。   以下のような場合、買主の過失とみなされ、融資特約による解除が認められない可能性があります。 金融機関から求められた書類を期限内に提出しなかった 収入や負債について虚偽の申告をした 契約後に新たな借入れを行い、返済能力が低下した 転職や退職をして収入状況が大きく変わった 審査に必要な手続きを怠った   つまり、買主自身の不注意や故意によって融資が実行されなかった場合は、特約による保護は受けられないということです。 この場合、通常の契約解除と同じく、手付金の放棄や違約金の支払い義務が生じる可能性があります。   融資特約はあくまでも「買主の責によらない理由」でローンが通らなかった場合の救済措置であることを理解しておきましょう。       特約解除の期限を過ぎるとどうなる？ 融資特約には必ず「期限」が設定されており、この期限管理が最も重要なポイントです。 融資特約には、必ず「解除期日（期限）」が設定されています。 この期日は契約書に明記され、一般的には契約締結から1ヶ月程度の範囲で設定されることが多いです。 【売買契約書の確認事項の詳細はこちら】   たとえば、解除期日が「契約から3週間後の◯月◯日まで」と設定されているとします。 この期日までに融資の承認が得られず、買主が特約に基づいて契約解除の意思表示をすれば、白紙解除が成立します。   しかし、期日を1日でも過ぎてしまうと、その後にローンが否決されても、もはや融資特約は使えません。 この場合、買主が契約を解除するには「手付金を放棄する」という方法しかなくなってしまいます。 最悪の場合、違約金の支払い義務まで生じる可能性があります。   実務では、金融機関の審査に時間がかかり、期限ギリギリになることも珍しくありません。 そのため、契約時に設定される解除期日が現実的な日程かどうかを必ず確認しておくことが大切です。   もし審査に時間がかかりそうな場合は、売主と交渉して、期限を延ばしてもらうことも検討しましょう。 期限管理を怠ると数百万円の損失につながる可能性があるため、十分な注意が必要です。       売主側が知っておくべき融資特約のリスクと対策 融資特約は買主を守る仕組みですが、売主側にもリスクがあります。 対策を知っておきましょう。 買主の事前審査通過を確認する 売主としては、契約した後に融資特約で解除されてしまうと、その間に他の買主候補を逃してしまう可能性があります。 そのため、買付申込を受ける段階、もしくは売買契約までに、買主が金融機関の事前審査を通過しているかどうかを確認することが重要です。 【買付証明書（買付申込書）の役割とは】   事前審査通過済みの買主であれば、本審査で否決されるリスクは低く、取引の確実性が高まります。 不動産会社を通じて、買主の事前審査の状況を確認してもらうようにしましょう。   もちろん、事前審査を通過していても本審査で落ちる可能性はゼロではありませんが、リスクを減らすための有効な手段といえます。 解除期日の設定は慎重に 売主側としては、融資特約の解除期日はできるだけ短く設定したいところです。 期日が長いと、その分、契約が宙に浮いている期間が長くなり、もし解除になった場合に次の買主を探すまでの時間がかかってしまいます。   しかし、あまりに短い期日を設定すると、買主側が本審査を間に合わせられない可能性があります。 一般的には、金融機関の本審査には1週間から2週間程度かかることが多いです。 契約締結から3週間〜1ヶ月程度の期日設定が現実的なラインといえるでしょう。   買主の事情や金融機関の審査期間を考慮しながら、適切な期日を設定することが大切です。 確実性の高い買主を見極める もし複数の買付申込があった場合、どの買主を選ぶかは重要な判断です。 単純に「高い価格を提示した買主」を選びたくなりますが、現金購入の買主や、事前審査をしっかり通過している買主の方が、融資特約による解除リスクが低く、結果的に確実な取引につながることがあります。   売主としては、価格と確実性のバランスを見ながら、総合的に判断することが重要です。 不動産会社の担当者とよく相談して、最適な買主を選ぶようにしましょう。       よくある質問 融資特約について、寄せられる質問にお答えします。 Q. 買主の転職や収入減で審査が通らない場合も特約は使える？ A. これは非常にデリケートな問題で、ケースバイケースの判断になります。   契約締結後に転職や退職をした場合、それは「買主の責に帰すべき事由」とみなされ、融資特約による解除が認められない可能性が高いです。   金融機関は、申込時の収入状況を前提に審査を行います。 契約後に自ら転職して収入が下がったり、勤続年数がリセットされたりすれば、それは買主の行動によって融資が受けられなくなったと判断されます。   一方、会社の倒産やリストラなど、買主の意思によらない収入減少の場合は、融資特約が適用される可能性があります。   