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融資特約とは？不動産売買で住宅ローンが通らなかったときの手付金と契約解除
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不動産を購入するとき、多くの方が住宅ローンを利用されますよね。
でも、もし契約した後にローンが通らなかったらどうなるんだろう？
手付金は戻ってくるの？
違約金を払わないといけないの？
そうした買主の不安を解消するために「融資特約（住宅ローン特約）」という仕組みがあります。
この特約があるかないかで、数百万円の手付金が戻ってくるかどうかが決まることもあるんです。
今回は、融資特約の仕組みから注意点まで、買主側も売主側も知っておくべきポイントを詳しく解説していきます。
目次
融資特約（住宅ローン特約）とは何か？
融資特約について、まずは基本的な定義と目的を理解しましょう。
融資特約とは、不動産の売買契約において、買主が住宅ローンの審査に落ちて融資を受けられなかった場合に、契約を無条件で解除できる特別な取り決めのことです。
この特約は、不動産売買契約書の中に条項として記載されるのが一般的です。
通常、不動産の売買契約を結ぶときには、買主は売主に対して「手付金」を支払います。
契約後に買主側の都合で契約を解除する場合、この手付金は基本的に返ってきません。
しかし、融資特約がある場合、ローンが通らなかったという理由であれば、手付金は全額返還され、違約金も発生しないという大きなメリットがあります。
これは買主にとって非常に重要な保護措置といえるでしょう。
融資特約が必要な理由｜買主を守る仕組み
なぜ融資特約という仕組みが必要なのか、その背景を見ていきましょう。
不動産購入を検討している買主は、通常、売買契約を結ぶ前に金融機関で「事前審査」を受けます。
この事前審査に通過すると、「おそらくローンは大丈夫だろう」という見込みが立つため、買主は安心して契約に進むわけです。
ところが、事前審査に通過していても、契約後に受ける「本審査」で否決されるケースがゼロではありません。
事前審査と本審査では、審査する内容や厳格さが異なるためです。
もし融資特約がない状態で本審査に落ちてしまったら、どうなるでしょうか？
買主は契約を履行する義務があるため、現金で購入するか、契約を解除するしかありません。
契約を解除する場合、手付金は放棄しなければならず、さらに違約金として売買代金の10～20％程度を支払う必要が生じることもあります。
数千万円の不動産であれば、数百万円から一千万円以上の損失になる可能性もあるんです。
そうした予期せぬ金銭的リスクから買主を守るために、融資特約という仕組みが設けられています。
買主にとっては、安心して不動産購入に臨むための「安全装置」のような役割を果たしているといえるでしょう。
融資特約が適用される条件｜買主の努力義務とは
融資特約があれば必ず契約を解除できるわけではありません。適用には条件があります。
融資特約を有効に使うためには、いくつかの重要な条件をクリアする必要があります。
まず大前提として、金融機関の本審査が否決されたことが必要です。
事前審査の段階では特約は適用されません。
ここで特に注意したいのが、買主には「融資を受けるために誠実に努力する義務」があるという点です。
これは非常に重要なポイントなので、具体的に見ていきましょう。
以下のような場合、買主の過失とみなされ、融資特約による解除が認められない可能性があります。
- 金融機関から求められた書類を期限内に提出しなかった
- 収入や負債について虚偽の申告をした
- 契約後に新たな借入れを行い、返済能力が低下した
- 転職や退職をして収入状況が大きく変わった
- 審査に必要な手続きを怠った
つまり、買主自身の不注意や故意によって融資が実行されなかった場合は、特約による保護は受けられないということです。
この場合、通常の契約解除と同じく、手付金の放棄や違約金の支払い義務が生じる可能性があります。
融資特約はあくまでも「買主の責によらない理由」でローンが通らなかった場合の救済措置であることを理解しておきましょう。
特約解除の期限を過ぎるとどうなる？
融資特約には必ず「期限」が設定されており、この期限管理が最も重要なポイントです。
融資特約には、必ず「解除期日（期限）」が設定されています。
この期日は契約書に明記され、一般的には契約締結から1ヶ月程度の範囲で設定されることが多いです。
たとえば、解除期日が「契約から3週間後の◯月◯日まで」と設定されているとします。
この期日までに融資の承認が得られず、買主が特約に基づいて契約解除の意思表示をすれば、白紙解除が成立します。
しかし、期日を1日でも過ぎてしまうと、その後にローンが否決されても、もはや融資特約は使えません。
この場合、買主が契約を解除するには「手付金を放棄する」という方法しかなくなってしまいます。
最悪の場合、違約金の支払い義務まで生じる可能性があります。
実務では、金融機関の審査に時間がかかり、期限ギリギリになることも珍しくありません。
そのため、契約時に設定される解除期日が現実的な日程かどうかを必ず確認しておくことが大切です。
もし審査に時間がかかりそうな場合は、売主と交渉して、期限を延ばしてもらうことも検討しましょう。
