築古物件の売却で失敗しない！売却戦略と注意点

築古物件を売却する際の課題とは？

築年数が古い家を売却するとなると、多くの所有者が不安を感じます。「こんなに古い家、誰が買ってくれるのだろうか？」「価値はあるのだろうか？」といった疑問が頭をよぎるでしょう。本章では、築古物件売却における最大の課題と、その解決策について詳しく解説します。

不動産価値の現実

不動産の価値は、築年数とともに確実に下がっていきます。法定耐用年数という観点から見ると、建物の資産価値は時間とともに減価していきます。特に木造住宅の場合、耐用年数は33年（アパートなどの業務用は22年）とされており、それを大きく超える築古物件は、建物単体での価値はほぼゼロと評価されることが一般的です。

売却を躊躇する理由

築古物件の所有者が売却を躊躇する主な理由は以下のようなものです：

　・建物の老朽化への不安
　・市場価値の低さへの懸念
　・修繕や改修にかかるコストの問題
　・再建築が難しい可能性

不動産の価値を最大化する3つの売却戦略

築古物件の売却において、所有者が取り得る戦略は複数存在します。ここでは、物件の価値を最大限に引き出すための3つの戦略を紹介します。

そのままの状態での販売

メンテナンスが適切に行われている築古物件は、市場価値があります。特に、以下のような物件は売却の可能性が高まります：

　・定期的な修繕を実施している

　・外壁塗装や設備更新を行っている

　・全体的な状態が良好である

リフォームによる価値向上

築古物件の価値を上げるためのリフォームには、いくつかの効果的な方法があります：

1. 水回りの設備更新

　・バスルームの交換

　・キッチンの交換など

2. 外観の改修

　・外壁塗装

　・屋根の補修など

3. 省エネ設備の導入

　・断熱設備の設置

　・太陽光パネルの設置など

土地として販売する

建物の価値が低くても、土地そのものには価値があります。以下のような販売戦略が考えられます：

　・「古家付き土地」としての売却

　・更地渡しでの売却

売却戦略の選び方とリスク管理 

築古物件の売却において、多くの所有者は「そのままの状態での販売」または「土地として販売」を選択する傾向にあります。
土地として販売する場合、古家付土地の更地渡し可能として販売すると古い家を探している方、土地を探している方の両方にアプローチできます。

これは、リフォーム販売が持つ資金面でのリスクを考慮した結果といえます。
リフォームには多額の初期投資が必要で、売却完了までの間、投資した資金の回収ができないためです。
売却戦略の選択は、所有者の資金力や時間的な制約を考慮しながら、慎重に判断することが重要です。これらの戦略を適切に組み合わせることで、築古物件の売却における課題を克服し、より高い価格での取引が可能になります。

売却方法の比較：仲介 vs 買取

築古物件の売却において、所有者が選択できる主な方法は「仲介」と「買取」の2つです。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に最適な方法を選択することが重要です。

仲介による売却のメリットとデメリット

仲介販売の最大の利点は、より高い価格で売却できる可能性があることです。

メリット：

　・市場価格に近い額で売却できる

　・より多くの購入候補者にアプローチできる

デメリット：

　・買取と比較すると売却までに時間がかかる

　・仲介手数料が発生する

買取による売却のメリットとデメリット

買取は、不動産会社や買取業者が直接物件を購入する方法です。

メリット：

　・迅速に現金化できる

　・仲介手数料が不要

デメリット：

　・売却価格が仲介価格の6～8割程度に低下

　・柔軟な価格交渉が難しい

仲介と買取については下記をご参照ください。
「高く売れる？早く売れる？不動産売却の『仲介』と『買取』徹底比較」

築古物件売却でトラブルを避けるために

築古物件の売却においては、様々な法的・技術的な注意点があります。ここでは、トラブルを未然に防ぐための重要なポイントを解説します。

建築基準法への適合性

再建築が難しい物件には特に注意が必要です。以下の点を確認しましょう：

　・土地に接する道路の幅員が4ｍ以上

　・土地の前面道路の接道部分が2ｍ以上

　・前面道路が建築基準法上の道路であるか

※再建築可能かどうかは、通常依頼する不動産業者が調べてくれます。

契約不適合責任の回避策

築古物件を売却する際には、以下の対策が重要です：

　・物件の状態を正確に開示

　・事前の専門家による状態調査

　・可能なら修繕や改修

　・土地として売却、買取方式を選択することでリスク軽減

築古物件の売却は複雑ですが、適切な準備と戦略により、成功の可能性を高めることができます。

築古物件の売却でよくある失敗例と対策

築古物件を売却する際、多くの所有者が陥りやすい失敗パターンについて詳しく解説します。

現状のまま建物として売却しようとする

　・建物の状態を把握せずに市場に出す

　・メンテナンス履歴や不具合を確認しないまま売り出す

　・劣化箇所を放置したまま販売活動を始める

　・市場相場を無視した非現実的な価格設定

　・清掃や整理整頓をせずに内覧を受け入れる

感情的な意思決定による失敗

　・「自分が住んでいた家だから」という思い出が強く、非常に高額な価格設定をする

　・売却交渉で感情的になり、有望な買主を逃す

　・売却後の生活設計ができていない状態で判断を急ぐ

準備不足や確認不足

　・相続関係者との事前協議を怠る

　・売却後の引越し先の確保を後回しにする

　・適切なタイミングで専門家に相談しない

　・契約内容の確認を怠る

対策のポイント 

1.売却前の物件状態の把握と整備

修繕履歴や不具合を明確にしましょう。また、内覧に向けて清掃や整理整頓を行い、買主に良い印象を与えることが大切です。
当社では敷地内の簡易的な除草や清掃を無料で承っております。

2.売却計画の段階的な準備

相続関係者との協議や引越し先の確保など、売却に関わる重要事項を洗い出し、計画的に準備を進めましょう。感情に流されず、客観的な視点で判断することが重要です。

3.専門家の適切な活用

 不動産会社や専門家への相談は早めに行い、市場相場や法的手続きについて、今後の流れを理解し、市場環境と自身の状況を冷静に判断することが、成功への近道となります。

築古物件の今後の活用に関してお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。

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