ただし、この判断は個別の事情によって異なるため、もし該当する状況になった場合は、すぐに契約書を作成した不動産会社に相談することをお勧めします。   基本的には、契約締結から融資実行までの間は、転職や大きな借入れなど、自分の信用状況に影響を与える行動は避けるべきです。 Q. 売主が手付金を使ってしまった場合はどうなる？ A. 融資特約によって契約が白紙解除になった場合、売主は受け取っていた手付金を速やかに全額返還する義務があります。   もし売主が手付金を使ってしまっていても、この返還義務は免除されません。 売主が返還できない場合は、契約不履行として損害賠償請求の対象になる可能性もあります。       まとめ｜融資特約を正しく理解して安心な不動産取引を 融資特約（住宅ローン特約）は、買主が住宅ローンの本審査に落ちた場合に、契約を白紙解除できる重要な仕組みです。 この特約があることで、買主は手付金の返還を受けられ、違約金の支払いも免除されます。   ただし、融資特約を有効に活用するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。   売主が注意すべきポイントは以下の通りです。 買主が事前審査を通過しているかを確認し、取引の確実性を見極める 解除期日の設定は、現実的な審査期間を考慮して慎重に行う 複数の買付がある場合は、価格だけでなく確実性も考慮して買主を選ぶ 受け取った手付金は、万が一の白紙解除に備えて別途保管しておく   買主が注意すべきポイントは以下の通りです。 契約前に必ず事前審査を受けて、融資の見込みを確認しておく 融資を受けるために誠実に努力し、必要書類の提出や手続きを怠らない 解除期日を厳守し、余裕を持ったスケジュール管理を行う 契約後の転職や新たな借入れなど、信用状況に影響する行動は避ける   融資特約は、不動産売買における重要な保護措置ですが、その効果を最大限に活かすには正しい知識と適切な行動が必要です。 不動産取引は高額な買い物であり、一つの判断ミスが大きな損失につながる可能性があります。 もし融資特約について不安な点や疑問がある場合は、契約前に必ず不動産会社の担当者に確認するようにしましょう。   当社では融資特約の設定から契約書の確認まで、安心して取引を進められるようお手伝いいたします。 まずはお気軽にご相談ください。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。 長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

不動産を売却しようと思って不動産会社に相談すると、必ず出てくる「宅建士」という言葉。 「何をしてくれる人なんだろう？」「資格があれば安心なの？」   初めての不動産売却では、専門用語が多くて戸惑いますよね。 実は宅建士は、あなたの不動産取引を法的に守ってくれる重要な存在です。 ただし、資格があるからといって全てを任せきりにしてしまうと、思わぬ落とし穴にはまることもあります。   今回は、宅建士の役割と、売却を失敗しないために確認すべきポイントを解説します。 宅建士とは？不動産取引で欠かせない国家資格者 不動産売却を進めるうえで、必ず関わることになる宅建士について、まずは基本的な知識を押さえておきましょう。 宅地建物取引士の正式な定義 宅地建物取引士（略して宅建士）とは、不動産取引の安全を守る専門家として国が認めた国家資格者のことです。 正式には宅地建物取引業法（宅建業法）に基づいて設けられた資格で、不動産の売買や賃貸の仲介において重要な役割を担っています。   一般の方にはわかりにくい法的なリスクや権利関係を整理し、公平で安心な取引ができるようサポートすることが宅建士の使命です。 高額な金銭が動く不動産取引だからこそ、専門知識を持った資格者が間に入ることで、トラブルを未然に防ぐことができるのです。 なぜ不動産会社に宅建士が必要なのか 不動産会社には、法律で宅建士を置くことが義務付けられています（宅地建物取引業法）。 具体的には、従業員5人につき1人以上の割合で「専任の宅建士」を配置しなければならないというルールがあります。 つまり、どの不動産会社でも必ず宅建士が在籍しているということです。   これは、不動産取引が一般の消費者にとって複雑でリスクが高いため、専門家による確認と説明を義務化することで、取引の安全性を担保するための仕組みなのです。 宅建士がいない不動産会社は、そもそも営業ができません。 それだけ重要な存在だということですね。       宅建士だけができる3つの独占業務 宅建士には、資格を持っている人しか行えない特別な業務があります。 これを「独占業務」と呼び、不動産取引の核心部分を担当します。 重要事項説明（重説）とは 重要事項説明（略して重説）とは、契約を結ぶ前に、物件に関する重要な情報を買主や借主に説明することです。   説明する内容は多岐にわたります。 