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「固定資産税って、売った後はどうなるんだろう?」 「年の途中で売ったら、税金は誰が払うの?」   実は私も、不動産業界に入る前は「売ったら買主が払うんだろう」と漠然と思っていました。 ところが、実際には少し複雑な仕組みになっています。   この記事では、不動産売却時の固定資産税について、納税義務者は誰なのか、日割り精算とは何か、そして計算方法や注意点まで、初めて不動産を売却する方にもわかりやすく解説していきます。 不動産を売却したら固定資産税は誰が負担するの? 不動産売却を検討している方から、よくこんな質問をいただきます。 「3月に売却したら、その年の固定資産税は買主が払ってくれるんですよね?」   残念ながら、答えは「いいえ」です。 固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人です。 つまり、年の途中で売却したとしても、法律上は売主であるあなたが1年分の固定資産税を納める義務があります。   「えっ、それって不公平じゃない?」 そう思いますよね。 そこで、不動産売買の実務では「日割り精算」という慣習が生まれました。 これから、その仕組みを詳しく見ていきましょう。       固定資産税の納税義務者は「1月1日時点の所有者」 固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している登記簿上の名義人に課税される仕組みになっています(地方税法)。 自治体から納税通知書が届くのは、通常4月から6月頃です。   ここで大切なポイントがあります。 年の途中で不動産を売却しても、納税義務者は変わりません。   例えば、2025年8月に不動産を売却したとしましょう。 この場合、2025年1月1日時点では売主であるあなたが所有者でした。 そのため、2025年度の固定資産税は、売主であるあなたが全額納税する義務があります。   買主に名義が移った後でも、その年度の税金の納付書はあなたのところに届き続けます。 自治体は、年の途中で所有者が変わったことを固定資産税の計算には反映しないのです。   このルールを知らずに「売ったから関係ない」と放置してしまうと、未納になってしまいます。 まずはこの基本ルールを押さえておきましょう。       実務では引渡し日を基準に日割り精算するのが一般的 法律上は売主が全額負担と説明しましたが、実際の不動産取引では違う扱いになります。 引渡し日を境に、売主と買主で固定資産税を分担する「日割り精算」が一般的な慣習です。   なぜこのような慣習が生まれたのでしょうか。 理由は簡単です。 売主が所有していない期間の税金まで売主が負担するのは、やはり公平ではないからです。   日割り精算の流れは次のとおりです。 引渡し日より前の期間 → 売主が負担 引渡し日以降の期間 → 買主が負担 そして、買主が負担する分の金額を、決済時に売買代金とは別に売主へ支払います。   注意していただきたいのは、日割り精算は法律上の義務ではなく、あくまで商慣習だということです。 そのため、売買契約書にきちんと記載されていないと、精算されないこともあります。   契約書に「公租公課の精算」や「固定資産税等の日割り精算」という条項があるか、必ず確認しましょう。       固定資産税の日割り計算方法をわかりやすく解説 ここからは、実際にどうやって日割り計算をするのか、具体的に見ていきます。 精算の基準日は「引渡し日」 日割り精算では、引渡し日(決済日)を境界として、売主負担期間と買主負担期間を分けます。 引渡し日当日は、一般的に買主の負担となります。   例えば、2025年6月15日が引渡し日の場合、 売主負担:1月1日(または4月1日)から6月14日まで 買主負担:6月15日から12月31日(または翌年3月31日)まで   このように分けて計算します。 基本的な計算式 日割り精算の計算式は、次のとおりです。   買主負担額 = 年間固定資産税額 ÷ 年間の日数 × 買主の所有日数   年間の日数は、通常365日ですが、うるう年の場合は366日で計算します。 売主は、年間の固定資産税額から買主負担額を差し引いた金額を実質的に負担することになります。 具体的な計算例 実際に数字を使って計算してみましょう。   【前提条件】 年間固定資産税額:12万円 引渡し日:2025年9月1日 起算日:4月1日(関西方式) 2025年は平年(365日)   【計算】 買主の所有日数 = 9月1日〜翌年3月31日 = 212日 買主負担額 = 120,000円 ÷ 365日 × 212日 = 69,698円 売主負担額 = 120,000円 - 69,698円 = 50,302円   つまり、決済時に買主から売主へ不動産の代金とは別に69,698円の精算金が支払われます。 