不動産売却前に知っておきたい！｜相場調査ガイド

「うちの不動産、本当はいくらで売れるんだろう？」

不動産の売却を考えたとき、まず気になるのが自分の物件の価値ですよね。

先日、お客様から「査定額が会社によって数万円も違うんです。どれが正しいのかわからなくて…」という相談を受けました。

このような状況になったとき、頼りになるのが事前に自分で調べた相場感です。

不動産会社から提示される査定額が適正かどうかを判断するためには、所有者自身がある程度の相場を把握しておくと不動産会社選びに役立ちます。

不動産相場を自分で調べる必要があるのか？

売却を成功させるためには、事前の相場調査が欠かせません。

査定額の妥当性を見極められる

不動産会社から提示される査定額は、会社によって数百万円の差が出ることも珍しくありません。

事前に相場を把握していれば、提示された査定額が適正な範囲内なのか、それとも極端に高すぎる・安すぎるのかを判断できます。

特に、売却依頼を取得するために意図的に高い査定額を提示するケースもあるため、冷静な判断材料として相場感は必須です。

相場を知っていることで、根拠のない査定額に惑わされることなく、適切な売却戦略を立てられるようになります。

売却戦略の基礎を固められる

自分で相場を調べることで、売却価格の目標設定や売却時期の判断に役立ちます。

また、購入希望者との価格交渉においても、相場感があることで自信を持って対応できます。

売却戦略の土台となる知識を身につけることで、より有利な条件での売却が可能になります。

納得のいく取引を実現できる

最終的に、自分が納得できる価格での売却を実現するためには、相場の理解が不可欠です。

「もっと高く売れたのではないか」「安く売りすぎてしまったのではないか」といった後悔を避けるためにも、事前の相場調査は重要な意味を持ちます。

相場を知ることで、売却価格に対する明確な根拠を持つことができ、取引に対する満足度も高まります。

【公的サイト編】信頼できる4つの相場調査方法

ここでは、誰でも無料で利用できる公的な情報源を活用した相場調査方法をご紹介します。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」で実勢価格をチェック

実際に売買された物件の価格情報を確認できる、信頼性の高い情報源です。

国土交通省が運営するこのシステムでは、以下の情報を検索できます：

• 実勢価格：実際に取引された価格
• 公示価格：国が定める土地の標準価格
• 基準地標準価格：都道府県が定める土地の価格

検索は取引時期、物件種類（宅地、中古マンション、土地と建物など）、地域から絞り込みが可能です。

実際の住所は特定できませんが、近隣の類似物件の取引事例を参考にすることで、おおよその相場感を掴むことができます。

このシステムの最大の特徴は、売り出し価格ではなく実際の成約価格を確認できる点です。

「レインズマーケットインフォメーション」で直近の成約事例を確認

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、直近1年間の成約事例を検索できるサイトです。

ただし、検索画面や表示形式がやや使いづらく感じられることもあります。
データの見方に慣れるまでは、情報の拾い方に戸惑うかもしれませんのでご注意ください。

主な特徴は以下の通りです：

• マンションと一戸建ての価格情報が掲載
• 地域別の平米単価、間取り、築年数などの情報が一覧表示
• 過去1年間の市場動向をグラフで確認可能

特に都市部のマンションについては、豊富な成約事例が掲載されているため、より精度の高い相場調査が可能です。

月別の成約件数や平均価格の推移も確認できるため、市場の動向を把握するのにも役立ちます。

レインズマーケットインフォメーションは、最新の取引動向を知るための貴重な情報源として活用できます。

国税庁の路線価図で評価額を把握

相続税や固定資産税の算定基準となる路線価を確認できます。

路線価は、道路に面した土地の1㎡あたりの評価額を示しており、固定資産税評価額は時価の70％程度の評価であり、相続税評価額 は時価の80％の評価額で設定されています。