物件の権利関係（所有者は誰か、抵当権はついているかなど） 法令上の制限（建築基準法や都市計画法による規制） インフラの状況（上下水道、電気、ガスの整備状況） 契約の解除に関する事項 その他、取引の判断に影響する事項   この説明は、宅建士が宅建士証を提示したうえで、対面またはオンラインで行うことが義務付けられています（宅地建物取引業法第35条）。 無資格者が説明することは法律違反となります。 重要事項説明書への記名 重要事項説明を行った後は、その内容をまとめた「重要事項説明書」という書面を交付します。 この書面には、説明を行った宅建士が自らの氏名を記載（記名）しなければなりません。 記名することで、説明内容に対して責任を持つという意思表示になります。   以前は印鑑による押印が必須でしたが、法改正により現在は記名のみで有効となりました（宅地建物取引業法）。 これにより、オンラインでの電子契約も広く普及しています。 契約書（37条書面）への記名 売買契約が成立した後には、契約内容を記載した「37条書面」と呼ばれる契約書を作成します（宅地建物取引業法第37条） この契約書にも、宅建士が記名する必要があります。 契約内容に間違いがないことを確認し、証明する役割を果たします。 【売買契約書の確認事項について】   重要事項説明書と同様に、電子契約にも対応しています。 これら3つの独占業務は、宅建士の資格を持たない人が行うことは一切認められていません。 つまり、不動産取引において宅建士は必ず関わる存在だということです。       宅建士が関わることで売主が得られる3つのメリット 宅建士がいることで、売主であるあなたにはどんなメリットがあるのでしょうか。 専門知識による物件リスクのチェック 不動産には、一般の方では気づきにくいリスクが潜んでいます。   例えば以下のようなポイントです。 土地の境界が曖昧になっていないか 水害ハザードマップでの危険度はどうか 抵当権などの権利関係に問題はないか 建築基準法による接道義務を満たしているか   こうした専門的な視点から物件を確認し、リスクを洗い出してくれます。 見落としがちな重要ポイントをプロの目でチェックしてもらえることは、大きな安心材料です。 法律に基づいた公平な取引の実現 不動産取引には、民法や宅地建物取引業法など、多くの法律が関わります。 宅建士は、これらの法律知識をもとに、売主と買主の双方にとって公平な取引となるよう調整します。 どちらか一方だけが有利になる契約内容を防ぎ、適正な取引を実現する役割を担っているのです。   特に初めての売却では、何が適正なのか判断が難しいもの。 法律の専門家である宅建士がいることで、不当な契約を回避できます。 【不動産売却前のNG行動のリスク】 トラブル防止と信頼性の担保 宅建士には、守秘義務や信義誠実の義務が課せられています。 万が一、説明不足や過失があった場合には、資格停止や免許取り消しなどの厳しい処分が下されます（宅地建物取引業法）。   そのため、高い倫理性を持って業務にあたることが求められています。 専門家が間に入ることで、取引全体の信頼性が高まるのです。       宅建士がいても安心できない？注意すべき3つのポイント 宅建士は心強い味方ですが、資格があるからといって全てを任せきりにするのは危険です。 注意すべきポイントを押さえておきましょう。 資格保有と営業スキルは別物 宅建士はあくまで法律の専門家であり、営業のプロとは限りません。   資格を持っていても、以下のようなスキルが必ずしも備わっているわけではないのです。 地域の相場観や市場動向の把握 効果的な売却戦略の立案 買主との交渉力 マーケティングや広告のノウハウ   特に不動産売却では、適正価格の設定や販売活動の質が成否を左右します。 資格の有無だけでなく、担当者の経験や実績も確認することが大切です。 形式的な説明で終わらせないための準備 重要事項説明書は、専門用語が多い書類です。 そのため、説明がさらっと読み上げられるだけで終わってしまうことも少なくありません。 当日初めて内容を聞いても、理解するのは困難です。   形式的な説明で終わらせないためには、以下の準備をしておきましょう。 不動産売却における一般的な注意点をあらかじめ調べておく 自分の物件で特に気になるポイント（境界、インフラなど）を整理しておく 説明当日は、わからない用語があればその場で質問する   受け身の姿勢ではなく、能動的に内容を理解しようとする姿勢が重要です。 資格より大切な「担当者の誠実さ」の見極め方 宅建士の資格は、あくまで最低限のラインです。 本当に大切なのは、担当者が誠実に対応してくれるかどうか。   以下のような点をチェックしてみてください。 物件のデメリット（雨漏り履歴、隣人トラブルなど）も包み隠さず話してくれるか こちらの質問に対して曖昧な回答をせず、わからないことは調べて答えてくれるか 急かさず、こちらのペースで進めてくれるか   誠実な担当者は、売却を成功させるための最大のパートナーになります。 