この計算により、売主は実質的に約5万円の負担、買主は約7万円の負担となり、所有期間に応じた公平な分担が実現します。       起算日は関東と関西で違う!地域による精算方法の違い 日割り精算を理解する上で、最も注意が必要なのが「起算日」です。 起算日とは、1年間の始まりをいつとするかという基準日のことです。 実は、この起算日が地域によって異なるため、同じ引渡し日でも精算金額が変わることがあります。 1月1日起算(関東圏に多い) 関東圏では、1月1日を起算日とする慣習が一般的です。 この場合、その年の1月1日から12月31日までを1年間として計算します。   【計算期間】 売主負担:1月1日〜引渡し日の前日まで 買主負担:引渡し日〜12月31日まで   1月1日起算のメリットは、暦年と一致しているため理解しやすいことです。 4月1日起算(関西圏に多い) 一方、関西圏では、4月1日を起算日とする慣習が主流です。 長崎県大村市も、4月1日を起算日とすることが主流です。   【計算期間】 売主負担:4月1日〜引渡し日の前日まで 買主負担:引渡し日〜翌年3月31日まで   4月1日起算の場合、年をまたぐ取引では計算がやや複雑になることがあります。 どちらを選ぶべき? 「じゃあ、どっちで計算すればいいの?」 これは、取引する地域の慣習に従うのが基本です。 ただし、最も重要なのは、売買契約書に起算日を明確に記載し、売主・買主双方が合意することです。   「1月1日を起算日として固定資産税等を日割り計算する」 「4月1日を起算日として固定資産税等を日割り計算する」   このように、契約書に明記されていれば、後からトラブルになることはありません。 当社では長崎県大村市を拠点としているため、通常は4月1日起算での精算をご提案しています。       固定資産税精算でトラブルにならないための注意点 日割り精算は一般的な慣習ですが、きちんと対応しないとトラブルの原因になります。 ここでは、失敗しないためのチェックポイントをご紹介します。 起算日は売買契約書に必ず明記する 前の章でも触れましたが、起算日の認識違いは最も多いトラブルです。 売主が「1月1日起算だと思っていた」、買主が「4月1日起算だと思っていた」という食い違いが起これば、精算金額が大きく変わってしまいます。   特に、関東から関西など、県外へ転居のケースでは要注意です。 契約書に「1月1日を起算日とする」または「4月1日を起算日とする」と明記し、不動産会社の担当者にも確認してもらいましょう。 曖昧なまま進めると、決済直前にトラブルになることもあります。 税額確定前は前年度の金額で暫定精算 不動産の引渡し時期によっては、その年の固定資産税額がまだ確定していないことがあります。 このような場合は、前年度の固定資産税額を基準に暫定的に精算する方法が一般的です。   契約書には、「固定資産税等の精算は、引渡し時点で令和◯年度の税額が確定していない場合、令和◯年度の税額をもって計算する」といった条項を入れておきます。 実務上は、固定資産税の金額が大きく変わることは少ないため、前年度の金額での精算で問題になることはほとんどありません。   ただし、建物を解体した場合、大規模な土地開発があった場合、評価替えがあった場合は、税額が大きく変動する可能性があるため注意が必要です。 売却前に未納がないか必ず確認 意外と見落としがちなのが、固定資産税の未納です。 固定資産税が未納のままでは、スムーズに引渡しができない可能性があります。 金融機関によっては、固定資産税の未納があると融資を実行しないケースもあります。   売却を決めたら、未納分がないかチェックしましょう。 もし未納がある場合は、売却前に必ず完納しておくことをおすすめします。 分割納付している場合も、残りの期分がいつまでか把握しておきましょう。 【不動産売却の引渡しの流れ、売買契約後の流れ】 日割り精算の特約があるか契約書をチェック 最後に、もう一度強調しておきたいポイントです。 日割り精算は慣習であり、法律上の義務ではありません。 そのため、売買契約書に「公租公課は日割り精算する」という条項がなければ、精算されないこともあります。   ごくまれに、特約で「固定資産税等の精算は行わない」とされているケースもあります。 この場合、売主は1年分の固定資産税を全額負担することになり、買主から精算金を受け取ることができません。   契約書を受け取ったら、必ず固定資産税の精算に関する条項を確認してください。 わからない場合は、遠慮なく不動産会社の担当者に質問しましょう。 【売買契約書の確認事項】       よくある質問 Q. 固定資産税の精算金は売買代金に含まれますか? A. 固定資産税等の精算金は、売買代金とは別に授受されます。   