期限管理を怠ると数百万円の損失につながる可能性があるため、十分な注意が必要です。
売主側が知っておくべき融資特約のリスクと対策
融資特約は買主を守る仕組みですが、売主側にもリスクがあります。
対策を知っておきましょう。
買主の事前審査通過を確認する
売主としては、契約した後に融資特約で解除されてしまうと、その間に他の買主候補を逃してしまう可能性があります。
そのため、買付申込を受ける段階、もしくは売買契約までに、買主が金融機関の事前審査を通過しているかどうかを確認することが重要です。
事前審査通過済みの買主であれば、本審査で否決されるリスクは低く、取引の確実性が高まります。
不動産会社を通じて、買主の事前審査の状況を確認してもらうようにしましょう。
もちろん、事前審査を通過していても本審査で落ちる可能性はゼロではありませんが、リスクを減らすための有効な手段といえます。
解除期日の設定は慎重に
売主側としては、融資特約の解除期日はできるだけ短く設定したいところです。
期日が長いと、その分、契約が宙に浮いている期間が長くなり、もし解除になった場合に次の買主を探すまでの時間がかかってしまいます。
しかし、あまりに短い期日を設定すると、買主側が本審査を間に合わせられない可能性があります。
一般的には、金融機関の本審査には1週間から2週間程度かかることが多いです。
契約締結から3週間〜1ヶ月程度の期日設定が現実的なラインといえるでしょう。
買主の事情や金融機関の審査期間を考慮しながら、適切な期日を設定することが大切です。
確実性の高い買主を見極める
もし複数の買付申込があった場合、どの買主を選ぶかは重要な判断です。
単純に「高い価格を提示した買主」を選びたくなりますが、現金購入の買主や、事前審査をしっかり通過している買主の方が、融資特約による解除リスクが低く、結果的に確実な取引につながることがあります。
売主としては、価格と確実性のバランスを見ながら、総合的に判断することが重要です。
不動産会社の担当者とよく相談して、最適な買主を選ぶようにしましょう。
よくある質問
融資特約について、寄せられる質問にお答えします。
Q. 買主の転職や収入減で審査が通らない場合も特約は使える？
A. これは非常にデリケートな問題で、ケースバイケースの判断になります。
契約締結後に転職や退職をした場合、それは「買主の責に帰すべき事由」とみなされ、融資特約による解除が認められない可能性が高いです。
金融機関は、申込時の収入状況を前提に審査を行います。
契約後に自ら転職して収入が下がったり、勤続年数がリセットされたりすれば、それは買主の行動によって融資が受けられなくなったと判断されます。
一方、会社の倒産やリストラなど、買主の意思によらない収入減少の場合は、融資特約が適用される可能性があります。
ただし、この判断は個別の事情によって異なるため、もし該当する状況になった場合は、すぐに契約書を作成した不動産会社に相談することをお勧めします。
基本的には、契約締結から融資実行までの間は、転職や大きな借入れなど、自分の信用状況に影響を与える行動は避けるべきです。
Q. 売主が手付金を使ってしまった場合はどうなる？
A. 融資特約によって契約が白紙解除になった場合、売主は受け取っていた手付金を速やかに全額返還する義務があります。
もし売主が手付金を使ってしまっていても、この返還義務は免除されません。
売主が返還できない場合は、契約不履行として損害賠償請求の対象になる可能性もあります。
まとめ｜融資特約を正しく理解して安心な不動産取引を
融資特約（住宅ローン特約）は、買主が住宅ローンの本審査に落ちた場合に、契約を白紙解除できる重要な仕組みです。
この特約があることで、買主は手付金の返還を受けられ、違約金の支払いも免除されます。
ただし、融資特約を有効に活用するためには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
売主が注意すべきポイントは以下の通りです。
- 買主が事前審査を通過しているかを確認し、取引の確実性を見極める
- 解除期日の設定は、現実的な審査期間を考慮して慎重に行う
- 複数の買付がある場合は、価格だけでなく確実性も考慮して買主を選ぶ
- 受け取った手付金は、万が一の白紙解除に備えて別途保管しておく
買主が注意すべきポイントは以下の通りです。
- 契約前に必ず事前審査を受けて、融資の見込みを確認しておく
- 融資を受けるために誠実に努力し、必要書類の提出や手続きを怠らない
- 解除期日を厳守し、余裕を持ったスケジュール管理を行う
- 契約後の転職や新たな借入れなど、信用状況に影響する行動は避ける
融資特約は、不動産売買における重要な保護措置ですが、その効果を最大限に活かすには正しい知識と適切な行動が必要です。
不動産取引は高額な買い物であり、一つの判断ミスが大きな損失につながる可能性があります。
もし融資特約について不安な点や疑問がある場合は、契約前に必ず不動産会社の担当者に確認するようにしましょう。
当社では融資特約の設定から契約書の確認まで、安心して取引を進められるようお手伝いいたします。
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