人柄や対応の丁寧さを最重要視しましょう。 【不動産売却でよくある業者とのトラブルを避けるための方法】       よくある質問 ここからは、宅建士に関してよく寄せられる疑問にお答えします。 Q. 宅建士がいない不動産会社と取引しても大丈夫？ A. いいえ、宅建士がいない不動産会社は法律違反で営業できません。   宅地建物取引業法により、不動産会社には従業員5人につき1人以上の専任宅建士を置くことが義務付けられています。 取引を進める前に、必ず宅建士が在籍しているか確認しましょう。 都道府県の担当窓口で、その会社が正式な免許を持っているかも調べることができます。 Q. 重要事項説明はオンラインでも受けられる？ A. はい、法改正により現在はオンラインでの重要事項説明も認められています。   ただし、以下の条件を満たす必要があります。 宅建士が宅建士証を画面に映して提示すること 映像と音声が途切れず、双方向でやり取りできる環境であること 事前に重要事項説明書が手元に届いていること   遠方に住んでいる場合や、移動が難しい場合でも安心して取引を進められます。 当社でもオンライン対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。 Q. 宅建士の説明が理解できなかった場合はどうすればいい？ A. 遠慮せずに、その場で「もう一度説明してください」と伝えましょう。   重要事項説明は、取引内容を理解することが目的です。 わからないまま契約を進めると、後々トラブルになる可能性があります。 納得できるまで質問することは、あなたの権利です。 誠実な宅建士であれば、丁寧に説明し直してくれるはずです。 Q. 家族が代わりに重要事項説明を受けることはできる？ A. 原則として、契約当事者本人が説明を受ける必要があります。   ただし、やむを得ない事情がある場合は、代理人が説明を受けることも可能です。 その場合、委任状など代理権を証明する書類が必要になります。 また、家族が同席して一緒に説明を聞くことは問題ありません。 特に高齢の売主の場合、家族が同席することで理解を助けたり、後で内容を確認したりできるためおすすめです。 事前に不動産会社に相談しておくとスムーズです。       まとめ：宅建士の役割を理解して安心できる不動産売却を 宅建士は、不動産取引の安全を守る国家資格者です。 重要事項説明や契約書への記名など、法律で定められた独占業務を通じて、公平で安心な取引をサポートしてくれます。   ただし、資格があるからといって全てを任せきりにするのではなく、売主自身も主体的に取引内容を理解しようとする姿勢が大切です。 宅建士証の提示を必ず確認する 疑問点は納得できるまで質問する 担当者の誠実さを見極める   これらのポイントを押さえておきましょう。 初めての売却で不安なことがあれば、経験豊富な担当者に相談することをおすすめします。 当社では、代表者自身が宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持ち、責任を持って現場を担当しています。   まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [無料査定を依頼する]   [不動産について相談する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。 長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

不動産の売却を決めたとき、多くの売主様が気になることの一つが「過去に何かあった物件だったら、どこまで買主に伝えるべきか」という疑問です。 特に、建物内で事件や事故、亡くなられた方がいた場合、「これは絶対に伝えなければならないのか」「どの程度まで詳しく説明する必要があるのか」といった不安を抱えることは珍しくありません。   実は、この問題に関して、国土交通省が明確なガイドラインを策定しています。 正しい知識を持たずに対応すると、売却後に買主様からのクレームや損害賠償請求に発展するリスクがあります。   本記事では、不動産売却における「心理的瑕疵の告知義務」について、国土交通省のガイドラインに基づいて、売主様が知るべき判断基準と対策を詳しく解説します。 心理的瑕疵が発生する理由｜なぜ売主は告知義務を負うのか まずは、「心理的瑕疵とは何か」と、「なぜ売主にそれを伝える義務があるのか」という基本的な考え方を押さえておきましょう。 心理的瑕疵の定義 心理的瑕疵とは、物理的な破損や老朽化ではなく、物件の過去に起きた出来事が原因で、買主が精神的な不安を感じ、購入意欲に影響を与える事実のことを指します。   例えば、以下のようなケースが該当します。 