精算金は、決済時に売買代金と一緒に支払われることが多いため、混同しやすいのですが、売買代金とは別のものとして扱われます。 これは税務上も重要で、精算金は売買代金ではなく「固定資産税の一部を買主が負担した」という性質のものです。   不動産売却の確定申告をする際も、精算金は譲渡価額には含めません。 売買契約書や領収書でも、売買代金と精算金は分けて記載されます。 【短期譲渡所得税と長期譲渡所得税について】 Q. 固定資産税が口座引き落としになっている場合はどうすればよいですか? A. 売却前に口座引き落としを解除する手続きを速やかに行うか、全額納付してから精算するのが安全です。   固定資産税を口座引き落とし(自動振替)にしている場合、売却後も引き落としが続いてしまう可能性があります。 売却が決まったら、自治体に連絡して口座引き落としを解除しましょう。       まとめ 不動産売却時の固定資産税について、重要なポイントをまとめます。 固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で不動産を所有している人です。 そのため、年の途中で売却しても、法律上は売主が1年分を納める義務があります。   しかし、実務では引渡し日を基準に日割り精算するのが一般的な慣習です。 買主が所有する期間分の税金を、決済時に精算金として受け取ることができます。 日割り計算では、精算の起算日が地域によって異なることに注意が必要です。   関東圏では1月1日起算、関西圏では4月1日起算が多いです。 売買契約書には必ず起算日を明記し、売主・買主双方で合意しておきましょう。   また、トラブルを避けるために、 起算日を契約書に明記する 税額確定前は前年度の金額で暫定精算する 売却前に未納がないか確認する 日割り精算の条項が契約書にあるかチェックする   これらの点を必ず確認してください。 不動産売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。 だからこそ、固定資産税のような細かい部分まで理解しておくことが、安心して取引を進めるために大切です。   当社は、宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持つスタッフが直接対応し、売主様の疑問や不安に丁寧にお答えしています。 不動産売却に関して、わからないことや不安なことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

媒介契約は、不動産売却における最初の正式な契約です。 ここで内容をしっかり確認しておかないと、「思ったように売却活動が進まない」「途中で解約したいのにできない」といったトラブルに巻き込まれる可能性があります。   この記事では、媒介契約書で必ずチェックすべきポイントと、契約前に知っておくべき注意点を解説します。 媒介契約って何？まずは基本を押さえよう 媒介契約とは何か、そして契約の種類によってどんな違いがあるのかを簡単に確認しておきましょう。 媒介契約とは不動産会社との約束事を定める契約 媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ正式な契約のことです。 宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、不動産会社は売主と媒介契約を結ぶことが義務付けられています。   この契約書には、売却活動の内容、仲介手数料、契約期間、不動産会社と売主それぞれの義務などが明記されます。 口約束ではなく、きちんと書面で約束事を取り決めることで、後々のトラブルを防ぐ役割を果たしています。 契約には3つの種類がある 媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。 それぞれ、依頼できる会社の数、レインズ（不動産流通機構）への登録義務、売主への報告頻度、自分で買主を見つけた場合の取り扱いなどに違いがあります。 【媒介契約の種類】   どの契約を選ぶかによって、売却活動の進め方や不動産会社の対応が大きく変わってきます。 自分の状況に合った契約タイプを選ぶことが、スムーズな売却への第一歩です。       契約書で絶対に見逃してはいけない7つのチェックポイント 媒介契約書には重要な情報がぎっしり詰まっています。 サインする前に、必ず以下の7つの項目を確認しましょう。 契約期間：3ヶ月のルールを理解する 媒介契約には契約期間が定められています。 専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、宅地建物取引業法により契約期間は最長3ヶ月と決められており、自動更新はできません。 3ヶ月を超えて契約を続けたい場合は、改めて更新の手続きが必要になります。   