また、固定資産税評価額については以下の方法で確認できます：

• 毎年送付される「固定資産税納税通知書」の明細
• 市区町村役場での「固定資産評価証明書」の取得

これらの数値から逆算することで、おおよその市場価格を推測できます。

路線価や固定資産税評価額は、実勢価格を知るための重要な参考値として活用できます。

不動産ポータルサイトで売り出し価格の傾向を掴む

at-home、SUUMOなどの不動産情報ポータルサイトでは、現在売り出し中の類似物件の価格を確認できます。

ただし、重要な注意点があります：

• 掲載されている価格は売主の希望価格がある程度反映されている
• 実際の成約価格とは異なることがある

それでも、以下の点で有効活用できます：

• 同じエリアの類似物件の価格帯を把握
• 市場に出ている物件数から需給バランスを判断
• 売り出し期間の長さから市場の反応を推測

ポータルサイトの情報は、市場の最新動向を知るための補完的な情報源として活用しましょう。

自分で相場調査をするメリットとデメリット

相場調査を自分で行うことには、明確なメリットとデメリットがあります。

手軽さと基礎知識習得のメリット

最大のメリットは手軽さです。

インターネット環境があれば、自宅にいながらいつでも相場情報を確認できます。

また、事前に相場感を身につけることで、以下のような効果が期待できます：

• 査定額の妥当性を判断する材料になる
• 売却価格の目標設定に役立つ
• 価格交渉時の基礎知識として活用できる
• 不動産市場への理解が深まる

自分で調べることで、受け身ではなく主体的に売却活動に取り組めるようになります。

基礎的な知識を身につけることで、より納得のいく売却を実現できるでしょう。

情報の限界と専門知識不足のデメリット

一方で、自分で調べるだけでは限界があることも理解しておく必要があります。

主なデメリットは以下の通りです：

• 個別の物件特性（間取り、設備状況など）の影響を完全に把握するのは困難
• 周辺環境の詳細（騒音、嫌悪施設など）が価格に与える影響の判断が難しい
• 調べた情報からでは売主・買主の事情といった取引背景がわからない
• 法律や税金に関する専門知識が必要

また、過大評価や過小評価のリスクもあります。

特に、愛着のある物件については価値を過大評価してしまいがちですし、逆に古い物件については過小評価してしまう可能性もあります。

自分で調べた相場は「目安」として活用し、最終的には専門家の判断を仰ぐことが重要です。

相場調査で失敗しないための3つのポイント

より精度の高い相場調査を行うために、以下のポイントを押さえておきましょう。

複数の情報源を組み合わせる

単一の情報源だけに頼らないことが重要です。

以下のような組み合わせで、多角的に相場を調査しましょう：

• 公的データ（土地総合情報システム、レインズ）
• 税務関連データ（路線価、固定資産税評価額）
• 市場情報（不動産ポータルサイト）
• 地域情報（周辺の不動産会社の情報）

それぞれの情報源には特徴と限界があるため、複数の角度から検証することで、より信頼性の高い相場感を得ることができます。

情報を総合的に判断することで、偏った評価を避けることができます。

物件固有の価値要因を考慮する

一般的な相場情報に加えて、自分の物件特有の要因も考慮する必要があります。

価格に影響する主な要因は以下の通りです：

• 立地条件：駅からの距離、周辺環境、利便性
• 建物の状態：築年数、リフォーム履歴、設備状況
• 敷地条件：土地の形状、接道状況、日当たり
• 周辺環境：騒音、景観、将来の開発予定

これらの要因がプラスに働くかマイナスに働くかを客観的に評価し、一般的な相場に対してどの程度の補正が必要かを専門家に相談することで、より現実的な価格設定が可能になります。

最終的には専門家の査定を受ける

自分で行う相場調査は、あくまで「目安」を知るための第一歩です。

最終的な売却価格の決定には、以下の理由から専門家による査定が不可欠です：

• 詳細な現地調査による正確な物件評価
• 市場動向の専門的な分析
• 法的な問題の有無の確認
• 売却戦略の具体的な提案

査定を依頼する際は、以下の点に注意しましょう：

• 査定の根拠を明確に説明してくれる会社を選ぶ
• 極端に高い・低い査定額には注意が必要
• 地域の実情に詳しい会社を選ぶ

自分で調べた相場感をベースに、専門家の査定結果を検証することで、より適切な判断ができるようになります。

よくある質問｜不動産相場調査のお悩み解決

相場調査に関してよく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 相場調査にかかる費用はいくら？

A. 基本的に無料で調査できます

今回ご紹介した公的サイトは、すべて無料で利用できます。

一般的な相場調査であれば、無料の公的サイトで十分な情報を得ることができます。

Q2. どのくらいの精度で相場がわかる？

A. ±20%程度の精度で把握できます

自分で行う相場調査では、大まかな価格帯を把握することが主な目的です。

明らかに不適切な査定額を見抜くことは十分可能です。

Q3. 古い物件でも相場は調べられる？

A. 調べられますが、注意点があります

築年数の古い物件についても、基本的な相場調査は可能です。

ただし、以下の点に注意が必要です：

• 類似物件の取引事例が少ない場合がある
• 建物の価値よりも土地の価値が中心となる
• リフォームや解体の必要性を考慮する必要がある

古い物件の場合は、土地の価値を中心に相場を調べることをおすすめします。

まとめ｜相場調査は売却成功の第一歩

不動産の相場を自分で調べることは、売却成功のための重要な準備です。

国土交通省の土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーションなどの公的サイトを活用すれば、信頼性の高い相場情報を無料で入手できます。

ただし、自分で調べた相場は「目安」であることを忘れずに、最終的には専門家による詳細な査定を受けることが大切です。

事前に相場感を身につけることで、査定額の妥当性を判断し、納得のいく売却を実現できるでしょう。

相場調査は決して難しいものではありません。

適切な準備こそが、満足のいく不動産売却への第一歩なのです。

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