建物内での殺人や傷害事件 建物内での自殺 建物内での事故死 特殊清掃が必要となるほどの孤独死   これらは、物件の構造や機能に直接的な問題がなくても、心理的な理由から購入を躊躇する買主が多いという事実から生まれた概念です。 なぜ告知義務が存在するのか 買主様は、物件の過去を知らずに購入することで、想定していなかった精神的なストレスを受けることになります。 不動産取引において、買主が正確な情報に基づいて判断できることは、取引全体の公平性と信頼性を支える重要な原則です。   売主が知っている重要な事実を隠して売却すると、買主はその事実を知った後、以下のようなトラブルに発展する可能性があります。 契約不適合責任の追及：修繕費用の負担や損害賠償請求 代金の減額請求 売買契約の解除 長期的な関係悪化とそれに伴う法的紛争 【契約不適合責任とは】   つまり、売主が正直に告知することは、買主を守るだけでなく、売主自身のリスク回避にもつながる重要な手続きなのです。       国土交通省ガイドライン（2021年）で定める告知ルール｜判断基準の詳細 2021年、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。 このガイドラインは、どのような場合に告知が必要なのか、そうでないのかを明確に示す判断基準として機能しています。 告知が原則として必要なケース 不動産が取引の対象となっている建物内で、以下の事案が発生し、売主（または宅地建物取引業者）がそれを認識している場合、原則として告知が必要です。 殺人事件 自殺 原因が明確でない死亡事案 通常では発生しない事故による死亡   これらのケースは、買主の判断に重大な影響を及ぼす可能性が高いという判断に基づいています。 事件性や突然性が高い死亡事案は、時間が経過していても買主にとって重要な判断材料となるため、積極的な告知が求められます。 【建物売却トラブル事例】 告知が原則として不要なケース 一方で、日常生活の中で自然に発生する以下のような事案については、原則として告知する必要がないとされています。 自然死や病気による死亡 老衰による死亡 日常的な生活の中での予期しない事故（例：階段での転倒、食べ物の誤嚥）   これらは、どの物件でも起こり得る一般的な事柄であり、物件そのものの価値を低下させるものではないという考え方が根拠となっています。   ただし、重要な例外があります。 たとえ上記に該当する自然死や事故死であっても、以下の状況では告知が必要になることがあります。 特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合 事件性や社会的な周知性が特に高い場合 周辺住民からの認知度が極めて高い事案   国土交通省ガイドラインによって、告知すべき事案と不要な事案が明確に分類されています。 売買取引における告知期間の考え方 心理的瑕疵の告知ルールで注意すべき重要なポイントが、売買取引と賃貸借取引では期間の考え方が異なるという点です。   ・事件性・事故性のある死亡事案の場合 殺人、自殺、原因不明の死といった事件性の高い事案については、売買取引では期間の定めがありません。 つまり、事案が発生してから10年経過していても、20年経過していても、買主の判断に重要な影響を与える可能性があると判断される場合は、告知が必要という判断になります。   ・特殊清掃が必要な自然死・事故死の場合 賃貸借取引では「概ね3年間」が告知の目安とされています。 しかし、売買取引では期間の経過にかかわらず、その死亡事案の具体的な状況を総合的に考慮して、その都度判断する必要があります。 たとえ数年前の出来事であっても、物件の価値や買主の判断に影響を与えるかどうかという個別的な検討が求められるわけです。   売買取引では告知期間に明確な区切りがなく、個々の事案を総合的に判断する慎重な対応が必要とされています。       売主が後悔しないための3つの重要ポイント｜プライバシーと誠実な告知のバランス ガイドラインを理解した上で、実際の売却活動を進める際に、売主様が気をつけるべき3つの重要なポイントをご説明します。 ポイント1：知っている情報はすべて書面に記載する 売主様が知っている事実については、可能な限りすべて物件状況確認書（告知書）に記載することが原則です。 「これくらいなら言わなくてもいいか」といった自己判断は、後々のトラブルの原因になりやすいです。 口頭での説明だけでは、後日『伝えた』『伝えていない』という水掛け論に発展するリスクがあるからです。   物件状況確認書という書面に残すことで、売主と買主の間に明確な記録が残り、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。 特に心理的瑕疵に関わる事項は、「書面に残す」という対応が売主様自身を守る最も確実な方法です。 