一方、一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、実務上は3ヶ月程度が一般的です。 契約期間内に売却できなかった場合、契約を更新するか、別の会社に変更するか、あるいは売却自体を見直すかを判断することになります。   「3ヶ月」という期間は、売却活動の成果を見極める重要な区切りだと考えてください。 売却希望価格：査定額の根拠を必ず確認 契約書には、売主と不動産会社が合意した売却希望価格が記載されます。 ここで注意したいのが、根拠のない高額な査定額です。   「高く売りたい」という売主の心理につけこんで、契約を取るために相場よりも高い査定額を提示する会社も残念ながら存在します。 高すぎる価格設定は、かえって売却期間を長引かせ、最終的には値下げを余儀なくされるケースが多いのです。 【不動産売却が長引く原因、値下げのタイミング】   査定額の根拠として、近隣の取引事例や物件の状態、立地条件などを具体的に説明してもらい、適正な価格設定になっているかを必ず確認しましょう。 査定額だけで判断せず、その根拠をしっかり理解することが大切です。 【不動産査定の種類】 仲介手数料：上限額と支払い時期を確認 仲介手数料は、売却が成功したときに不動産会社に支払う報酬です。 宅地建物取引業法により、仲介手数料には上限が定められています。 売却価格が400万円を超える場合、上限額は「売却価格×3%+6万円+消費税」という速算式で計算されます。   契約書には、この上限額と支払い時期が明記されているはずです。 ここで注意したいのが、上限額を超えた報酬や、根拠が不明瞭な広告費用などを請求されていないかという点です。   通常の販売活動にかかる広告費は仲介手数料に含まれていますので、別途請求されることは原則ありません。 特別な広告を依頼した場合のみ、実費を請求されることがありますが、その場合は事前に説明と合意が必要です。 レインズ登録：登録義務と期限を厳しくチェック レインズとは、不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークシステムです。 専任媒介契約の場合は契約締結日から7日以内、専属専任媒介契約の場合は5日以内に、不動産会社はレインズへの登録が義務付けられています（宅地建物取引業法）。   レインズに登録されることで、全国の不動産会社が物件情報を閲覧でき、買主候補の幅が広がります。 契約書には、この登録義務と期限が明記されているか、必ず確認してください。   なぜここまで厳しくチェックする必要があるのでしょうか。 それは、一部の不動産会社が行う「囲い込み」というリスクがあるからです。 囲い込みとは、自社で買主も見つけて両方から手数料をもらうために、意図的にレインズへの登録を遅らせたり、他社からの問い合わせを断ったりする行為です。   レインズ登録の有無と期限、そして登録後の証明書の提出を求めることが、囲い込みを防ぐ有効な対策になります。 解除条件と違約金：途中でやめられるのか 契約期間内に「やっぱり売却をやめたい」「別の会社に変更したい」と思った場合、どうなるのでしょうか。 契約書には、解除に関する条件と違約金の規定が記載されています。   売主の都合で契約を解除する場合、不動産会社がすでに行った販売活動にかかった実費を請求される可能性があります。 ただし、不動産会社が契約違反をした場合は話が別です。   例えば、報告義務を怠った、レインズに登録しなかった、不適切な対応があったなどの場合、売主から違約金なしで解除できることが一般的です。 解除の条件や違約金の規定が、契約書にどのように書かれているかを事前に確認しておきましょう。 売主の義務：契約後に何をしてはいけないのか 媒介契約を結ぶと、売主にも守るべき義務が発生します。 特に専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、他の不動産会社に重ねて依頼することは禁止されています。   また、専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけて直接取引することも禁止されています。 これらの義務に違反すると、違約金を請求される可能性がありますので注意が必要です。   一般媒介契約の場合は、複数社への依頼も、自己発見取引も可能です。 自分が選んだ契約タイプによって、何ができて何ができないのかを正確に理解しておくことが重要です。 報告義務：どんな報告をいつ受けられるのか 専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、不動産会社は売主に対して販売活動の状況を報告する義務があります。（宅地建物取引業法）   一般媒介契約には法律上の報告義務はありませんが、契約書で報告頻度を取り決めることは可能です。 