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大村市の不動産売却で後悔しない！広告費と仲介手数料の仕組み、不動産会社の見分け方
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家を売るとき広告費って請求されるんじゃないの？
大村市で不動産売却の相談をお受けしていると、こんな不安を口にされる方がいます。
売り出すには何かとお金がかかりそうですし、仕組みを知らなければ心配になって当然ですね。
この記事では広告費と仲介手数料の関係、そして売主様の負担になるケースとならないケースを整理しました。
目次
この記事でわかること
- 通常の販売活動の広告費は、原則として不動産会社が負担します。 売主様が別に払う必要はありません。
- 売主様の費用になり得るのは、売主様が特別に依頼した広告などです。 事前の依頼と実費であることが前提になります。
- 売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。 成功報酬の仕組みだからです。
- 契約前に「仲介手数料以外の費用」を確認しておけば、広告費のトラブルはほぼ防げます。
不動産売却の広告費は誰が負担する？基本の考え方
結論から言うと、通常の販売活動にかかる費用は不動産会社の負担です。
仕組みを順番に見ていきましょう。
通常の販売活動にかかる費用は不動産会社の負担が原則
売却を依頼すると不動産会社はさまざまな方法で買主様を探します。
たとえば次のような活動です。
- 不動産ポータルサイトへの物件掲載
- レインズ（REINS）への登録
- ポスティングや折り込みのチラシ
- 自社ホームページやSNSでの紹介
- 現地への売物件看板の設置
レインズは不動産会社が見る物件情報のネットワークです。
専任媒介契約なら契約から7日以内（専属専任媒介は5日以内）の登録が義務になっています（宅建業法）。
こうした活動の費用は売主様に別途請求されるものではありません。
通常の販売活動は不動産会社の仕事のうち。そう覚えておけば大丈夫です。
仲介手数料と広告費の関係
広告費や人件費は、成功報酬である仲介手数料のなかでまかなわれています。
宅建業法では仲介の報酬は売買契約が成立してはじめて発生するものです。
つまり、仲介手数料が「広告費込みの料金」という見方ができます。
仲介手数料とは別に「広告料金」や「事務手数料」といった名目が出てきたら、一度立ち止まって内容を確認してください。
売買契約が成立しなかったときの費用はどうなる？
売却が思うように進まず契約に至らないこともあります。
そのとき、通常の販売活動にかかった費用を請求されることはありません。
契約が成立しなければ仲介手数料は発生しないからです。
ただし、売主様が個別に依頼した特別な広告は話が別になります。
次の章で、その線引きを見ていきましょう。
売主様の負担になる可能性がある「特別な広告」とは
広告費がまったくかからないわけではなく、例外があります。
ここを知っておくと見積書や契約書の見え方が変わってきます。
どこからが「通常の販売活動」を超えるのか
目安は売主様の個別の希望で行う通常を超えた広告かどうかです。
たとえば次のようなものです。
- 全国紙への大型広告の掲載
- テレビやラジオなど広域メディアでのPR
- 遠方の見込み客と会うための出張
これらは通常の売却では行わない内容です。
普通の売却で必要になる場面はまずありません。
特別な広告は「売主様が望んだときだけ」の例外。
普段の売却とは切り分けて考えてください。
費用を請求できる条件は「事前の依頼」と「実費」
売主様の依頼で行う特別な広告について、国土交通省の報酬に関する考え方では、報酬とは別に費用を受け取れる場合があるとされています（宅建業法・国土交通省の報酬告示）。
ただし、勝手に請求してよいわけではありません。
押さえておきたい条件は次の2つです。
- 売主様の事前の依頼・承諾があること
- 実際にかかった実費であること
この2つを満たさない請求は根拠のないものと考えてください。
依頼していない広告の費用を払う必要はない。
ここは自信を持っていただいて大丈夫です。
【比較】通常の販売活動と特別な広告の違い
違いを「誰が決めるか」「誰が負担するか」の視点で並べました。
通常の販売活動
- 決める人：不動産会社が売却計画に沿って判断
- 負担する人：不動産会社（仲介手数料の範囲内）
- 費用が出る時期：売却活動中は売主様への請求なし