【不動産売却の告知義務｜告知書に何を書くべきか】 ポイント2：プライバシー保護と事実の告知のバランスを取る 告知が必要だからといって、亡くなった方の氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死亡の状況、発見時の様子といったプライバシー情報をすべて開示する必要はありません。 買主に必要な情報は、「いつ、どこで、どのような種類の事案があったか」という事実のみです。   例えば、以下のように表現することで、買主に正確な情報を伝えながらも、故人のプライバシーを守ることができます。 「〇年〇月に、この建物内で自然死がありました」 「〇年に、この物件で突発的な事故がありました」   こうした表現方法により、買主は購入判断に必要な事実を得ながら、故人やご遺族のプライバシーも適切に保護できるバランスが実現します。 ポイント3：判断に迷ったら必ず専門家に相談する 心理的瑕疵に関する告知の必要性は、その影響の度合いや物件の個別的な事情によって大きく異なるため、判断が難しい局面が多々あります。 例えば、「かなり昔の事案だが、地域での知名度が高い」といったケースや、「自然死だが、特殊清掃が必要だった」といった複合的な状況では、一概には判断できないでしょう。   少しでも判断に迷う場合は、必ず不動産会社の担当者や、不動産に関する専門家に相談することをお勧めします。 専門家の意見を聞くことで、ガイドラインの解釈に基づいた適切な告知内容を決定でき、売却後のリスクを最小限に抑えることができます。       よくある質問｜心理的瑕疵の告知に関する疑問をすべて解決 売主様からよくいただく質問について、お答えします。 Q.売却前に知らなかった事案は告知しなくていい？ A. 基本的に、売主様が知らなかった事案については、告知義務は発生しません。   しかし、「実は知っていた」という状況になると責任を問われる可能性が高くなります 例えば、ご親族から聞かされていた、近所の方から以前に聞いたことがある、といった場合は、それが「売主が認識している情報」となり、告知が必要になる可能性があります。 Q.事案が起きた部屋と別の部屋なら告知しなくていい？ A. 売買の対象が一戸建てか、マンションの一室かといった物件の形態によって判断が変わります。   一戸建ての場合、事案が発生した場所が明確です。 しかし、マンションの一室の場合、同じ建物内の別の部屋での事案であっても、建物全体の価値に影響を与える可能性があると判断される場合は、告知が必要になることがあります。   特に事件性の高い事案の場合、「同じ建物内での出来事」という事実自体が、買主の購入判断に影響を与えるからです。 【隣人トラブルが不動産売却に及ぼす影響】 Q.買主から事案について質問されたが、答えたくない場合はどうする？ A. 買主からの質問に対して、答えたくないという気持ちは理解できますが、知っている情報を意図的に隠すことは非常に危険です。   買主が直接質問してきたということは、何らかの情報源からその可能性を知っている可能性が高いです。 正直に答え、買主に判断の余地を与えることが、長期的には売主様のリスク軽減にもつながります。 Q.告知すると価格が下がってしまう心配があります A. 現実的には、心理的瑕疵がある物件は、相応に価格が下がることが多いです。   しかし、これは避けられない事実であり、むしろ正直に告知した上で適切な価格設定をすることが、売却をスムーズに進める道筋となります。 隠して売却すると、後から事実が発覚した時の買主の怒りは、価格低下以上の大きなトラブルへと膨らむ可能性があるからです。   長期的には、誠実な対応が最善の結果につながるという認識を持つことが大切です。       まとめ：正しい告知で売却後のトラブルを未然に防ぐ 不動産の心理的瑕疵に関する告知義務は、一見すると複雑に感じられるかもしれません。 しかし、国土交通省ガイドラインの基本的な考え方を理解すれば、売主様がどのように対応すべきかは自ずと見えてきます。   重要なポイントをまとめると、以下の通りです： 殺人、自殺、原因不明の死などの事件性が高い事案は、時間が経過していても告知が必要 自然死や一般的な事故死は、原則として告知不要だが、特殊清掃が必要な場合は例外 知っている情報は、必ず書面（物件状況確認書）に記載する プライバシーを守りながらも、買主に必要な事実は誠実に伝える 判断に迷ったら、必ず専門家に相談する   不動産売却は人生の中でも重要な決断であり、その過程で生じるトラブルは避けたいものです。 正しい知識を持ち、誠実に対応することで、売主様も買主様も安心できる取引を実現することができます。   心理的瑕疵の告知について不安なことがあれば、遠慮なく不動産の専門家に相談し、安心した上で売却活動を進めることをお勧めします。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。