報告義務があるからといって、形式的な報告だけで終わっていないかを確認することが大切です。   内覧の件数、買主候補の反応、広告の実施状況など、具体的な販売活動の内容を報告してもらうよう求めましょう。 定期的に具体的な報告を受けることで、売却活動が順調に進んでいるかを把握できます。       知らないと後悔する！媒介契約の落とし穴 契約書の内容を確認するだけでなく、媒介契約に潜むリスクも知っておく必要があります。 「囲い込み」が売却チャンスを奪う 先ほども少し触れましたが、囲い込みは売却を成功させる上で最大の障害となります。 囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、他社に物件情報を公開しない行為です。   レインズや各種ポータルサイトに登録していても、他社から問い合わせがあると「すでに申し込みが入っています」と虚偽の説明をして断るケースもあります。 その結果、本来であれば興味を持ってくれたはずの買主候補に情報が届かず、売却の機会を大きく失うことになります。   囲い込みを防ぐためには、レインズへの登録証明書の提出を求めること、定期報告の内容を詳しく確認すること、不審な点があれば質問することが重要です。 専任・専属専任媒介契約で気をつけるべきこと 専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社だけに売却を任せる契約です。 不動産会社にとっては確実に売主から仲介手数料が得られるため、積極的に販売活動を行ってくれることが期待できます。 【不動産売買でよくある業者とのトラブル】   しかし、だからこそ報告内容の質が重要になります。 「広告を出しました」「レインズに登録しました」という形式的な報告だけでなく、実際にどれだけの反響があったのか、内覧希望者の反応はどうだったのかなど、具体的な情報を求めるようにしましょう。   また、3～6ヶ月経っても売却できない場合、価格設定や販売方法に問題がある可能性があります。 更新する前に、これまでの活動内容を振り返り、戦略を見直す必要があるかもしれません。 一般媒介契約で気をつけること 一般媒介契約は、複数社に依頼できる自由度の高い契約です。 ただし、この自由度が逆に負担になることもあります 依頼する会社数が多すぎると、各社との連絡や内覧スケジュールの調整が煩雑になり、売主の負担が増えてしまいます。   また、各社に伝える情報が異なってしまうと、買主候補が混乱する原因にもなります。 売却価格や物件情報を統一し、全ての会社に同じ条件を伝えることが大切です。 一般媒介契約を選ぶ場合は、依頼する会社数を2〜3社程度に絞り、情報管理を徹底することをおすすめします。       契約前にやっておくべき3つの準備 媒介契約で失敗しないためには、契約を結ぶ前の準備が何より重要です。 査定の根拠をしっかり聞く 不動産会社から査定額を提示されたら、必ずその根拠を詳しく聞いてください。 近隣の成約事例、物件の状態、立地条件、市場動向など、具体的なデータに基づいて説明してもらいましょう。   査定額が他社と大きく異なる場合は、特に注意が必要です。 高すぎる査定も、低すぎる査定も、それぞれ理由があるはずですので、しっかり確認しましょう。 【不動産査定価格は交渉できる】 担当者の対応や説明の丁寧さを見極める 不動産売却は、数ヶ月にわたって不動産会社と二人三脚で進めていく作業です。 だからこそ、担当者との相性や信頼関係が非常に重要になります。   初回の面談で、以下のような点をチェックしてみてください。 質問に対して丁寧に答えてくれるか。 専門用語を使わず、わかりやすく説明してくれるか。 メリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に伝えてくれるか。 売却のスケジュールや戦略を具体的に提案してくれるか。   これらの対応から、その担当者が信頼できるかどうかを判断しましょう。 契約書の内容を事前に確認する時間をもらう 媒介契約書は、その場でサインを求められることが多いですが、焦らずに内容を確認する時間を取ることをおすすめします。 「今日中に契約しないと、この査定額は保証できません」といった急かす態度の会社には注意が必要です。   契約書を事前にもらって、自宅でゆっくり読んでから判断しても何も問題ありません。 わからない点があれば、遠慮せずに質問してください。 きちんと説明してくれる会社であれば、安心して任せられます。       よくある質問 媒介契約について、お客様からよくいただく質問にお答えします。 Q1. 媒介契約を途中で解約できますか？ A.はい、解約は可能です。   ただし、売主の都合での解約の場合、不動産会社がすでに行った販売活動にかかった実費を請求される可能性があります。 