- 確認のポイント：依頼前に「仲介手数料以外の請求はないか」を聞く
特別な広告
- 決める人：売主様のご希望・ご依頼
- 負担する人：売主様になる可能性あり
- 費用が出る時期：事前に内容と金額を合意したうえで発生
- 確認のポイント：書面で内容・金額・実費であることを残す
プロの視点｜大村市の宅建士・FPが伝えたい、売却を成功させるために大切なこと（あこう不動産からのアドバイス）
当社では売却に必要な販売活動の費用は特別な依頼がない限り、すべて当社が負担します。
その前提で、地元で取引をする宅建士・FPとして売主様にお伝えしたいことがあります。
売れるかどうかは「広告の量」より「物件の伝え方」
広告をたくさん出せば売れる。
実際には、そうとは限りません。
買主様は一生に一度レベルの大きな買い物をするため、ポータルサイトなどで情報を入念に調べます。
そのため、ターゲットに向けた適切な掲載を行っていれば、むやみに広告量を増やさなくてもしっかりと目に留まります。
買主様は写真や説明文などで「ここで暮らす自分」を想像できるかどうかを見ています。
大村市なら車での移動のしやすさ、駐車スペース、日常の買い物の便利さといった暮らしの情報が、判断を左右することも多いですね。
物件の魅力を地元目線で言葉にできるか。そこが重要です。
売主様にお願いしたいのは「情報の提供」
売却で売主様にご協力いただきたいのは、お金ではなく情報です。
- 増改築やリフォームの履歴
- 設備の不具合や、これまでの修繕の状況
- 境界や隣地について、ご存じのこと
こうした情報が正確に集まるほど買主様への説明がスムーズになり、あとからのトラブルも防げます。
広告費の心配がない分、そこに力を注いでいただければ十分です。
遠方にお住まいでも安心できるオンライン対応
実家が大村市にあって、ご本人は市外・県外にお住まいという方も少なくありません。
当社はオンライン対応で、物件の引き渡しまで進めることができます。
重要事項の説明や契約も、非対面で進められる仕組みが整ってきました。
遠いからと後回しにせず、まずはご相談ください。
[IT重説（オンライン重要事項説明）と電子契約｜遠方からの不動産売却でも安心な非対面取引]
不動産売却の広告費に関するよくある質問
ここでは大村市のご相談でよく出る、本文で触れていない疑問にお答えします。
Q. 広告費以外に、売却で売主が負担する可能性のある費用は何ですか？
A.物件の状況によって異なりますが、たとえば次のようなものがあります。
- 売買契約書に貼る印紙代
- 住宅ローンが残っていれば、抵当権の抹消費用
- 必要に応じた測量や解体の費用
売却で利益が出たときの税金については、個別の状況で変わります。
ご相談の際に、どういった費用が必要かご説明します。
Q. 売却活動が始まったあと、広告の掲載状況を教えてもらえますか？
A.実際の掲載状況や反響をご報告いたします。
専任媒介契約なら不動産会社に活動状況の報告義務があります。
頻度は専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介で1週間に1回以上です（宅建業法）。
契約の種類によって報告のルールが違うので、種類ごとの違いも押さえておくと安心です。
Q. ご近所に知られたくないのですが、広告を控えて売ることはできますか？
A.可能です。ご希望をお聞きしながら相談して決めていきます。
ただし、広告を控えるほど買主様の目に触れる機会は減ります。
「知られにくさ」と「売れやすさ」のバランスを一緒に考えていきましょう。
まとめ｜広告費の不安を解消して、安心して不動産売却を始めましょう
広告費の不安は仕組みを知るだけで解決します。
ポイントを振り返ります。
- 通常の販売活動の費用は、原則として不動産会社の負担です。
- 売主様の費用になり得るのは、売主様が個別に依頼した特別な広告に限られます。
- 売買契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。
- 契約前に「仲介手数料以外の費用」を確認しておくと安心です。
大村市での不動産売却は地元の事情を知る会社に気軽に聞くことから始まります。
聞きにくいことこそ、最初に聞いてください。
まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。
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不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。