一方、不動産会社が報告義務を怠った、レインズに登録しなかったなどの契約違反があった場合は、売主から違約金なしで解約できます。 Q2. レインズに登録されているか確認する方法は？ A.専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はレインズへの登録後、登録証明書を売主に交付する義務があります。（宅地建物取引業法）   この証明書には、登録番号や登録日が記載されています。 証明書を受け取ったら、その内容を確認しましょう。 もし期限を過ぎても証明書が提示されない場合は、不動産会社に確認してみてください。 Q3. 契約期間内に売れなかった場合はどうなりますか？ A.契約期間内に売却できなかった場合、いくつかの選択肢があります。   同じ会社と契約を更新する、別の会社に変更する、価格や条件を見直す、一旦売却を保留するなどです。 専任媒介契約と専属専任媒介契約は自動更新されませんので、更新する場合は改めて手続きが必要です。   3ヶ月という期間は、販売戦略を見直す良い機会でもありますので、これまでの活動内容を振り返り、今後の方針を担当者とよく話し合いましょう。       まとめ：媒介契約は慎重に、でも恐れずに 不動産売却の第一歩である媒介契約は、確かに重要な契約です。 でも、ポイントさえ押さえておけば、決して難しいものではありません。   契約期間、売却価格、仲介手数料、レインズ登録、解除条件、売主の義務、報告義務という7つのチェックポイントを確認すること。 囲い込みなどのリスクを知り、それを防ぐための対策を取ること。 そして何より、査定の根拠をしっかり確認し、信頼できる担当者を選ぶこと。   これらを実践すれば、安心して媒介契約を結ぶことができます。 私たちあこう不動産では、初めて不動産を売却される方にも、わかりやすく丁寧に説明することを心がけています。 宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの資格を持つスタッフが、責任を持って最後までサポートいたします。   媒介契約の内容で不安な点があれば、契約前でも契約後でも、お気軽にご相談ください。 大切な不動産の売却を、一緒に成功させましょう。 まずはお気軽にご相談ください。無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。

先日、東京にお住まいのお客様から「大村市の実家を売りたいけど、何度も現地に行けないんです」というご相談をいただきました。 不動産の売却は、契約から引渡しまで売主本人が立ち会うのが原則です。   でも、遠方に住んでいたり、仕事の都合で時間が取れなかったり、現実的には難しいケースもありますよね。 そんなときに役立つのが「委任状」です。 委任状があれば、信頼できる代理人に手続きを任せることができます。   ただし、便利な反面、使い方を間違えると大きなトラブルにつながる可能性もあります。 今回は、不動産売却で委任状が必要になるよくあるケースと、失敗しないための注意点を詳しく解説します。 不動産売却は必ず本人が立ち会う必要があるの？ 不動産の売却手続きは、原則として売主本人が行うものとされています。 契約書への署名・押印、残代金の受領、鍵の引渡しなど、重要な場面では本人確認が求められるからです。 でも、どうしても本人が立ち会えない事情もあります。   そんなときに使えるのが「委任状」という仕組みです。 不動産売却の一般的な流れはこちら 委任状とは、自分の代わりに特定の手続きを行う権限を、他の人に与えるための書類です。 法律的には「代理権の授与」と呼ばれます。（民法に基づく）   委任状を作成すれば、代理人があなたの代わりに契約や決済の場に立ち会うことができます。 ただし、誰にでも何でも任せられるわけではありません。 委任する権限の範囲を明確にし、信頼できる相手を選ぶことが大前提です。       委任状を取得するよくあるケース 実際に委任状を使うのは、どんな場面でしょうか。 ここでは、不動産売却で委任状が必要になる代表的な3つのケースをご紹介します。 遠方在住で現地に行けない場合 売却したい不動産が遠く離れた場所にあり、何度も足を運ぶのが難しいケースです。 たとえば、東京に住んでいるけれど長崎の実家を売りたい。 こうした状況では、何度も現地で立ち会うのは現実的ではありません。   委任状を作成すれば、現地にいる親族や専門家に手続きを任せることができます。 遠方在住の方にとって、委任状は売却をスムーズに進めるための重要な手段と言えます。 共有名義の不動産で代表者に任せたい場合 複数人で不動産を共有している場合も、委任状が役立ちます。 たとえば、兄弟3人で相続した実家を売却するとします。 全員が契約や決済の場に集まるのは、スケジュール調整が大変ですよね。   そんなときは、他の共有者が代表者に委任し、手続きを一任することができます。 ただし、共有不動産の売却には全員の同意が必要です。 共有不動産・持分売却の注意点はこちら   委任状を作成する際には、「売買契約の締結、代金の受領」というように委任する範囲を明確にしておきましょう。 後からトラブルにならないよう、事前に全員でしっかり話し合うことが重要です。 専門家に登記手続きを依頼する場合 実は、ほとんどの不動産売却で委任状が使われています。 それが、司法書士への委任です。 売却が完了すると、法務局で「所有権移転登記」という手続きを行います。   これは専門的な手続きなので、通常は司法書士に依頼します。 このとき、売主から司法書士へ委任状を渡すのが一般的です。 司法書士は、委任状に基づいて登記申請を代理で行います。 この委任状は、司法書士が用意してくれることがほとんどです。   実印を押した委任状に印鑑証明書を添え、権利証などの必要書類とともに渡すことで、複雑な登記手続きを任せられます。 司法書士への委任は、不動産取引では当たり前に行われている安全な手続きです。       委任状があれば代理人ができること 委任状を作成すると、代理人は具体的にどんな手続きができるのでしょうか。 ここでは、委任できる主な内容を説明します。 媒介契約の締結 不動産を売却するには、まず不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。 代理人は、あなたの代わりにこの媒介契約を締結することができます。 媒介契約とは、不動産会社に買主探しや売却活動を依頼するための契約です。   委任状があれば、代理人が契約書に署名・押印し、売却活動をスタートさせることができます。 ただし、媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれ条件が異なります。 どの種類の契約を結ぶか、売却価格の設定はいくらにするかなど、重要な方針は事前にしっかり話し合っておきましょう。   代理人任せにせず、あなた自身が納得した条件で契約を進めることが大切です。 媒介契約は売却活動の第一歩ですから、慎重に判断する必要があります。 媒介契約の種類と選び方について 売買契約の締結と手付金の受領 代理人は、あなたの代わりに買主と売買契約を結ぶことができます。 契約書への署名・押印、重要事項の確認、手付金の受け取りなど、契約に関わる一連の手続きを行います。   ただし、委任状には「売却価格」を明記しておくべきです。 「どんな条件でも勝手に契約していい」という白紙委任は危険です。 たとえば「○○万円以上で売却すること」「値引き交渉は○○万円まで」といった具体的な条件を書いておきましょう。   契約は売却の第一歩ですから、代理人に任せる範囲をしっかり決めておくことが大切です。 残代金の決済と受け取り 通常売買契約から1〜3ヶ月後、残りの代金を受け取る「決済」が行われます。 代理人は、あなたに代わって買主から残代金を受け取ることができます。 通常、決済は銀行で行われ、その場で数千万円のお金が動きます。   代理人が大金を扱うわけですから、最も信頼できる相手を選ぶ必要があります。 また、受け取ったお金をどう扱うか（どの口座に入金するかなど）も事前に取り決めておきましょう。   決済の場には、司法書士や不動産会社の担当者も立ち会うので、ある程度のチェック機能は働きます。 それでも、最終的に代金を受け取るのは代理人ですから、慎重に考える必要があります。 物件の引渡しと鍵の受け渡し 決済と同時に、物件の引渡しが行われます。 代理人は、建物の鍵や関連書類を買主に渡します。 また、室内の状態を確認したり、設備の説明をしたりすることもあります。   引渡し後は、物件はもう買主のものとなります。 だからこそ、引渡しを代理人に任せるなら、事前に物件の状態や引渡し条件をしっかり確認しておく必要があります。 引渡しが完了すれば、不動産売却の手続きはほぼ終了です。 所有権移転登記の手続き 決済と同じ日に、法務局で「所有権移転登記」を行います。 これは、不動産の名義を売主から買主に変更する手続きです。 この登記手続きは、ほとんどの場合、司法書士に委任状を渡して依頼します。 登記には専門知識が必要で、書類も複雑だからです。   司法書士は、委任状と必要書類（権利証、印鑑証明書など）を使って、法務局に登記申請を行います。 登記が完了すれば、法律的にも正式に所有権が移転します。 登記を司法書士に委任するのは、不動産取引では標準的な流れです。       委任状を使う前に知っておきたいリスクと対策 委任状は便利ですが、使い方を間違えるとトラブルの元になります。 ここでは、委任状を使う際に注意すべきポイントを解説します。 委任する権限の範囲は明確に限定する 委任状を作るとき、最も大切なのは「どこまで任せるか」を明確にすることです。 「不動産売却に関する一切の件」といった曖昧な書き方は避けましょう。 具体的に「この物件を、この価格で、この相手に売る」と書くべきです。   たとえば、以下のような内容を明記します。 物件の所在地（住所） 売却価格（最低価格を設定する） 契約相手（買主が決まっている場合） 契約書の署名押印、金銭の受領などの権限   権限を限定すれば、代理人が勝手に条件を変えたり、別の相手に売ったりすることを防げます。 白紙委任は絶対に避けてください。 信頼できる代理人を慎重に選ぶ 代理人は、あなたの代わりに重要な判断をし、大金を扱います。 だからこそ、配偶者、親、兄弟姉妹など、最も信頼できる人物を選ぶべきです。 「知人だから」「頼まれたから」といった理由で安易に選ぶのは危険です。 代理人選びは、委任状を使う上で最も重要な判断です。 不正利用を防ぐために進捗報告を求める 委任状を渡した後、代理人に「任せっきり」にするのは危険です。 定期的に進捗状況を報告してもらい、手続きが正しく進んでいるか確認しましょう。   たとえば、以下のタイミングで報告を求めます。 買主との交渉状況 契約書の内容（署名前見せてもらう） 決済の日時と場所 代金の受領と入金の確認   不動産取引は専門的で複雑なため、代理人がすべての詳細を把握することは難しい場合があります。 だからこそ、不動産会社の担当者に直接連絡を取り、状況を確認するのが安心です。 契約内容や手続きの進捗、必要書類など、専門的な質問は不動産会社に聞くのが確実です。   代理人を通さず、自分で状況を把握しておくことで、安心して売却を進められます。 委任状を渡しても、最終的な責任は売主本人にあります。       よくある質問 ここでは、委任状に関してよく寄せられる質問にお答えします。 Q1. 委任状はどこで作成すればいいですか？ 委任状に決まった書式はありません。   ただし、不動産取引で使う委任状には、以下の内容を必ず記載しましょう。 委任する人（売主）の氏名・住所 代理人の氏名・住所 委任する権限の内容（具体的に） 作成日 売主の署名・実印の押印   司法書士や不動産会社に依頼すれば、適切な書式を用意してくれます。 自分で作る場合は、インターネットで「不動産売却 委任状 ひな形」と検索すると、参考になる書式が見つかります。 ただし、内容は自分の状況に合わせて必ず修正してください。 Q2. 家族でも委任状は必要ですか？ はい、必要です。   たとえ配偶者や親子でも、法律上は別の人格です。 委任状がなければ、代理人として手続きを行うことはできません。 「家族だから大丈夫」と思って委任状なしで手続きを進めると、契約が無効になる可能性があります。（民法に基づく）   必ず委任状を作成し、実印を押して印鑑証明書を添付してください。 家族だからこそ、きちんと手続きを踏むことが大切です。 Q3. 一度作った委任状を取り消すことはできますか？ はい、できます。   委任状は、いつでも取り消すことができます。 取り消す場合は、代理人に「委任を取り消す」という意思を明確に書面等で伝え、委任状の原本を返してもらいましょう。   また、不動産会社や司法書士にも、委任を取り消したことを連絡してください。 ただし、すでに契約が成立した後では、取り消しても契約そのものは有効です。（民法に基づく） 不安があれば、早めに対処することが重要です。       まとめ：委任状は便利だが慎重に。信頼できる相手選びが最重要 不動産売却で委任状を使えば、遠方に住んでいても、忙しくても、代理人に手続きを任せることができます。 しかし、委任状は「あなたの代わりに重要な判断をする権限」を与えるものです。 使い方を間違えると、思わぬトラブルや損失につながる可能性があります。   委任状を使うときは、以下のポイントを必ず守ってください。 権限の範囲を具体的に限定する（白紙委任は絶対に避ける） 最も信頼できる相手を代理人に選ぶ（配偶者、親、専門家など） 実印と印鑑証明書の扱いに細心の注意を払う 進捗状況を定期的に報告してもらう（任せっきりにしない）   当社では、遠方にお住まいの方の不動産売却も、オンライン対応で引渡しまでサポートしています。 委任状の作成についても、経験豊富な担当者が丁寧にアドバイスいたします。   不動産売却で委任状を使うべきか迷っている方、どう進めればいいか不安な方は、ぜひお気軽にご相談ください。 あなたの大切な財産を守りながら、スムーズな売却をお手伝いします。 無料相談は下記からお申し込みいただけます。   ▼無料相談のお申し込みはこちらから   [不動産について相談する]   [無料査定を依頼する]   [LINEで相談する]   不動産のことなら株式会社あこう不動産にお任せください。長崎県大村市を中心に、地域密着で不動産売買のサポートを行っています。